疫情當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)活躍度亦受影響。然而大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)韌性不減，疫情過后市場(chǎng)將如何復(fù)蘇？區(qū)域內(nèi)投資風(fēng)口在哪里？CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2020年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》系列之投資篇。
CBRE亞太區(qū)租戶研究主管、CBRE大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示：大中華區(qū)低利率環(huán)境將持續(xù)。中國(guó)央行預(yù)計(jì)將在一季度進(jìn)一步降準(zhǔn)降息以緩沖新冠肺炎疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)利差將由此擴(kuò)大，從而為商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)提供支撐。近期的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)顯示2020年美聯(lián)儲(chǔ)或?qū)⒕S持現(xiàn)有利率水平，預(yù)計(jì)香港和臺(tái)灣利率將跟隨這一走勢(shì)。盡管低利率環(huán)境將持續(xù)令投資者受益，但借助租金上行的周期性投資的操作空間仍較為有限。CBRE預(yù)計(jì)，結(jié)構(gòu)性投資主題將在2020年變得更加突出，但受疫情影響，短期投資情緒轉(zhuǎn)弱，交易量有望于下半年回暖。
中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)：結(jié)構(gòu)性投資和周期性投資的再平衡
收益率利差擴(kuò)大使投資性物業(yè)更具吸引力：受到新型冠狀病毒疫情持續(xù)時(shí)間和規(guī)模的不確定性影響，2020年的中國(guó)內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)可能面臨短期波動(dòng)。在疫情結(jié)束后，更為寬松的貨幣政策，更低的利率環(huán)境，以及逐步復(fù)蘇的租賃市場(chǎng)情緒將促使投資活動(dòng)迅速活躍起來。為減輕疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響，我們預(yù)計(jì)，2020年仍有進(jìn)一步降準(zhǔn)和降息的空間。
國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資將保持活躍：低利率環(huán)境促使機(jī)構(gòu)投資者在2020年密切關(guān)注包括投資性房地產(chǎn)在內(nèi)的另類投資標(biāo)的，以提高投資組合的整體回報(bào)。保險(xiǎn)公司對(duì)投資性物業(yè)的配置每增加1個(gè)百分點(diǎn)，理論上意味著釋放約2,000億元的新增資金。
跨境地產(chǎn)基金仍將活躍于中國(guó)的大宗交易市場(chǎng)：亞太區(qū)封閉式跨境地產(chǎn)基金將在未來5年向中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)投放100億美元，且投資物業(yè)類型更加多元化。在疫情得到有效控制后，中國(guó)政府預(yù)計(jì)擴(kuò)大基建投資以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)的基本面將持續(xù)被投資者看好，對(duì)平臺(tái)的股權(quán)投資將繼續(xù)占主導(dǎo)地位。
開發(fā)商在償債高峰期尋求流動(dòng)性，帶來房地產(chǎn)債投資機(jī)遇：投資者在不同物業(yè)類型間配置偏好的轉(zhuǎn)變反映出當(dāng)經(jīng)濟(jì)不確定性上升時(shí)投資者的投資策略再平衡，即降低周期性投資的比重并增加結(jié)構(gòu)性投資的比重。周期性投資策略之一是房地產(chǎn)債。開發(fā)商在償債高峰期尋求流動(dòng)性，帶來房地產(chǎn)債投資機(jī)遇。而為解決流動(dòng)性問題，內(nèi)資開發(fā)商也將積極尋求變現(xiàn)所持物業(yè)。
科技企業(yè)集聚板塊的商務(wù)園區(qū)和寫字樓關(guān)注度提升：寫字樓租賃前景的不確定性是投資者在商業(yè)周期后端的主要顧慮。鑒于此，投資者可以聚焦從高科技產(chǎn)業(yè)聚集中獲益的，更具租金韌性的優(yōu)質(zhì)寫字樓/商務(wù)園區(qū)板塊。
