近日，戴德梁行就疫情沖擊下，廣州辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了解讀，并就未來市場(chǎng)可采取的有效應(yīng)對(duì)策略做出深入探討。

　　受疫情影響，今年一季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃成交放緩，空置率及平均租金水平皆環(huán)比微降。隨著疫情在全球蔓延，市場(chǎng)信心受挫，預(yù)計(jì)未來半年新增租賃需求將有所放緩。

　　戴德梁行寫字樓團(tuán)隊(duì)緊追市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，在疫情于全球大范圍傳播帶來的二次沖擊下，對(duì)217位寫字樓業(yè)主及租戶進(jìn)行深度調(diào)研，近8成受訪業(yè)主認(rèn)為未來廣州寫字樓市場(chǎng)將承壓，預(yù)計(jì)寫字樓空置率呈上升趨勢(shì)、租金有較大機(jī)會(huì)下調(diào)；同時(shí)，近8成受訪租戶表示業(yè)務(wù)受到疫情的負(fù)面影響，市場(chǎng)信心動(dòng)搖。

　　戴德梁行通過市場(chǎng)的聲音，剖析當(dāng)下辦公樓市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)，為后續(xù)“抗疫”提供指引。

　　疫情使甲級(jí)寫字樓租賃成交放緩

　　受新冠肺炎疫情影響，甲級(jí)寫字樓租賃成交放緩�；仡櫼患径仁袌�(chǎng)數(shù)據(jù)，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，全市空置率環(huán)比微降0.3個(gè)百分點(diǎn)至5.2%，平均租金水平環(huán)比微降0.6%至189.6元每平方米每月。全市凈吸納量錄得1.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.4%。在建項(xiàng)目工期延后，全年新增供應(yīng)較去年年底預(yù)測(cè)值下降18.7%，約為 46.6萬(wàn)平方米。

2015-2020年一季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金及空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　市場(chǎng)直擊：疫情在全球蔓延下對(duì)業(yè)主及租戶產(chǎn)生的影響

　　1月份爆發(fā)的新冠肺炎疫情，目前在國(guó)內(nèi)已進(jìn)入可控階段，而自3月份起疫情進(jìn)一步在全球范圍內(nèi)傳播，給各行各業(yè)帶來了二次沖擊，當(dāng)下廣州的辦公樓市場(chǎng)受到了哪些影響，業(yè)主及租戶怎么看？

　　戴德梁行4月份期間，通過問卷及電話訪談，邀請(qǐng)217位廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)業(yè)主及租戶參與調(diào)研，當(dāng)中包括85名業(yè)主及132名租戶。

　　1. 業(yè)主方市場(chǎng)信心指數(shù)微升 租戶則下滑

　　疫情爆發(fā)初期，戴德梁行曾廣邀甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)業(yè)主及租戶參與調(diào)研，以挖掘疫情對(duì)市場(chǎng)造成的影響。而4月份市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，受訪業(yè)主自2月疫情爆發(fā)以來，市場(chǎng)信心指數(shù)波動(dòng)較小，逾8成業(yè)主持積極態(tài)度；受訪租戶因疫情給自身業(yè)務(wù)造成負(fù)面影響，市場(chǎng)信心下調(diào)，由2月逾8成持樂觀態(tài)度，變?yōu)?月近8成持中立偏消極態(tài)度。戴德梁行廣州寫字樓部主管及董事梁杰分析，從調(diào)研結(jié)果來看，復(fù)工后維持了一定的看樓量與成交量，業(yè)主方對(duì)寫字樓市場(chǎng)信心開始復(fù)蘇。隨著疫情在全球范圍的傳播，給經(jīng)濟(jì)帶來了二次沖擊，疫情對(duì)業(yè)主造成的二次影響或有滯后。在疫情持續(xù)影響下，租戶的業(yè)務(wù)普遍遭受負(fù)面影響，市場(chǎng)信心顯著下滑。

二月份及四月份受訪業(yè)主信心指數(shù)變化，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部

二月份及四月份受訪租戶信心指數(shù)變化，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部

　　2. 過半數(shù)受訪業(yè)主及租戶認(rèn)為負(fù)面影響可在半年內(nèi)緩解

　　調(diào)查顯示，多數(shù)企業(yè)認(rèn)為疫情總體可控，其影響將是短暫的。逾8成受訪業(yè)主預(yù)計(jì)此次疫情對(duì)辦公樓租賃市場(chǎng)的影響不超過半年；逾7成受訪租戶認(rèn)為，此次疫情給業(yè)務(wù)帶來的負(fù)面沖擊，亦較大可能在半年內(nèi)得到緩解。

左圖為受訪業(yè)主認(rèn)為疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的影響時(shí)長(zhǎng)；右圖為受訪租戶認(rèn)為疫情對(duì)公司業(yè)務(wù)的影響時(shí)長(zhǎng)

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部

　　3. 近8成業(yè)主認(rèn)為未來廣州辦公樓市場(chǎng)承壓前行

　　超過6成受訪業(yè)主認(rèn)為疫情期間，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)活躍度欠缺，逾6成業(yè)主表示新增客戶量在每周10戶以下。同時(shí)，逾5成客戶搬遷需求時(shí)間集中在3-6個(gè)月內(nèi)，近5成客戶新租賃需求面積為300平方米以下，預(yù)計(jì)未來半年內(nèi)租賃成交將以小面積單元為主。

