2023年12月28日－29日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店舉辦。年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)、首都會(huì)展（集團(tuán)）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在主旨演講中表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整進(jìn)程，從城市化、基建的情況以及人口增速來(lái)看，當(dāng)前仍然處于調(diào)整中。2024年涉及房地產(chǎn)政策再調(diào)整和解決真實(shí)市場(chǎng)存在的政策需求之間的缺口顯而易見(jiàn)，這一定會(huì)導(dǎo)致2024年及今后2~3年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在尋求再平衡。
以下是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉主旨演講實(shí)錄：
非常高興有機(jī)會(huì)到這個(gè)很罕見(jiàn)的持續(xù)了20年的論壇，向大家匯報(bào)我們的看法。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的看法往往都是不靠譜的，所以姑妄聽(tīng)之。
還有幾天，悲喜交加的2023還要過(guò)去了，很幸運(yùn)這種煎熬還有四天就要過(guò)去了，很不幸的是，還有更長(zhǎng)的煎熬還在后面等著。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨再平衡
當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)是怎么樣的以及世界經(jīng)濟(jì)是怎么樣的，2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)是怎么樣的呢？我不愿意用"復(fù)蘇"這個(gè)詞，因?yàn)楦揪筒淮嬖趶?fù)蘇。2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇的是一場(chǎng)有限的經(jīng)濟(jì)修復(fù)，這種修復(fù)是因?yàn)檫^(guò)去三年所導(dǎo)致的，所以修復(fù)時(shí)間上是有限的，僅僅持續(xù)了不到兩個(gè)季度。產(chǎn)業(yè)范圍上是有限的，主要集中于消費(fèi)領(lǐng)域，尤其是生活服務(wù)業(yè)。其實(shí)制造業(yè)在2023年是很悲催的一年。接下來(lái)不可能進(jìn)入常態(tài)化增長(zhǎng)的，如果沒(méi)有強(qiáng)有力的財(cái)政政策支撐的話，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)放緩。所以我們得理解，2023年我們只是經(jīng)歷了一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)修復(fù)，而不是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的意思就是接下來(lái)中國(guó)政府不需要做太多努力，經(jīng)濟(jì)仍然能夠比較有韌性地持續(xù)增長(zhǎng)。
2024年基調(diào)也出來(lái)了，叫做"以進(jìn)促穩(wěn)，先立后破"。那也在一定程度上表明了過(guò)去的政策是叫做"穩(wěn)中求進(jìn)，不破不立"，所以過(guò)去幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)做的減法比較多，做的加法相對(duì)來(lái)說(shuō)也有，但是不如減法力量大。這在一定程度上減速了中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的節(jié)奏，這就是當(dāng)下我們的情況。
第三季度經(jīng)濟(jì)乏善可陳，沒(méi)什么好說(shuō)的。第四季度由于2022年第四季度經(jīng)濟(jì)水分比較大，所以今年第四季度大概率也不會(huì)有特別出色的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。幸運(yùn)的是，今天股市有所反彈，我們也希望房地產(chǎn)在歲末和明年可能有一個(gè)好的表現(xiàn)。
如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期運(yùn)行的法制化和市場(chǎng)化的制度不變，公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期是樂(lè)觀向上的，企業(yè)家是野心勃勃的，政府是為企業(yè)家和民眾服務(wù)，并且愿意維護(hù)法制和市場(chǎng)的。在這種情況之下，有了政策底就會(huì)有市場(chǎng)底。如果底層邏輯發(fā)生變化，政策底和市場(chǎng)底有時(shí)候可能不同步。有時(shí)候政策可能做多了，但是市場(chǎng)遲遲沒(méi)有形成做多氣氛，這在股市、房地產(chǎn)、匯率方面都有所體現(xiàn)，所以我們今天得理解，政策底不一定立刻等同于市場(chǎng)底。市場(chǎng)底在尋求中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期再平衡的過(guò)程當(dāng)中，還要經(jīng)受更多的考驗(yàn)。