核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)提供防御性租金收益：對(duì)于擁有大量資本和長(zhǎng)期持有能力的投資者而言，門戶城市核心區(qū)位成熟的寫字樓能夠提供防御性租金收益，并且由于核心區(qū)位土地供應(yīng)的稀缺性，這類物業(yè)擁有長(zhǎng)期的資本增值潛力。
零售物業(yè)重回投資者視野：雖然零售領(lǐng)域在2020年的前幾個(gè)月受到疫情的嚴(yán)重影響，但受惠于居住區(qū)向相對(duì)缺乏優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的城市外圍拓展這一長(zhǎng)期趨勢(shì)，運(yùn)營(yíng)良好的區(qū)域型/社區(qū)型購(gòu)物中心仍是結(jié)構(gòu)性投資的優(yōu)質(zhì)選擇。同時(shí)，全渠道零售的蓬勃發(fā)展也為零售物業(yè)的租金和資本價(jià)值增長(zhǎng)提供了新的動(dòng)力。
物流地產(chǎn)仍是重要投資目標(biāo)：在現(xiàn)代物流設(shè)施在中國(guó)的滲透率仍不足10%的情況下，物流地產(chǎn)將繼續(xù)為投資者提供結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇。持續(xù)不斷的大規(guī)模募資為物流領(lǐng)域的投資提供了有力的資金支持。盡管我們對(duì)未來三年物流地產(chǎn)的租賃基本面總體保持樂觀，但投資者對(duì)目標(biāo)回報(bào)率的預(yù)期需更具理性，并充分認(rèn)識(shí)到部分中西部城市，特別是那些疫情較為嚴(yán)重的地區(qū)，在短期內(nèi)面臨的需求減弱及供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。
另類資產(chǎn)獲得更多關(guān)注：伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性調(diào)整，數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓和冷鏈物流等另類資產(chǎn)的投資熱度上升。這次疫情反映出部分城市仍缺乏足夠的此類設(shè)施。這些領(lǐng)域不僅發(fā)展?jié)摿艽�，受�?jīng)濟(jì)周期的影響較小，并且與中國(guó)政府發(fā)展高科技和基礎(chǔ)設(shè)施的計(jì)劃相契合。
資產(chǎn)管理的重要性提升：在2020年，預(yù)計(jì)充足的流動(dòng)性和較低的利率將使房地產(chǎn)收益率保持穩(wěn)定。盡管如此，鑒于較高的空置率和新冠疫情對(duì)需求的影響，部分二線城市的寫字樓投資回報(bào)率或?qū)⒚媾R上行壓力。物流地產(chǎn)的投資收益率預(yù)計(jì)將基本保持平穩(wěn)。CBRE認(rèn)為，資產(chǎn)管理是投資者提高物業(yè)租金收入，挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值的重要手段。投資者和業(yè)主應(yīng)有效地響應(yīng)租戶對(duì)靈活性，體驗(yàn)感和空間效率上逐漸提升的需求。
香港特區(qū)市場(chǎng)：交易量有望反彈
2020年上半年投資情緒將保持低迷，但年內(nèi)有望反彈：地緣政治風(fēng)險(xiǎn)和新型冠狀病毒（COVID-19）爆發(fā)將在2020年影響香港的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。預(yù)料聯(lián)儲(chǔ)局將維持穩(wěn)定的利率政策，本港很大可能繼續(xù)維持低利率環(huán)境。交易量將在2020年上半年顯著下降，并且僅在冠狀病毒爆發(fā)減弱后才會(huì)逐漸上升。如果年中之后經(jīng)濟(jì)動(dòng)力有所改善，2020年下半年投資需求可能會(huì)強(qiáng)勁反彈。由于中國(guó)內(nèi)地投資者的投資意欲減弱，為本地和外國(guó)機(jī)構(gòu)基金提供了收購(gòu)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。盡管經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)升級(jí)，融資成本低將可繼續(xù)使投資回報(bào)率保持較低水平。此外，2020/2021年各個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新供應(yīng)量和空置水平將保持在可控制水平內(nèi)，這也將限制投資回報(bào)率的上行空間。
