近期樓市又爆出各種神盤：有的項目推出了上千套房子，但一日售罄，有的項目需要購房者額外支付百萬茶水費，才有資格購買。

　　神盤真有這么夸張？樓市真有這么火嗎？這種異動背后，原因究竟何在？中國新聞周刊對此進行了調(diào)查。

　　追蹤：日光盤都光了嗎？

　　在前2月樓市成交大幅下降的背景下，進入3月底4月初，日光神盤再現(xiàn)樓市。

　　3月25日，市場消息稱，位于北京順義的某樓盤當晚8點通過網(wǎng)絡(luò)途徑開盤，20分鐘賣出814套，打響了京城樓市復(fù)蘇的第一槍。

　　不過，由于實行網(wǎng)上售房，數(shù)據(jù)的可操作性空間較大，其銷售業(yè)績一直備受質(zhì)疑。

　　中國新聞周刊通過查詢該項目的銷控表了解到，該項目自2月29日開始蓄客，3月25日正式開盤，截至4月7日，在開盤13天后，目前已預(yù)訂套數(shù)僅為43套，另有83套房源已在核驗購房者資格。

　　這意味著，截至目前，該項目總體成交只有126套，相比于該項目總體批準預(yù)售數(shù)1530套，目前已完成去化率不足1/10。很顯然，這一項目目前已完成的去化率比市場消息要低很多。

　　對此，該項目銷售人員告訴中國新聞周刊，該項目的購房資格核驗和簽約都在陸續(xù)推進中，后續(xù)成交情況將會逐步在銷控表中顯示出來，不過也的確有客戶因首付不足而退訂的情況。

　　深圳的日光神盤同樣撩動市場的神經(jīng)。4月5日，有消息稱，位于深圳市南山區(qū)臨海的某項目公寓開盤，單套總價最低2900萬元，共計54套，開盤半天全部售罄，吸金約23億元。而且此前3月7日，該項目推出70套N3公寓，2000萬起步，當日售罄；3月13日，又推出14套豪宅，4200萬起步，8秒售罄！

　　中國新聞周刊查詢該項目銷控信息看到，該項目自2019年4月18日取得預(yù)售證，共有222套商業(yè)房源對外預(yù)售，多數(shù)房源售價在8萬元/平方米左右，少量項目最高售價接近18萬元/平方米。在去化近一年后，截至4月7日，該項目已賣出108套房源，去化率接近50%。

　　目前來看，一方面，該項目的實際銷售情況與所謂的開盤售罄，有較大出入，另一方面，該項目通過小批量推盤，從而達到捂盤營銷樓市大熱的效果，與相關(guān)政策相左。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，深圳一些豪宅項目開盤售罄的市場消息，一定程度上是開發(fā)商聯(lián)合一些營銷機構(gòu)炒作的結(jié)果。

　　4月2日，有消息稱，位于深圳寶安區(qū)的新錦安海納公館項目銷售人員，向購房者收取百萬茶水費，從而保證后者獲得購房入場券。

　　中國新聞周刊查詢該項目銷售信息了解到，該項目自2019年6月取得預(yù)售證，目前銷售基本結(jié)束，處于尾盤清盤階段。

　　誰是背后推手？

　　目前來看，當前市場上所謂的日光神盤，主要是剛需、小批量推盤、尾盤銷售等，且熱銷成色并不足。

　　對此，李宇嘉分析認為，目前部分城市的項目銷售較好大多是個例，樓市整體并未出現(xiàn)成交火熱的態(tài)勢，從全國市場而言，3月以來樓市依然保持平穩(wěn)為主。

　　中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的一季度市場形勢數(shù)據(jù)顯示，近期市場交易規(guī)模低位回升，但距去年同期小陽春行情仍有差距。

　　其中還顯示，2020年一季度一線城市商品住宅月均成交面積約27萬平方米，同比下降39.7%，3月以來，北上廣深成交規(guī)模有所回升，深圳成交規(guī)模已略超去年同期；二線城市一季度月均成交面積同比下降37.6%，3月熱點二線城市市場逐步回溫，杭州、成都等周度成交規(guī)模已超去年同期；三線城市成交同比下降40%，3月多數(shù)三線城市同比仍下降。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華告訴中國新聞周刊，目前部分城市樓市成交出現(xiàn)了一定程度的回升，主要源自于樓市政策的疊加效應(yīng)。