我們來(lái)看一下外圍。外圍發(fā)生了什么？中國(guó)學(xué)者或者官員喜歡用一句話來(lái)形容過(guò)去幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的放緩，叫做"世界經(jīng)濟(jì)遭遇了周期性的下行，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)也在外圍情況，就是全世界都不好，所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不好。"這可能不是一個(gè)事實(shí)。因?yàn)樵谶^(guò)去五年，東南亞的經(jīng)濟(jì)以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然有比較大的波折，但還是非常強(qiáng)勁的，例如說(shuō)今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)的增量對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)可能會(huì)超過(guò)中國(guó)。東南亞的經(jīng)濟(jì)也不錯(cuò)，歐洲跟中國(guó)的經(jīng)濟(jì)稍微弱一點(diǎn)，所以并不存在世界經(jīng)濟(jì)的周期性的下行。
在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，如果我們看中國(guó)跟外國(guó)，尤其是跟美國(guó)，我們可能存在一些預(yù)期差，比如在2023年年初的時(shí)候，我們認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)將強(qiáng)勁復(fù)蘇，人民幣匯率會(huì)很堅(jiān)挺；中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格，包括樓市跟股市都會(huì)有所修復(fù)，例如說(shuō)今年年初的時(shí)候，高盛就預(yù)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速可能會(huì)比較高，人民幣匯率可能會(huì)6.5到6.8，股市、樓市都會(huì)有百分之十幾的漲幅。但到現(xiàn)在，這些都沒(méi)有出現(xiàn)。
關(guān)于外圍，我們?cè)谌ツ昴甑椎浇衲昴瓿酰蠖鄶?shù)學(xué)者都認(rèn)為，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在今年會(huì)陷入衰退，美元會(huì)很軟弱，美國(guó)受到經(jīng)濟(jì)滯漲的威脅。但結(jié)果是美國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、匯率強(qiáng)、股市強(qiáng)，這就是美元的情況。在2024年，我們預(yù)期美元指數(shù)可能95到100。當(dāng)下的學(xué)者預(yù)期，2024年人民幣兌美元，樂(lè)觀的預(yù)期認(rèn)為會(huì)升值一點(diǎn)，比如高盛認(rèn)為7.15，但現(xiàn)在已經(jīng)比7.15高了。我個(gè)人比較謹(jǐn)慎，我個(gè)人認(rèn)為2024年人民沒(méi)有那么強(qiáng)，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)相對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。難道是很弱的美國(guó)經(jīng)濟(jì)和很弱的美國(guó)股市嗎？都不一定�，F(xiàn)在看起來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)2024年還是溫和的，并且高于中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增速的增長(zhǎng)，美國(guó)股市和房地產(chǎn)都可能持續(xù)目前的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。當(dāng)下的美國(guó)股市是創(chuàng)了年內(nèi)新高的。美國(guó)的房地產(chǎn)，一些核心城市在目前按揭利率比較高的情況下已經(jīng)出現(xiàn)了修復(fù)，所以我個(gè)人估計(jì)明年美國(guó)經(jīng)濟(jì)比我們預(yù)期的好。
還有大家期望美國(guó)和歐洲衰退，但實(shí)際上2024年出現(xiàn)衰退是不可能的。這就是預(yù)期差，我們預(yù)計(jì)2023年我們比美國(guó)好，但是我們沒(méi)有人家那么好；我們的預(yù)期我們的經(jīng)濟(jì)活力都比人家好，事實(shí)證明我們沒(méi)有那么好，人家也沒(méi)有那么弱，這都是預(yù)期當(dāng)中的差異。