隨著投資者對(duì)核心區(qū)寫字樓租金調(diào)整作出反應(yīng)，寫字樓回報(bào)率在2020年可能出現(xiàn)輕微反彈，但受可供投資項(xiàng)目所限，寫字樓資產(chǎn)的價(jià)格的下行壓力只保持在窄幅水平以內(nèi)，寫字樓大幅度減價(jià)促銷的可能性極小。預(yù)計(jì)2020年投資者對(duì)工業(yè)項(xiàng)目的興趣將保持穩(wěn)定。盡管工廈改建為“非污染性工廈”所牽涉的保地價(jià)費(fèi)用或會(huì)影響投資者的投資意欲，增值型投資方案仍繼續(xù)受歡迎。在5G科技發(fā)展帶動(dòng)的需求下，數(shù)據(jù)中心將會(huì)繼續(xù)成為較活躍的資產(chǎn)類別。一些適合發(fā)展醫(yī)療中心、健身室、教育中心等的商廈也會(huì)因其行業(yè)增長(zhǎng)迅速而受投資者追捧。
臺(tái)灣地區(qū)市場(chǎng)：投資興趣濃厚
自用型買方持續(xù)購(gòu)置工業(yè)型地產(chǎn)：盡管新型冠狀病毒疫情爆發(fā)將影響全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)步調(diào)，惟目前臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)動(dòng)能來自本地需求，所受沖擊可能較小，預(yù)期于今年度調(diào)整政策利率的可能性仍然不高。
由于低利環(huán)境將有助支撐自用型買方的置產(chǎn)需求，預(yù)期今年本土企業(yè)仍將活躍于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。值得注意的是，低利率水準(zhǔn)也意味著賣方資金壓力小，無迫切處分資產(chǎn)的需求，加商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)活躍，反而將促使賣方采取較堅(jiān)定的價(jià)格態(tài)度，預(yù)料今年買賣雙方價(jià)格的認(rèn)知差距可能擴(kuò)大，進(jìn)而拉長(zhǎng)協(xié)商時(shí)程。
受惠于臺(tái)商返臺(tái)投資意愿增強(qiáng)，加以本土電子業(yè)廠商尋求擴(kuò)廠機(jī)會(huì)，預(yù)期2020年工業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買需求維持旺盛。然而臺(tái)灣北部縣市的工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)升至高點(diǎn)，可能阻礙短期內(nèi)的交易量，并促使部分自用型買方轉(zhuǎn)往價(jià)格較為實(shí)惠的中南部地區(qū)。
辦公室投資活動(dòng)活躍：展望2020年，表現(xiàn)強(qiáng)勁的商辦租賃市場(chǎng)將促使機(jī)構(gòu)型及私人投資人持續(xù)關(guān)注臺(tái)北寫字樓投資機(jī)會(huì)，惟臺(tái)北市中心內(nèi)欠缺整棟可投資標(biāo)的，有投資需求的買方將轉(zhuǎn)而考慮購(gòu)買分層寫字樓，或正在規(guī)劃及興建中的寫字樓。CBRE研究部預(yù)期，2020年將看到部分開發(fā)商積極出售處于非核心地區(qū)的在建寫字樓或廠辦大樓，希冀吸引具自用需求的大型本土企業(yè)青睞。另一方面，預(yù)料本土資產(chǎn)管理公司及數(shù)家保險(xiǎn)公司也將持續(xù)購(gòu)入位于臺(tái)北主要商圈的分層寫字樓。
考量本土保險(xiǎn)公司資金充沛無虞，預(yù)料2020年臺(tái)灣保險(xiǎn)業(yè)者將持續(xù)活躍于地產(chǎn)投資市場(chǎng)，以提高地產(chǎn)投資比例；收益型物業(yè)將是其主要的評(píng)估標(biāo)的。帶有長(zhǎng)期租約的商業(yè)地產(chǎn)將持續(xù)受到保險(xiǎn)公司青睞，且臺(tái)北市不再是保險(xiǎn)公司唯一的選擇，部分業(yè)者愿意評(píng)估位于其他主要城市的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。此外，為追求較高的報(bào)酬水準(zhǔn)，特定保險(xiǎn)公司將持續(xù)關(guān)注物流設(shè)施及倉(cāng)儲(chǔ)等資產(chǎn)類型。
CBRE研究部預(yù)測(cè)，未來數(shù)季內(nèi)整體商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將維持穩(wěn)定，主要是投資人的價(jià)格敏感度高，普遍不愿意追高價(jià)格。在臺(tái)北寫字樓租金呈溫和成長(zhǎng)的趨勢(shì)下，預(yù)估臺(tái)北寫字樓收益率將微幅升至2.64%。零售商場(chǎng)方面，即便可投資標(biāo)的有限，部分業(yè)主可能降低售價(jià)以吸引投資人興趣，使得整體零售商場(chǎng)收益率于今年內(nèi)小幅升至3.15%。
來源：世邦魏理仕
