房訊網(wǎng)訊 一場(chǎng)突如其來的新冠肺炎牽動(dòng)著全國(guó)人民的心，更給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。
疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？
為此，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起新商辦50人專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和代理機(jī)構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對(duì)、營(yíng)銷創(chuàng)新、預(yù)測(cè)展望等為商業(yè)辦公行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
3月13日，針對(duì)疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應(yīng)對(duì)建議、預(yù)測(cè)展望等問題，房訊網(wǎng)采訪了匠人科技創(chuàng)始人兼CEO項(xiàng)銘。
匠人科技創(chuàng)始人兼CEO 項(xiàng)銘
房訊網(wǎng)：疫情過程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？
項(xiàng)銘：今年疫情對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)有影響，但是更像是壓倒駱駝的一根稻草。因?yàn)榧幢銢]有疫情，在當(dāng)前大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)在20年、21年一定會(huì)遇到大的挑戰(zhàn)，疫情只是將危機(jī)更前置，我認(rèn)為原因有3個(gè)：
第一，是整個(gè)的經(jīng)濟(jì)紅利的消失，從當(dāng)前創(chuàng)業(yè)環(huán)境、投資環(huán)境可見一斑。我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)數(shù)量的新增和增長(zhǎng)速度其實(shí)是一直在下滑，而且這兩年投資環(huán)境也很差，連很多VC都遇到危機(jī)了，更何況VC要投的企業(yè)。而VC的危機(jī)是原因來自于創(chuàng)業(yè)企業(yè)的發(fā)展和質(zhì)量出現(xiàn)問題，導(dǎo)致整個(gè)VC不再活躍。
第二，是城市發(fā)展紅利的消失。就比如寫字樓租金，過去三年整體租金一直上漲，平均在30~40%的區(qū)間，有一些城市甚至是翻倍了。以杭州為例，原先均價(jià)大概在1元，現(xiàn)在已經(jīng)奔到2.7元了，這背后就是城市發(fā)展紅利帶來租金的上漲。那么，我們認(rèn)為過去2~3年對(duì)于整個(gè)租金的釋放過快，所以目前很自然地，出現(xiàn)一定的平衡期或者是回調(diào)期，租金增速起不來。
第三，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)典型的存量市場(chǎng)。每年都有增量投入到存量里面去，那么這個(gè)存量持續(xù)膨脹，并不會(huì)因?yàn)樾枨罅繙p少而減少。
綜合而言， 供應(yīng)量持續(xù)增加，需求量在減少，再加上整體租金漲速起不來，疫情成了一個(gè)催化劑，一個(gè)稻草，將整體行業(yè)危機(jī)前置。
所以，我認(rèn)為今年整個(gè)商辦行業(yè)一定會(huì)非常的艱難，但對(duì)于行業(yè)不同角色的影響是不一樣的，我們給它分成3種角色，一種是產(chǎn)權(quán)持有方，一種二房東模式，一種叫運(yùn)營(yíng)模式，來闡明具體的影響：
首先，我認(rèn)為對(duì)于產(chǎn)權(quán)持有方來說，他的壓力不會(huì)特別大，因?yàn)樗菍儆谝粋�(gè)重資產(chǎn)持有模式，所以說他有更多的可調(diào)整的空間，比如說樓是我自己的，可能我租3塊和租2塊5，沒有本質(zhì)性的區(qū)別。并且，對(duì)產(chǎn)權(quán)持有方來說，可能短時(shí)間的調(diào)整不一定是壞事，特別對(duì)有些寫字樓本身就要進(jìn)行調(diào)整；另外，對(duì)他們來說，沖擊會(huì)比較小，因?yàn)樗麄円话阒刭Y產(chǎn)模式，基于5年10年的視角來看資產(chǎn)包，所以疫情帶來的短期影響并不會(huì)帶來很大壓力。
但是，對(duì)于整個(gè)二房東模式，今年會(huì)是一個(gè)非常大的洗牌。最近，我們也聊了很多的一些行業(yè)的玩家，大家都表示今年的挑戰(zhàn)會(huì)非常大，因?yàn)槎繓|模式是他的錢是怎么賺的？