　　一方面，在樓市調(diào)控政策方面，近期城市出臺了相對寬松的樓市調(diào)控措施，如提高公積金使用額度等；另外，從資金端政策來看，央行出臺了一系列降準降息等組合拳。

　　4月3日，央行公布，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進加大對中小微企業(yè)的支持力度，決定對農(nóng)村信用社、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、村鎮(zhèn)銀行和僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準備金率1個百分點，于4月15日和5月15日分兩次實施到位，每次下調(diào)0.5個百分點，共釋放長期資金約4000億元。

　　此前3月16日，央行決定實施普惠金融定向降準，共釋放長期資金5500億元。再加上之前降息、逆回購等，近期央行已出臺多項措施，支持實體經(jīng)濟復(fù)蘇。

　　李宇嘉表示，央行的本意是扶持實體經(jīng)濟，但從最終資金流向來看，很多原來要流向?qū)嶓w經(jīng)濟的資金最終卻流入了房地產(chǎn)業(yè)。

　　“近期樓市的復(fù)蘇尤其是深圳等地樓市的大幅回暖就是這種資金推動的”，李宇嘉進一步指出，在貨幣資金充裕的條件下，很多投資者只用付較低的首付，然后再利用銀行資金做杠桿，就可以順利購房，尤其還有一些企業(yè)主從銀行拿到較低成本的資金，甚至是企業(yè)紓困資金，然后再將這部分資金用于購房，從而改變了資金用途，推高了樓市交易。

　　警惕報復(fù)性反彈

　　對于后市，鄒琳華表示，就整體樓市而言，當前實現(xiàn)全面回暖的可能性并不大，畢竟受到疫情的沖擊，今年經(jīng)濟面存在較大的壓力，購房需求也受到了一定遲滯。

　　李宇嘉認為，不過，在當前的形勢下，也必須警惕少數(shù)城市如深圳等地出現(xiàn)了報復(fù)性反彈的苗頭，畢竟深圳作為樓市領(lǐng)頭羊，對整個市場存在一定的聯(lián)動效應(yīng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳市新建商品房成交為41.13萬平方米，同比上漲1.48%；其中新建商品住宅成交為32.38萬平方米，同比上漲1.54%；深圳市二手商品房成交為71.65萬平方米，同比上漲2.86%；其中二手商品住宅成交為67.95萬平方米，同比上漲3.04%。

　　李宇嘉表示，3月深圳樓市成交數(shù)據(jù)基本以上漲為主，更加值得警惕的是這種成交上漲是建立在價格大幅上漲的基礎(chǔ)之上。

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，自去年2月以來，一年多來深圳二手住宅的價格逐月環(huán)比持續(xù)上漲，只有少數(shù)月份出現(xiàn)了下跌，積累了較大漲幅。截至今年2月，深圳二手住宅環(huán)比上漲0.5%，同比上漲8.8%，在70個大中城市中其二手住宅價格同比漲幅位居前列。

　　整體上漲8.8%意味著市場上個別樓盤普遍漲幅更高。據(jù)貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示，近一年來（2019年3月-2020年2月），深圳二手房掛牌價同比漲幅普遍在10％以上。

　　對此，市場分析人士認為，必須打擊諸如茶水費、小批量推盤以變相捂盤等種種樓市違規(guī)操作，避免過度刺激樓市投資。

　　4月3日，深圳市寶安區(qū)住建局發(fā)布通知稱，近期相繼出現(xiàn)購房繳納喝茶費、更名費負面輿論，涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個樓盤。為維護房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，即日起開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)收取喝茶費、更名費等價外費用違法行為的行動。

　　鄒琳華表示，從政策面來看，目前不宜松綁限購限貸等樓市基本調(diào)控政策。

　　“當前亟需斬斷各種信貸資金流入樓市的鏈條”，李宇嘉告訴中國新聞周刊，必須真正地從嚴監(jiān)管資金的用途和流向，擰緊貨幣的龍頭，以免樓市出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

　　來源：中國新聞周刊

編輯：wangdc