所以中國(guó)的問(wèn)題主要還是我們自己的問(wèn)題，外圍給我們帶來(lái)了一些壓力，但不是決定性的。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期、中期和短期
從長(zhǎng)期來(lái)看，所謂長(zhǎng)期就是十年或者更長(zhǎng)的時(shí)間。從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)跟世界發(fā)生了什么。發(fā)生了很多事情，主要還是世界對(duì)于中國(guó)的觀感、認(rèn)知、未來(lái)的判斷出現(xiàn)了重大變化。例如我們?cè)陂L(zhǎng)期當(dāng)中關(guān)注這么幾個(gè)小問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題就是中美競(jìng)爭(zhēng)，中美競(jìng)爭(zhēng)在過(guò)去五年，最高的一年中國(guó)的GDP相當(dāng)于美國(guó)的77%，今年如果人民幣匯率能保持穩(wěn)定到年底的話，我估計(jì)大概率相當(dāng)于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的63%到64%，就是過(guò)去五年中國(guó)對(duì)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)下降了13個(gè)百分點(diǎn)，所以中美競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中美國(guó)現(xiàn)在略略有點(diǎn)上風(fēng)。怎么看待這13個(gè)點(diǎn)？如果是+13個(gè)點(diǎn)，那么77+13，就意味著在當(dāng)下或者明年中國(guó)大陸+港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)體量就和美國(guó)并駕齊驅(qū)了。如果是-13個(gè)百分點(diǎn)，就是63、64%，那就意味著美國(guó)的經(jīng)濟(jì)體量相當(dāng)于排在此后的第二第三第四，就是中國(guó)+日本+德國(guó)的經(jīng)濟(jì)體量。所以看起來(lái)美國(guó)的對(duì)外政策那些咄咄逼人的態(tài)勢(shì)都變得更加強(qiáng)烈了。在2019年之前，無(wú)論是中國(guó)的還是國(guó)際的學(xué)者，幾乎沒(méi)有人懷疑中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體量一定會(huì)超過(guò)美國(guó)，只是時(shí)間問(wèn)題，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為那時(shí)候大約發(fā)生在2030到2032年。進(jìn)入到2021年之后，這種判斷出現(xiàn)了重大挑戰(zhàn)，相當(dāng)多的國(guó)際學(xué)者甚至一些對(duì)華友好的智庫(kù)，也認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)體量上超過(guò)美國(guó)并不是一個(gè)十分確定時(shí)間的事件。也就是中國(guó)超越美國(guó)變得不那么肯定了。這就是一個(gè)情緒上的和對(duì)未來(lái)中美各自的中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重大分水嶺式的變化。所以這是長(zhǎng)期我們了解一下中美競(jìng)爭(zhēng)目前的態(tài)勢(shì)。
然后我們?cè)倏次覀冏约�。中�?guó)經(jīng)濟(jì)有沒(méi)有能力維持一個(gè)比較合理的增速，什么叫比較合理的增速呢？我們看第二個(gè)小問(wèn)題當(dāng)中，一個(gè)就是我們的不踩油門(mén)、不踩剎車的可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增速，你靠你的人口、土地、資源、技術(shù)積累、企業(yè)家的熱情、政府的貢獻(xiàn)等等，加起來(lái)我們形成一個(gè)概念，叫做可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，或者叫做中長(zhǎng)期潛在經(jīng)濟(jì)增速。在2019年之前，國(guó)際學(xué)者相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)包括我們中國(guó)國(guó)內(nèi)的官方研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中國(guó)的潛在增速是5.1%到5.7%，就是5.5%到6%之間，大概率是這樣。但我們?cè)谶^(guò)去五年，沒(méi)有能夠延續(xù)這個(gè)增速，在未來(lái)大概率也不太可能。
