今年疫情使寫字樓空置率上升、租金下降，并令物業(yè)的估值有了議價空間，于是，一些深諳逢低買進的房地產(chǎn)投資資本已開始行動。
大宗交易在復(fù)蘇
疫情尚未結(jié)束，物業(yè)大宗交易在一線城市和重點二線城市已經(jīng)有復(fù)蘇跡象。上海銀行斥資48.53億元購買上海董家渡地區(qū)綠地外灘中心T2幢辦公樓，弘毅投資聯(lián)合海外地產(chǎn)基金以19.5億元共同收購北京東方文化藝術(shù)中心辦公樓，基匯資本收購杭州歐美金融城T6辦公樓，都是其中較大的手筆。
遠(yuǎn)洋資本在5月向光大安石買入位于上海漕河涇開發(fā)區(qū)的H88越虹廣場同樣值得注意。因為就在幾個月前，它剛退出上海大寧商業(yè)廣場，售價目前尚未透露，但根據(jù)遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理周岳接受觀點地產(chǎn)采訪時，曾稱已退出項目的實際收益水平都超過30%來推算，其內(nèi)部收益率也應(yīng)不低于這一標(biāo)準(zhǔn)。
上海大寧商業(yè)廣場于2017年被遠(yuǎn)洋資本收購。收購后，通過推出公共水吧、提供公共會議空間和租戶月度座談、節(jié)假日集體活動等硬、軟性服務(wù)，改進了相關(guān)配套服務(wù)，提升了租戶服務(wù)水平和用戶黏性，令該項目在當(dāng)前空置率上升的大環(huán)境下仍保持較高出租率，且成為上海較為罕見的租金繼續(xù)上漲的商辦物業(yè)。
這證明了在當(dāng)前經(jīng)濟周期下行的大環(huán)境中，通過前端介入相對較低市場價格獲得的具有改造更新和增值潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，改善運營，在市場反轉(zhuǎn)時整體退出，回籠資金的操盤模式已得到了市場驗證。
低價入好時機
相對較低的價格并不容易獲得，需要市場大環(huán)境的配合，而如今正是較好的機會。
還是以遠(yuǎn)洋資本買入H88越虹廣場為例，據(jù)界面新聞報道，收購價為19.67億元，折合單價3.52萬元/平方米。而光大安石2017年買入該寫字樓時價格雖然沒有公布，但參考同一年附近體量接近的凱科國際大廈收購案（AEW向凱德買入，總建筑面積40,445平方米，總價15.6億元）的3.85萬/平方米單價看，近三年時間并沒有給H88越虹廣場帶來多少溢價。其中不乏大環(huán)境的關(guān)系——疫情對寫字樓估值所帶來的影響。
此外，今年已確定無論國內(nèi)還是國外，貨幣環(huán)境將更加寬松，國內(nèi)不到3%的CMBS利率和國外近乎零的利率水平或許會促使國內(nèi)、國外的大宗物業(yè)投資活動迅速復(fù)蘇。
因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年是買入大宗物業(yè)的較好年份，事實似乎也驗證了這點。以大宗物業(yè)交易最頻繁的北京、上海為例，第一季度前者成交7宗大宗物業(yè)，成交金額180億元；后者成交16宗大宗物業(yè)，成交金額240億元。在疫情之下，這種表現(xiàn)已相當(dāng)不錯。
審慎入局有原則
萊坊資本市場部董事鄭楠表示，目前確實是收購的不錯時機，但也要對退出的時間、方式充分估量。特別是需要進行改造升級而不是單純持有等待升值的物業(yè)，不僅需要交易前反復(fù)評估價值，還需要在接手前就明確退出渠道，交易后更要進行高效閉環(huán)運營管理，提升物業(yè)品質(zhì)，從而得以在合適時機獲利退出。
為此，他有三個建議：
● 第一，交易前最重要的評估指標(biāo)之一是該物業(yè)的退出方式及策略，這是實現(xiàn)收益最大化的必要條件；
● 第二，從風(fēng)險控制的角度看，交易的物業(yè)應(yīng)盡量位于一線城市或者發(fā)展強勁的二線城市，特別是北京、上海兩地，還有近期互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的杭州；
● 第三，流動性較強且經(jīng)營風(fēng)險較低的寫字樓是目前大宗交易中最好的保值甚至增值資產(chǎn)（占一季度大宗物業(yè)成交額56%），但物流和數(shù)據(jù)中心也不妨關(guān)注一下，其租金近年來一直呈上升態(tài)勢，今年的新基建、5G和生鮮電商更會給高標(biāo)倉庫、冷鏈倉庫帶來機會。
萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東表示，對于商業(yè)地產(chǎn)的投資中，對整個宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)周期的準(zhǔn)確判斷及對不同商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的研究判斷，非常關(guān)鍵。對于每種不同物業(yè)類型做詳細(xì)分析的時候，要根據(jù)和該物業(yè)品種相關(guān)的宏觀經(jīng)濟周期、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、產(chǎn)品的競爭關(guān)系以及所在區(qū)域的未來發(fā)展展望來判斷投資機會，在“投、融、管、退”各個環(huán)節(jié)做到專業(yè)水平，從而獲得好的收益。目前大多數(shù)國際機構(gòu)投資者仍然積極地尋求寫字樓、物流倉庫和數(shù)據(jù)中心的投資機會。
來源：萊坊
編輯：wangdc