　　另外，近8成受訪業(yè)主認(rèn)為未來廣州寫字樓市場(chǎng)空置率將上升，逾5成受訪者預(yù)計(jì)寫字樓市場(chǎng)租金將下滑。疫情當(dāng)下，逾7成受訪業(yè)主表示將會(huì)加大租賃談判空間，逾6成會(huì)下調(diào)招商目標(biāo)，但對(duì)于是否實(shí)行優(yōu)惠措施，逾6成受訪業(yè)主持觀望態(tài)度。

　　4. 疫情給不同企業(yè)帶來的影響大相徑庭：對(duì)外企、中小企業(yè)業(yè)務(wù)沖擊較大

　　受訪租戶中，約8成表示公司業(yè)務(wù)受到了疫情的負(fù)面影響。從企業(yè)類型來看，伴隨疫情在全球爆發(fā)的趨勢(shì)，境外受控程度較低，當(dāng)前外資企業(yè)遭受的負(fù)面影響較為顯著。從企業(yè)規(guī)模來看，疫情給中小型企業(yè)（200人以下）帶來的沖擊更大。從行業(yè)來看，疫情的負(fù)面影響更多地作用于TMT、金融及貿(mào)易領(lǐng)域。

受訪租戶關(guān)于疫情對(duì)公司業(yè)務(wù)造成影響的反饋，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部

　　廣州寫字樓市場(chǎng)未來走向

　　通過市場(chǎng)觀察、深度調(diào)研等多個(gè)維度來看，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在疫情二次沖擊下，面臨著巨大考驗(yàn)。戴德梁行特邀廣州辦公樓市場(chǎng)中，具有代表性寫字樓項(xiàng)目及行業(yè)權(quán)威影響力的開發(fā)商業(yè)主，一同探討寫字樓市場(chǎng)未來走向。

　　戴德梁行廣州寫字樓部主管及董事梁杰認(rèn)為，受海外疫情傳播影響，目前我國(guó)外向型服務(wù)行業(yè)，如貿(mào)易、旅游及會(huì)展等企業(yè)的業(yè)務(wù)，普遍遭受負(fù)面影響，廣州寫字樓市場(chǎng)活躍度下降。業(yè)主應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)情況，及時(shí)調(diào)整租賃策略，如加大商務(wù)條款靈活性、維護(hù)各渠道及政府機(jī)構(gòu)合作關(guān)系、采取具有競(jìng)爭(zhēng)性的租賃策略。優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、提高項(xiàng)目物管水平亦是應(yīng)對(duì)良策。下半年是租戶優(yōu)化辦公場(chǎng)所的窗口期，品牌租戶不妨利用機(jī)會(huì)，尋求可長(zhǎng)期有效控制成本的辦公地點(diǎn)。

　　越秀商投寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理陳嘉洛表示，目前全國(guó)一線城市、1.5線城市的寫字樓市場(chǎng)普遍面臨供過于求的現(xiàn)象，疊加疫情影響，租賃需求進(jìn)一步受到抑制。金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)等甲級(jí)寫字樓主力客戶行業(yè)，在疫情沖擊下及時(shí)調(diào)整策略，表現(xiàn)堅(jiān)韌。線上游戲、教育、視頻等科技互聯(lián)網(wǎng)、通訊行業(yè)“異軍突起”，或成為未來甲級(jí)寫字樓需求的生力軍。預(yù)計(jì)未來寫字樓市場(chǎng)，租戶議價(jià)能力“占上風(fēng)”，租戶類型呈現(xiàn)細(xì)分化趨勢(shì)。越秀商投也在疫情下進(jìn)行了新考量，計(jì)劃將在新寫字樓項(xiàng)目廣州環(huán)貿(mào)中心ICC打造24小時(shí)辦公、空氣質(zhì)量監(jiān)控等多功能的樓層，并推出悅享會(huì)平臺(tái)，為企業(yè)用戶創(chuàng)造更多商機(jī)。

　　合景泰富集團(tuán)寫字樓租賃副總經(jīng)理陳卓君分享，主流調(diào)研報(bào)告顯示，與其他一線城市相比，過去幾年廣州寫字樓市場(chǎng)空置率皆維持低位，在疫情期間表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。合景泰富在南沙、琶洲的寫字樓項(xiàng)目，更是借力政策紅利、TMT行業(yè)迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，逆市上揚(yáng)。預(yù)計(jì)今年全市寫字樓租金環(huán)比有所下降，但降幅有限。隨著琶洲片區(qū)新項(xiàng)目的陸續(xù)交付，全市寫字樓空置率將上升，疫情使部分項(xiàng)目推遲入市，因此空置率上升幅度比預(yù)期收窄。

　　戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良分析，目前國(guó)內(nèi)疫情得到控制，商業(yè)活動(dòng)逐漸步入正軌。隨著疫情在海外爆發(fā)，持續(xù)時(shí)長(zhǎng)具有較高的不確定性。二季度成交以小面積、短期租賃為主，企業(yè)為保證現(xiàn)金流，或?qū)⑼七t、取消搬遷計(jì)劃，大面積租賃成交活躍度下降，租戶尋求更大的租金優(yōu)惠力度。前兩個(gè)季度積壓的租賃需求有機(jī)會(huì)在三季度得到釋放，以控制成本或降低租金為導(dǎo)向。同時(shí)，三季度陸續(xù)有新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率將上升。到四季度，疫情給寫字樓市場(chǎng)造成的負(fù)面影響凸顯，寫字樓項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，空置率上升帶來的壓力將傳遞到租金上，寫字樓市場(chǎng)整體租金水平下調(diào)。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc