房訊網(wǎng)訊 2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)首次以線上視頻形式，召開(kāi)"疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興"座談會(huì)暨會(huì)長(zhǎng)交流會(huì)。聚焦疫情之下商業(yè)地產(chǎn)受到的影響和沖擊，聽(tīng)取業(yè)內(nèi)專家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業(yè)地產(chǎn)展開(kāi)交流和討論，集合行業(yè)智慧與力量，助力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)化解疫情帶來(lái)的不利影響，迎接并推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺、部分寫字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事以及五大行專家出席會(huì)議并發(fā)言，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉凱主持會(huì)議。
嘉豐達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)汪浩參與副會(huì)長(zhǎng)交流討論，分享了對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園大宗交易和租賃市場(chǎng)的觀察和感受。他表示，在當(dāng)下的大宗交易市場(chǎng)上，機(jī)構(gòu)投資人現(xiàn)在是偏謹(jǐn)慎的，并且更加關(guān)注現(xiàn)金流；市場(chǎng)上自用型的買家增多了，大多是比較好的、受鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)里面的一些頭部企業(yè)；外資雖然看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，但是仍處于觀望狀態(tài)。
對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園的租賃市場(chǎng)，汪浩認(rèn)為出現(xiàn)了分化，一是不同的城市表現(xiàn)的差異很大，二是不同的產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)的也不一樣，他建議業(yè)主和運(yùn)營(yíng)方更積極的去調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，做好深度運(yùn)營(yíng)。
以下是嘉豐達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)汪浩發(fā)言實(shí)錄：
大家好，我們嘉豐達(dá)在全國(guó)現(xiàn)在幾個(gè)一線城市做寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資、資管，包括招商、運(yùn)營(yíng)，也包括建設(shè)。
我先說(shuō)大宗交易，我們觀察到市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)投資人現(xiàn)在是偏謹(jǐn)慎的。雖然很多觀點(diǎn)說(shuō)今年由于空置率的增加、租金的下滑，很多企業(yè)會(huì)拿出一些資產(chǎn)來(lái)處置，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格比較低。但是現(xiàn)實(shí)中市場(chǎng)上你會(huì)發(fā)現(xiàn)租金是在下降的，空置率是在上升的，而資產(chǎn)的價(jià)格并沒(méi)有明顯的降下來(lái)，反而是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)主要的機(jī)構(gòu)投資人和險(xiǎn)資、包括大的機(jī)構(gòu)在今年的市場(chǎng)上會(huì)更謹(jǐn)慎，并且基本上都會(huì)要求賣家能夠做一些租金補(bǔ)貼或者承諾一定程度的現(xiàn)金流，換句話說(shuō)今天市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)投資人對(duì)現(xiàn)金流更關(guān)注了。
另一方面，我們也發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的情況，在機(jī)構(gòu)投資人偏謹(jǐn)慎的情況下，有一些大宗交易背后的買家多了一些自用型的。我們最近在杭州觀察到一個(gè)案例，其實(shí)是被一家杭州本地的自用型的買家買走了，他們是一家教育機(jī)構(gòu)，而且是國(guó)內(nèi)的頭部企業(yè)，他們拿的價(jià)格還是很高的，超過(guò)了市場(chǎng)上機(jī)構(gòu)投資人給的價(jià)格。我們發(fā)現(xiàn)在今天，當(dāng)市場(chǎng)比較疲軟的情況下，其實(shí)反倒是一些比較好的、受鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)里面的一些頭部企業(yè)變成了積極的買家，這是現(xiàn)在我們看到的第二個(gè)現(xiàn)象。
關(guān)于外資機(jī)構(gòu)，大家都知道最近比較熱的黑石，他們?cè)诤芏喙_(kāi)場(chǎng)合表示看好中國(guó)，包括前一段時(shí)間媒體報(bào)道過(guò)黑石曾經(jīng)關(guān)注過(guò)SOHO中國(guó)，但是這個(gè)交易后來(lái)沒(méi)有消息了。我們觀察到的情況是，外資從整體上看好中國(guó)，包括認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的速度可能是最快的，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)性也是最好的，但是在什么時(shí)間，什么樣的方式，以什么樣的價(jià)格接手中國(guó)的資產(chǎn)，還有待觀察。
除了今天大家討論的比較多的商辦物業(yè)，過(guò)去幾個(gè)月，IDC和物流這兩個(gè)板塊，大宗交易影響不大；反過(guò)來(lái)大家看中國(guó)未來(lái)新一輪的基建投資，會(huì)覺(jué)得IDC和物流會(huì)繼續(xù)受益于潮流，所以這兩個(gè)板塊的大宗交易現(xiàn)在觀察到的影響是不大的。上面是我們對(duì)國(guó)內(nèi)大宗交易的自己的觀點(diǎn)。
關(guān)于租賃的板塊，不管是寫字樓還是科技園，確實(shí)在疫情之后都受到很大的影響，我們通過(guò)觀察發(fā)現(xiàn)，全國(guó)不同的城市表現(xiàn)的差異很大。因?yàn)槲覀冏约涸诒本⑸虾�、杭州、天津、廣州都有資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)的園區(qū)和寫字樓，發(fā)現(xiàn)不同的城市差異比較大。比如說(shuō)最簡(jiǎn)單的復(fù)工的時(shí)間和復(fù)工的速度，一定程度上代表了寫字樓和科技園區(qū)里面的出租率，我們就發(fā)現(xiàn)其實(shí)杭州和上海這方面比較快，比如說(shuō)上海的張江恢復(fù)的還是挺快的。
還有一個(gè)差異：不同的產(chǎn)業(yè)是完全不一樣的。線下教育、演藝演出的公司，由于疫情期間根本不可能營(yíng)業(yè)，這些行業(yè)的影響還是很大的；反過(guò)來(lái)有一些產(chǎn)業(yè)，比如說(shuō)直播、短視頻，游戲，互聯(lián)網(wǎng)，反而受到促進(jìn)。我們觀察到杭州和濱江我們自己的寫字樓里面，就有很多的直播帶貨的客戶，包括上海張江的寫字樓里面。我們可以發(fā)現(xiàn)第二個(gè)不同之處，就是不同的產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)的也不一樣。
我們?cè)谝咔榘l(fā)生之后，在招商和運(yùn)營(yíng)的層面，第一個(gè)就是配合客戶盡早的開(kāi)放園區(qū)、開(kāi)放寫字樓。這個(gè)時(shí)期你發(fā)現(xiàn)哪一個(gè)寫字樓、園區(qū)有深度的運(yùn)營(yíng)，對(duì)客戶的黏性會(huì)更好一些，在下一步的續(xù)租、包括新客戶的到訪，都會(huì)有挺大的幫助。所以我們?cè)谶^(guò)去的三個(gè)月，積極的幫助園區(qū)企業(yè)復(fù)工，給他們一定的免租，幫助他們對(duì)接政府的各種補(bǔ)貼和優(yōu)惠，幫助他們渡過(guò)困難時(shí)期。我們?cè)诒本┏?yáng)也有一個(gè)文創(chuàng)園區(qū)，有一些客戶做線下的業(yè)務(wù)，還是受比較大的影響的，我們幫助他們對(duì)接朝陽(yáng)區(qū)的文資辦，朝陽(yáng)區(qū)的投促局，盡量的幫助客戶爭(zhēng)取一些政府的補(bǔ)貼；我們自己也會(huì)給一些客戶優(yōu)惠，延期他們一個(gè)月的租金，讓他們可以推遲一個(gè)月繳納，幫助受疫情影響比較大的行業(yè)客戶渡過(guò)難關(guān)，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為疫情影響還只是一個(gè)暫時(shí)性的。
