三年疫情沖擊，投資熱門悄然生變，作為擁有“三強(qiáng)租戶”——強(qiáng)承租能力、強(qiáng)行業(yè)前景、強(qiáng)政策支持的產(chǎn)業(yè)園，熱度與日俱增；二十大“制造強(qiáng)國”的方針引導(dǎo)更像是一針強(qiáng)心劑，將產(chǎn)業(yè)園關(guān)注度推向新高；產(chǎn)業(yè)園REITs，不僅給業(yè)界提供了退出渠道參考，也給投資人提供了新的思路，加速了其對產(chǎn)業(yè)園的出手。產(chǎn)業(yè)園憑借行業(yè)實(shí)力、政策支持和市場完善，成為了投資界的“新頂流”。
疫后復(fù)蘇強(qiáng)勁中國經(jīng)濟(jì)韌性十足
作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，中國在外圍環(huán)境及國內(nèi)疫情的雙重影響下，也面對著經(jīng)濟(jì)增長放緩的壓力，不過中國經(jīng)濟(jì)基本面并未發(fā)生改變，長遠(yuǎn)來看仍是韌性強(qiáng)、且具穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體。雖2022年中國經(jīng)濟(jì)增速由去年高位回落，且因上半年因疫情反復(fù)，第二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(“GDP”)僅錄得O.4%正增長，但隨著疫情防控措施的調(diào)整，以及相關(guān)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的出臺，第三季度的GDP增速得到明顯改善、錄得3.9%正增長，好于市場預(yù)期。
產(chǎn)業(yè)園熱度正興
自1979起步至今，經(jīng)過四十余年的發(fā)展，中國最初的工業(yè)園已演變成現(xiàn)今的產(chǎn)業(yè)園;隨著近十年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、推動新興產(chǎn)業(yè)興起，為了透過協(xié)同效應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集在同一區(qū)域發(fā)展的效應(yīng)愈加明顯，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。零散式傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)模式被逐步取代，集群式運(yùn)作模式成為各個地區(qū)發(fā)展的重要方向。1、目前，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要由兩大國家級核心園區(qū)推動，即以技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主的“經(jīng)開區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))”，和以智慧密集型產(chǎn)業(yè)為主的“高新區(qū)（高新技術(shù)開發(fā)區(qū))”。
截至2021年，國家級經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)占全國國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布數(shù)目的近60%，為絕對主力。以區(qū)域分布來看，主要集中華東地區(qū)，江蘇、浙江、山東、廣東四個地區(qū)的園區(qū)數(shù)量最多，發(fā)揮示范引領(lǐng)的作用。2、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的重中之重，國家有意培育八大新興產(chǎn)業(yè)為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
政策支持加速行業(yè)迭代升級
除了行業(yè)本身發(fā)展速度可觀、熱度與日俱增，各方政策的不斷加碼支持也為中國產(chǎn)業(yè)園的加速發(fā)展保駕護(hù)航。
1、二十大報告
二十大報告中有不少內(nèi)容直接關(guān)系到產(chǎn)業(yè)園未來發(fā)展
1、）聚焦實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基石，而產(chǎn)業(yè)園則是發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要空間載體。高質(zhì)量發(fā)展制造業(yè)、高水平建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是新型工業(yè)化的必然趨勢。
2、）實(shí)施產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)再造工程二十大報告鼓勵產(chǎn)業(yè)園發(fā)展圍繞基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的短板展開。從相關(guān)衍生方案中涵蓋的產(chǎn)業(yè)范圍來看，包括核心基礎(chǔ)零部件、電子元器件、基礎(chǔ)軟件和關(guān)鍵基礎(chǔ)材料等在內(nèi)的領(lǐng)域?qū)⑹侵刂兄亍?/P>
3、）支持專精特新發(fā)展未來聚焦和深耕一個產(chǎn)業(yè)的園區(qū)將快速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該做到有專注力、有特色，著力于引進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)鏈條上下游的專業(yè)化分工企業(yè)，大大提高整個產(chǎn)業(yè)群體的競爭力。
構(gòu)建新一代信息技術(shù)、人工智能、生物技術(shù)、新能源、新材料、高端裝備、綠色環(huán)保等一批新的增長引擎。報告明確指出未來產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的方向主要在硬科技、高端制造業(yè)、節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)上，包括5G、人工智能、半導(dǎo)體芯片、新能源車、太陽能板、高分子材料制造、數(shù)據(jù)中心等具體方向。
4、）構(gòu)建優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)業(yè)新體系產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)服務(wù)建立在賽道專業(yè)化與運(yùn)營精細(xì)化的基礎(chǔ)上，園區(qū)運(yùn)營企業(yè)要善于總結(jié)提煉運(yùn)營經(jīng)驗，并將經(jīng)驗推廣至其他服務(wù)較為落后的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，做好數(shù)字化、低碳化升級，如引入5G、IOT等先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用，做好排污、回收、綠化等配套服務(wù)等。
5、）發(fā)展綠色低碳產(chǎn)業(yè)零碳產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展將成為未來的政策引導(dǎo)重心之一，隨著“2030年碳達(dá)峰”的目標(biāo)期限不斷接近，產(chǎn)業(yè)園也需要積極進(jìn)行綠色轉(zhuǎn)型。
2、公募
產(chǎn)業(yè)園REITs是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的重要組成部分。自2021年末起，各類產(chǎn)業(yè)園REITs相關(guān)政策頻出，更多的退出渠道大大增加投資的可能性及流動性。至今已有8例成功發(fā)行的產(chǎn)業(yè)園RElTs，包括博時蛇口產(chǎn)園REIT、華夏合肥高新REIT、華安張江光大REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、建信中關(guān)村REIT及華夏和達(dá)高科REIT。
具備天時、地利、人和的產(chǎn)業(yè)園，正在快速迭代和升級，這也給投資市場帶來了新機(jī)遇。麥動控股已經(jīng)布局產(chǎn)業(yè)園招商運(yùn)營領(lǐng)域多年，在這一行業(yè)迅速成長，積累了豐富經(jīng)驗。
來源：戴德梁行