另外，如果我們想要實(shí)現(xiàn)2035年的中等發(fā)達(dá)國(guó)家的目標(biāo)，中等發(fā)達(dá)不等于中等收入，所以是一個(gè)比較寬泛的概念，但即便最粗略的說(shuō)，我們到2035年要把中國(guó)GDP再翻一倍。這就意味著GDP增速每年不能低于5.5%，并且還希望人民幣匯率要穩(wěn)中有升值，才能初步實(shí)現(xiàn)2035年中等發(fā)達(dá)的目標(biāo)。所以大概率可以看長(zhǎng)期我們給自己定下的目標(biāo)是，5.5%到6%之間。我們得看一下過(guò)去實(shí)現(xiàn)的增長(zhǎng)是怎么樣的，我們有沒(méi)有能力在未來(lái)維持這個(gè)增速，我們發(fā)生了什么？
三個(gè)時(shí)點(diǎn)需要大家小心看待。2010、2017、2024。在2010年之前，中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)長(zhǎng)期增速是9.8%，就是兩位數(shù)。我們的外貿(mào)、消費(fèi)、投資、收入增長(zhǎng)等等速度都是兩位數(shù)，所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)在2010年之前保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，2010年第四季度到2016年第一季度中國(guó)進(jìn)入了長(zhǎng)期通縮，經(jīng)濟(jì)增速下行。到2017年的時(shí)候，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)都從兩位數(shù)掉到了個(gè)位數(shù)。到2024年，有可能中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)，有一些指標(biāo)是正的，有一些指標(biāo)是負(fù)的。從長(zhǎng)期的線性平均來(lái)看，我們大概可以這么說(shuō)，自2010年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速每五年下降大概打75折，這個(gè)趨勢(shì)到目前沒(méi)有改變。因此，大目標(biāo)我們是要維持5.5%左右的增長(zhǎng)，但是如果這種經(jīng)濟(jì)增速放緩的趨勢(shì)沒(méi)有改變，那就意味著2021到2025、2026到2030、2031到2035，這未來(lái)三個(gè)五年當(dāng)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)如果延續(xù)過(guò)去的增長(zhǎng)軌跡，分別增速是4.4%到4.5%，3.3到3.4%以及不到3%，到2035年中國(guó)要把自己的經(jīng)濟(jì)增速維持在5.5%左右，這個(gè)期待和我們目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增速之間的缺口會(huì)非常之大，這個(gè)缺口還沒(méi)有到出現(xiàn)明顯改善的時(shí)候，所以這就是第二個(gè)大的問(wèn)題，到底中國(guó)有沒(méi)有能力把中國(guó)經(jīng)濟(jì)維持在這么高的增速，5.5%。
第三個(gè)小問(wèn)題，政府是有能力把長(zhǎng)期積累的問(wèn)題逐步消化掉的，這就是制度的優(yōu)勢(shì)。這個(gè)制度優(yōu)勢(shì)在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間是不是發(fā)揮得相當(dāng)好呢？發(fā)揮得不太好。例如人口，比如北京，北京今年新生兒跟去年比，要下降10%到15%，非常顯著的下降。一線城市在過(guò)去2021年開(kāi)始，北上廣深一線城市人口出現(xiàn)凈減少，人口政策、二孩政策、三孩政策大約分別在2016、2022年才放開(kāi)，比事實(shí)上需要放開(kāi)晚了15年，但人口政策對(duì)中國(guó)來(lái)講其實(shí)是一個(gè)決策利益鏈條、相關(guān)鏈條不像稅收政策那么復(fù)雜的，能夠明智地、及時(shí)地做出決策的一個(gè)領(lǐng)域，我們做得可能有點(diǎn)慢了。
另一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在我們面臨的就是債務(wù)問(wèn)題，長(zhǎng)期主義是有優(yōu)勢(shì)的，但長(zhǎng)期主義必須把這種優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)總的債務(wù)在2016年三去一降一補(bǔ)降杠桿之后，杠桿不但不降反升，目前總的債務(wù)340萬(wàn)億，請(qǐng)問(wèn)地方政府欠了多少，至少140萬(wàn)億，地方政府已經(jīng)到了非常艱難的捉襟見(jiàn)肘的地步。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中就反映出我們?cè)趺慈セ獾胤絺鶆?wù)。