首先，它是賭城市發(fā)展紅利，因?yàn)樗琴嵶獠畹模辉僬�，他要賭計(jì)租率高。那么，這種模式對(duì)于市場(chǎng)活躍度要求是很高的，所以說一旦整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入活躍度不高的階段，城市紅利放緩，加上由租金增長(zhǎng)釋放過快再進(jìn)入平緩期，對(duì)二房東來說是很致命的，因?yàn)榭赡芩?0%的空置率就把他所有的利潤(rùn)就平掉了。所以說今年對(duì)整個(gè)二房東來說是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)，是一個(gè)生存還是死亡的兩個(gè)極端。
第三種角色是第三方運(yùn)營(yíng)公司。其實(shí)，目前市面上除了在物業(yè)服務(wù)層面，很多都是第三方運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來運(yùn)營(yíng)的，但是作為資產(chǎn)管理的角度來說，以前大家都是沒有的，所以我去判斷，今年輕資產(chǎn)這種管理輸出、跟業(yè)主方的合作多樣化的這種第三方管理公司，我認(rèn)為今年會(huì)有一個(gè)非常大的發(fā)展的苗頭。因?yàn)榇蠹野l(fā)現(xiàn)二房東模式其實(shí)是有弊端的，目前很多的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，我們發(fā)現(xiàn)都是來自于二房東模式的轉(zhuǎn)型，從二房東模式轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)模式，這里有很大的一個(gè)矛盾，就是說二房東模式在我們過去幾年多屬于典型的粗放式發(fā)展，不是精細(xì)化，不是專業(yè)化的發(fā)展。那么，在轉(zhuǎn)型的過程中，業(yè)主方憑什么認(rèn)可你的經(jīng)營(yíng)管理模式以及你的專業(yè)，這會(huì)是一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)。
最近，我們跟很多行業(yè)的伙伴在交流時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)大家可能在托管輸出的時(shí)候，會(huì)結(jié)合多種模式來共同輸出。一種模式是純輸出，第2種可能以承擔(dān)部分這種成本這種情況做輸出。我覺得輸出模式可以有多樣化，但是我認(rèn)為，對(duì)于很多行業(yè)玩家來說，今年的輕資產(chǎn)的托管模式輸出會(huì)是一個(gè)比較大的突破口。
房訊網(wǎng)：疫情過程中，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)從業(yè)者的應(yīng)對(duì)和反思？
項(xiàng)銘：對(duì)于商辦從業(yè)者而言，危中有機(jī)我覺得過去幾年商辦是屬于粗放式，是處于一種大跨越式，整體操作是相對(duì)粗糙，運(yùn)營(yíng)顆粒度不夠細(xì)化，所以，我認(rèn)為今年最大的一個(gè)機(jī)會(huì)是什么？ 打磨好自己的團(tuán)隊(duì)，做好專業(yè)的提升。我覺得這是今年最好的，也是唯一的出路。
就舉個(gè)例子來說，今年行情不好，我們肯定要思考有幾個(gè)核心問題。行情如此，商辦招商就是一個(gè)資源搶奪戰(zhàn)，不是你死就是我活。因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)的市場(chǎng)需求點(diǎn)，它不是說像to C的行業(yè)，我可能做得好，讓你沖動(dòng)，你就買了，你就消費(fèi)了，但是找辦公室這個(gè)事情不是，你再怎么沖動(dòng)，也不可能無緣無故租個(gè)辦公室給折騰，所以找辦公室是在一個(gè)特定場(chǎng)景下的一個(gè)特定需求。
這個(gè)需求是有限的，但是我們這么大的供給量在有限的需求里面怎么辦？其實(shí)就是一個(gè)典型的狼多肉少，它是一個(gè)非常激烈的搶奪戰(zhàn)行為。那么搶奪的時(shí)候，怎么去搶奪呢？這里面就很講究，拼的就是專業(yè)度。
最近，我們和很多招商部在溝通以后，我們發(fā)現(xiàn)在行情不好的時(shí)候，很多的招商部發(fā)現(xiàn)無事可做，按道理來說行情不好的時(shí)候，它不應(yīng)該有很多的工作去做，有很多動(dòng)作要去做去解決我們的問題，但是后來我發(fā)現(xiàn)很多的招商部都沒有方向的，沒有方向的原因是什么？
因?yàn)楹芏嗾猩逃肋h(yuǎn)是一招吃天下，除了加傭金就是降價(jià)，再無計(jì)可施。我覺得這只是一種方法，招商應(yīng)該是組合拳，而不是說只有一拳，因?yàn)檫@一拳誰都會(huì)。目前，我們更需要思考的是什么呢？首先我們要知道我們的對(duì)手是誰，租客為什么選他不選你？我覺得一定不僅僅是價(jià)格，價(jià)格只是最后促成交的一個(gè)助力而已。
當(dāng)然，對(duì)一些客觀存在的因素，比如交通區(qū)位我們沒辦法改變，但是可以通過對(duì)應(yīng)的價(jià)格來匹配，比如說我們的戶型定位、交付標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格策略、傭金策略、客戶帶看體驗(yàn)、免租期策略等等，所有的問題都要根據(jù)實(shí)際情況來考慮，而不是單純歸咎于我們價(jià)格高了，我們的傭金給少，其實(shí)這些都不是根本性的問題。
再舉個(gè)例子，以客戶來看，選辦公室一定不是先看價(jià)格，價(jià)格是最后環(huán)節(jié)談的，只要符合預(yù)算區(qū)間標(biāo)準(zhǔn)都OK，那么客戶首先看什么呢？首先看這個(gè)園區(qū)環(huán)境怎么樣？這寫字樓配套怎么樣？然后，再看這個(gè)房源好不好，符不符合我的需求面積，這個(gè)房子看著有沒有心動(dòng)？但是，你會(huì)發(fā)現(xiàn)目前市面上這三個(gè)環(huán)節(jié)做得不好，因?yàn)橐酝麄�(gè)行業(yè)基本是長(zhǎng)周期靜態(tài)管理。
那么，我們需要最先改變什么？我們要從長(zhǎng)周期靜態(tài)管理到短周期的動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)。
短周期動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)，如果僅憑經(jīng)驗(yàn)或者直覺考慮，肯定不科學(xué)，這需要具體市場(chǎng)反饋的數(shù)據(jù)、信息分析，那信息哪里來？來源我們每一天接觸的客戶反饋，比如你一個(gè)月來了30個(gè)客戶，甚至就是說現(xiàn)在客戶量少，我們兩個(gè)月來了3、4組客戶也行，具體分析這幾組客戶到處為什么不成交？ 我們也可以追蹤，我們可以去做回訪。問一下客戶到底住在哪里？
很多招商部反饋，我們找不到競(jìng)品在哪里？具體分析之后，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)競(jìng)品不僅是基于距離，可能是板塊，所以我們通過回訪看客戶到底最后租了哪里？我們要通過回訪，去了解我們到底要解決什么樣的問題？如果戶型不匹配，就基于戶型來想辦法了，如果是視覺感覺很差，我們就改變我們的交付標(biāo)準(zhǔn)策略。 還可以具體分析價(jià)格策略問題、傭金策略的問題。
這也將引出我想表達(dá)的第2點(diǎn)，以前的招商部更多是點(diǎn)狀能力，接下來要發(fā)展成線性能力？
線性能力是什么？就是要求招商部有操盤手的思維模式。在這種大環(huán)境下，一定是拼團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力的最好的階段。因?yàn)樵谧铍y的時(shí)候練出來的能力是最強(qiáng)的，也是最利于我們?cè)谛袠I(yè)立足，甚至厚積爆發(fā)。我認(rèn)為，對(duì)于整個(gè)招商管理的團(tuán)隊(duì)來說，怎么把我們的團(tuán)隊(duì)能力變得更專業(yè)，是我們唯一的突破口。
因?yàn)槲覀儎偛胖v的所有的調(diào)整定位、調(diào)整交付標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整價(jià)格，這些都只是一個(gè)動(dòng)作，我們選擇做出某個(gè)動(dòng)作，前提是我們足夠?qū)I(yè)。所以我們認(rèn)為今年的核心解決方法就是把這個(gè)團(tuán)隊(duì)變得專業(yè)，由以前的粗放式變成精細(xì)化，由以前的一刀切點(diǎn)狀能力變成具備操盤手思維的線性能力。
房訊網(wǎng)：疫情過程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和展望
項(xiàng)銘：我覺得這個(gè)時(shí)間段一定會(huì)過去的。我覺得就像股市一樣，追高了，回調(diào)很正常，每次的回調(diào)是為了追更高的高點(diǎn)，我覺得所有的事情都一樣都會(huì)有周期性，我覺得這一次的經(jīng)濟(jì)周期可能會(huì)維持個(gè)1~3年。2020年已經(jīng)明確不好了，肯定越來越不哈哈，2021年將會(huì)習(xí)慣不好，2022年就可能慢慢從不好變成好。
我認(rèn)為未來整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)一定是兩極分化，這兩極分化是由這個(gè)行業(yè)的存量市場(chǎng)這根本性來決定的。兩極分化以后，未來行業(yè)會(huì)出來非常多的專業(yè)機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，這也是必然的。所以說我認(rèn)為寫字樓、產(chǎn)業(yè)園一定是從招租變成真正的招商。
來源：房訊網(wǎng)