我們做資管運(yùn)營(yíng)的時(shí)候還在做一件事情，有一些客戶、有一些行業(yè)受疫情是短暫的沖擊，疫情之后可以恢復(fù)過(guò)來(lái)，但是還有一些行業(yè)過(guò)去就已經(jīng)不是朝陽(yáng)行業(yè)了，疫情之后很多企業(yè)可能就會(huì)死掉，就像森林中的一場(chǎng)大火一樣，總會(huì)淘汰一些舊的，帶來(lái)一些新的。我們疫情期間會(huì)幫助暫時(shí)性遇到困難的客戶渡過(guò)難關(guān)，但是有一些客戶的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不受政策支持了，這次疫情其實(shí)就是一把大火，會(huì)加速他們的關(guān)門，這種情況無(wú)法回避，我們就會(huì)多引進(jìn)一些線上、科技、生物醫(yī)藥這類的客戶，去逐漸的自然淘汰掉老的行業(yè)的客戶，這也是我們?cè)谧鲞\(yùn)營(yíng)的時(shí)候做的事情。
今天線上大家談了很多關(guān)于科技園區(qū)的問(wèn)題，我也談一下我們的一些體會(huì)�？萍紙@區(qū)和寫字樓存在著一些同樣的問(wèn)題，包括出租率、價(jià)格等，但是園區(qū)受影響大，這里面的問(wèn)題在哪呢，其實(shí)選址很重要。為什么我們選擇的園區(qū)在這次疫情中表現(xiàn)的很穩(wěn)定，跟我們的選址很相關(guān)，產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)量大，選擇產(chǎn)業(yè)園的時(shí)候一定要避開(kāi)周邊供應(yīng)量大的區(qū)位。我們目前為止基本沒(méi)有在二三線城市做產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)樵谶@些區(qū)域產(chǎn)業(yè)極度不成熟，產(chǎn)業(yè)供應(yīng)量很大，所以我們都不會(huì)碰的。一線城市中北京是一個(gè)特殊的例子，北京在過(guò)去的這些年，人口和產(chǎn)業(yè)其實(shí)是外溢的趨勢(shì)，注定辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)會(huì)受到一定的影響。上海、杭州這些區(qū)域，這些新的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)、新的科技，人口往這邊流，企業(yè)往這邊聚集，這些城市里面的寫字樓和科技園區(qū)的租金相對(duì)還是比較穩(wěn)定的。至于說(shuō)像上海陸家嘴的核心區(qū)域和深圳的福田和南山兩個(gè)片區(qū)空置率增加，那是另外一個(gè)原因，是中美貿(mào)易戰(zhàn)下，大量的貿(mào)易類的企業(yè)倒閉和外遷影響。你觀察上海、杭州、廣州、深圳的科技園，新興產(chǎn)業(yè)定位的區(qū)域，供應(yīng)量不是太大，這種情況下租金表現(xiàn)還是比較穩(wěn)定的。所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)和寫字樓有一個(gè)共同的特點(diǎn)，選址很重要，周邊的供應(yīng)量決定了空置率和價(jià)格。
還有產(chǎn)業(yè)園區(qū)有一個(gè)特點(diǎn)，就是同質(zhì)化非常嚴(yán)重，所有的城市、所有的園區(qū)，所有的地方大家都在搞科技，但是并不是說(shuō)每個(gè)城市、每個(gè)園區(qū)都適合做工業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園，不同的地方要拿出不同的產(chǎn)品。我們?cè)谕ㄖ菀灿幸粋�(gè)產(chǎn)業(yè)園，我們發(fā)現(xiàn)北京最有名的是昌平的生物醫(yī)藥基地和大興的生物醫(yī)藥基地，很多企業(yè)在這些地方已經(jīng)沒(méi)有辦公的位置了，但是又不愿搬去北三縣和武清，又想找到一個(gè)地方做小試和中試，普通的園區(qū)滿足不了他們的需求，我們給這個(gè)園區(qū)的定位很準(zhǔn)確，鎖定一個(gè)產(chǎn)業(yè)：生物醫(yī)藥，并且生物醫(yī)藥我們就做小試、中試和簡(jiǎn)單生產(chǎn)。最近我們跟國(guó)外的一個(gè)非常大的藥企合作，他們基本上會(huì)落在我們的園區(qū)。
其實(shí)疫情有沖擊，但是要更積極的去調(diào)整產(chǎn)業(yè)，調(diào)整客戶，深度運(yùn)營(yíng)，在這個(gè)時(shí)候把這幾項(xiàng)工作做好，就可以穩(wěn)住的。謝謝大家！
來(lái)源：房訊網(wǎng)
