隨著一季度《政府工作報告》的發(fā)布，2023年的中國經(jīng)濟預(yù)期增長目標(biāo)設(shè)定在了5%左右，擴大內(nèi)需和全力拼經(jīng)濟成為總基調(diào)。中國經(jīng)濟社會的發(fā)展在2023年不再受到疫情的襲擾，但疫情給企業(yè)帶來的陣痛卻非短期內(nèi)能夠撫平。企業(yè)經(jīng)營尚待恢復(fù)，亟待政府的關(guān)注和扶持，減稅降費和產(chǎn)業(yè)扶持就是最直接有效的舉措。

　　政策的傳導(dǎo)需要時間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時間，市場信心恢復(fù)和實際需求落地也需要時間，而這個滯后的時間差也會是2023年北京辦公樓市場最艱難的時期。

　　01 市場需求

　　1）辦公樓市場

　　截止到今年一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉(zhuǎn)負，達到-6.1萬平方米，主要集中在中關(guān)村和CBD子市場，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在本季度核心甲級市場無新增供應(yīng)的情況下，空置率環(huán)比上升0.9%達到16.9%，凈有效租金環(huán)比降低0.7%至328.8元每月每平米。

　　麗澤市場本季度實現(xiàn)了1.6萬平米的去化，依然是市場唯一的熱點區(qū)域，這是麗澤商務(wù)區(qū)連續(xù)9個季度持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩(wěn)定。本季度望京酒仙橋和中關(guān)村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環(huán)比降幅分別達到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達到13%。

　　乙級市場依然沒有出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，本季度凈吸納量約為-10萬平米，其中中關(guān)村子市場單季度空出4.4萬平方米。

　　2）產(chǎn)業(yè)園市場

　　產(chǎn)業(yè)園市場本季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場依然表現(xiàn)不振。上地子市場凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個季度為負，凈吸納量本季度降幅有所收窄，達到-2.0萬平方米。

　　目前產(chǎn)業(yè)園的需求主要集中在租金相對便宜的子市場，超過1萬平米的大宗租賃成交的凈有效租金多集中在90-130元每月每平米。

　　02 市場活躍度

　　通過抽樣調(diào)查分布于北京核心區(qū)域不同子市場的50棟甲級寫字樓在最近兩個季度的帶看量表現(xiàn)，全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大概6-7組快速恢復(fù)到今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節(jié)后的2至3周左右的時間，此后3月左右?guī)Э戳坑殖霈F(xiàn)了不同程度的下滑。

　　嚴區(qū)海 高力國際 華北區(qū)董事總經(jīng)理

　　帶看量的快速恢復(fù)一方面是疫情消散，市場進行正常的商務(wù)租賃活動；另一方面，去年12月北京幾乎處于疫情封控狀態(tài)，之后又恰逢春節(jié)假期，因此市場累計的帶看需求在春節(jié)后得以釋放。

　　然而，就算個別項目帶看量恢復(fù)到一個月40-50組，也只是恢復(fù)到其正常市場環(huán)境下70%左右的水平。從帶看量后續(xù)出現(xiàn)不同程度的下滑可以看到整體市場活躍度依然不穩(wěn)定，需求的恢復(fù)強度依然不強。

　　結(jié)合帶看量和凈吸納量的數(shù)據(jù)，我們認為現(xiàn)在市場處于租賃活躍度提升，但成交轉(zhuǎn)化率極低的市場環(huán)境，這也一定程度上體現(xiàn)了樓宇業(yè)主和企業(yè)租戶在租金和租賃成本上存在一定預(yù)期差距。

　　03 市場預(yù)測

　　陸 明 高力國際 華北區(qū) 研究董事

　　需求端的強度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢，其中疫情影響、企業(yè)預(yù)期和擴張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側(cè)表現(xiàn)的四個核心因素。如果2023年市場需求如期恢復(fù)，則以上四點需要出現(xiàn)積極改善。

　　從一季度的市場表現(xiàn)來看，疫情影響基本消散。隨著經(jīng)濟增長穩(wěn)步恢復(fù)，助企紓困政策的不斷發(fā)酵，企業(yè)信心將逐步改善，其擴張意愿也會逐步增強。隨著宏觀經(jīng)濟和企業(yè)報表的不斷修復(fù)，企業(yè)的承租能力也將增強，更有利于成交轉(zhuǎn)化率的提升。由于政策效果的滯后性，這些變化大概率會在今年下半年出現(xiàn)明顯改善。至于第四點，即頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠退租的影響，將會貫穿整個2023年。因此高力國際認為全年需求側(cè)的表現(xiàn)大概率是結(jié)構(gòu)性的溫和復(fù)蘇，不太可能恢復(fù)到疫情前的凈吸納量水平。

　　如果新增供應(yīng)項目未能如期入市，退租現(xiàn)象得到緩解，新增需求穩(wěn)步恢復(fù)，年度市場空置率預(yù)計不會突破2020年19.4%的前期高點，反之則空置率創(chuàng)新高。

　　嚴區(qū)海 高力國際 華北區(qū) 董事總經(jīng)理

　　隨著核心產(chǎn)業(yè)辦公面積調(diào)整在2023年結(jié)束，2024年的整體甲級市場才有可能重新回到去化周期。2023年的市場主旋律是，在總需求不足的前提下，如何降低業(yè)主和租戶的租金預(yù)期差距，這也是市場實現(xiàn)成功去化的關(guān)鍵。

來 源：高力國際   

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