分稅制改革到現(xiàn)在30年，前10年地方政府非常艱難，甚至有一段時(shí)間屠宰稅都成了地方的主要稅種。接下來(lái)由于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，使得地方政府有了喘息的機(jī)會(huì)，搞地方經(jīng)濟(jì)、搞工業(yè)化等的機(jī)會(huì)。過(guò)去五年，地方政府財(cái)政支撐能力迅速弱化，主要靠的是平臺(tái)舉債，就是過(guò)去五到六年，地方政府地方舉債的增長(zhǎng)，無(wú)論是明債還是影債都是增長(zhǎng)迅速的，以舉債度日是不能長(zhǎng)久的。怎么解決這個(gè)問(wèn)題？解決中國(guó)地方政府的債務(wù)問(wèn)題，至少要花十年以上的努力，每年投入十萬(wàn)億級(jí)以上的資金，但目前投入的資金量是個(gè)位數(shù)的，比如今年投入了1.6萬(wàn)億，明年可能會(huì)投入多一點(diǎn)，不過(guò)也就兩三萬(wàn)億。這些能夠?qū)鶆?wù)的滾動(dòng)有所緩解，但要解決根本問(wèn)題還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。從長(zhǎng)期主義來(lái)講，我們理解我們處于很艱難的境地，各種風(fēng)險(xiǎn)都在積累，尤其是四大風(fēng)險(xiǎn)，第一大風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。第二是中小金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。第三是傳統(tǒng)制造業(yè)的盈利能力下降和再一次去產(chǎn)能的風(fēng)險(xiǎn)。第四大風(fēng)險(xiǎn)是地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四大風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)看起來(lái)可控，中小金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，政府可以力保。另外兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要警惕，就是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)不景氣的問(wèn)題。
中期就是五年左右，我們知道提了中國(guó)特色現(xiàn)代化。二十大報(bào)告可能是有史以來(lái)最長(zhǎng)的，報(bào)告全文72頁(yè)，涉及經(jīng)濟(jì)部分的內(nèi)容是4.5頁(yè)，并不是篇幅最長(zhǎng)的，也不是內(nèi)容最多的。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)被定義為特色現(xiàn)代化提供雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，但以往的表述，經(jīng)濟(jì)建設(shè)是中心，或者經(jīng)濟(jì)建設(shè)是首要任務(wù)，所以經(jīng)濟(jì)的定位是物質(zhì)基礎(chǔ)。就像我們以前說(shuō)金融是經(jīng)濟(jì)的核心，通過(guò)中央金融工作會(huì)議之后，金融是經(jīng)濟(jì)的血液，措詞有了精確的調(diào)整。
中期是五年左右，過(guò)去五年發(fā)生了什么？過(guò)去五年發(fā)生了一些統(tǒng)計(jì)偏差，比如過(guò)去五年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)到底是怎么樣的。
然后我們?cè)賮?lái)看一下我們構(gòu)成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，比如說(shuō)今年比較好的是消費(fèi)，文旅一枝獨(dú)秀，消費(fèi)究竟怎么樣呢？2017年之后，中國(guó)家庭部門(mén)未來(lái)的消費(fèi)預(yù)期是迅速下降的，消費(fèi)面臨著一系列難點(diǎn)，一個(gè)難點(diǎn)是什么呢？就是中國(guó)家庭部門(mén)的債務(wù)2016年底2017年初是38萬(wàn)億，目前到了將近80萬(wàn)億，平均過(guò)去幾年每年增加6到7萬(wàn)億，這也就意味著中國(guó)中低收入家庭在過(guò)去6到7年的生活狀態(tài)是不太好的。
另外一個(gè)就是中國(guó)居民的行為，你有收入了之后，無(wú)非就是三大行為。第一大行為是儲(chǔ)蓄，第二大行為是投資，第三大行為是消費(fèi)。目前投資的意愿是負(fù)的，不投資，堅(jiān)決不投資。消費(fèi)的意愿是縮減的，儲(chǔ)蓄意愿大幅度攀升。住戶部門(mén)對(duì)未來(lái)整個(gè)的可支配收入處于一種防御性配置的階段，消費(fèi)的意愿不足。在2023年也典型地體現(xiàn)為商品消費(fèi)只占45%，服務(wù)消費(fèi)占到55%，未來(lái)商品消費(fèi)會(huì)進(jìn)一步下降，服務(wù)消費(fèi)有所增長(zhǎng)，服務(wù)消費(fèi)當(dāng)中又以可選的比如醫(yī)療、教育這些剛性的底層的必選消費(fèi)為主，可選的奢侈品消費(fèi)，比如包包、珠寶、名表在今年市場(chǎng)表現(xiàn)都是非常不好，這就是消費(fèi)。
在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，比如2024年，基礎(chǔ)消費(fèi)尤其是完全削減品牌溢價(jià)，具有良好商品品質(zhì)的，有點(diǎn)像優(yōu)衣庫(kù)、無(wú)印良品的這種東西可能會(huì)在中國(guó)崛起，因?yàn)槿毡疽苍?jīng)經(jīng)歷過(guò)高速增長(zhǎng)到內(nèi)卷化的時(shí)候。明年我估計(jì)消費(fèi)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)會(huì)非常之大，因?yàn)橥顿Y和外貿(mào)在2024年都令人擔(dān)憂。
我們?cè)倏匆幌轮忻乐g的關(guān)系。從財(cái)政、貨幣角度，財(cái)政我就不說(shuō)了，很艱難。財(cái)政我們習(xí)慣的一句口號(hào)是誰(shuí)家的孩子誰(shuí)抱回去，這句話是有問(wèn)題的。
貨幣方面也一樣，我們習(xí)慣了用一句話，叫做"我們不搞大水漫灌，只搞精準(zhǔn)滴灌"。我相信在座的很多企業(yè)家都高度贊同這句話，但是我個(gè)人堅(jiān)決懷疑這句話。所以在貨幣領(lǐng)域其實(shí)并沒(méi)有形成貨幣政策、信貸政策未來(lái)正常的預(yù)期，為什么這么說(shuō)？比較一下中國(guó)和美國(guó)。2007年的時(shí)候中國(guó)搞四萬(wàn)億，2008年的時(shí)候我們持續(xù)了，我們收獲了什么？我們收獲了接下來(lái)異乎尋常的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，中國(guó)的外貿(mào)占全球的份額迅速上升，國(guó)際儲(chǔ)備持續(xù)攀升，然后我們面臨了高通脹，把全球的大宗商品價(jià)格都拉起來(lái)了，我們面臨了非常樂(lè)觀的預(yù)期，我們面臨了人民幣匯率的空前強(qiáng)勁。所以四萬(wàn)億給中國(guó)帶來(lái)的是強(qiáng)增長(zhǎng)、強(qiáng)資產(chǎn)價(jià)格、強(qiáng)匯率、強(qiáng)通脹。那你說(shuō)的這個(gè)好像跟當(dāng)下的美國(guó)很像，那美國(guó)現(xiàn)在做了什么？我們做了什么？2007年的時(shí)候中國(guó)做了四萬(wàn)億，奧巴馬跑到歐洲懇求歐洲也搞刺激，歐洲不愿意，美國(guó)經(jīng)濟(jì)很艱難爬升，因?yàn)榇碳ちΧ炔粔虼蟆W洲經(jīng)濟(jì)沒(méi)有爬升，就跌入了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，跌入了零利率和負(fù)利率，日本經(jīng)濟(jì)也沒(méi)有起色。
美國(guó)在次貸危機(jī)之后到現(xiàn)在，充分地吸收了國(guó)際社會(huì)的應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)事件沖擊的經(jīng)驗(yàn)，所以2007年到疫情之前，美聯(lián)儲(chǔ)的資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張了四倍，2020年到現(xiàn)在美國(guó)美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張了一倍。也就是2007年到現(xiàn)在的15年，美聯(lián)儲(chǔ)的資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張了八倍。你說(shuō)人家是不是天量放水？美國(guó)的財(cái)政赤字今年是超過(guò)6%，大概1.65到1.7萬(wàn)億美元。美國(guó)收獲了它現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。中國(guó)呢？中國(guó)在過(guò)去4到5年時(shí)間，我們的銀行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)總的資產(chǎn)擴(kuò)張了大概25%到26%，就這樣每年增加了30萬(wàn)億，很多人說(shuō)太多了，那么我們的財(cái)政今年赤字率是3.8%，其實(shí)事實(shí)是3.4%，明年據(jù)說(shuō)預(yù)算赤字率是3%，只有美國(guó)的一半。所以其實(shí)美國(guó)之所以經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，是因?yàn)槿思邑?cái)政貨幣政策的確花了大力氣，我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)得不強(qiáng)勁，或者有進(jìn)一步放緩的可能，那也表明了中國(guó)政府對(duì)財(cái)政和貨幣政策尤其是貨幣政策的運(yùn)用相對(duì)持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。如果貨幣不松，這么說(shuō)吧，我們總結(jié)八個(gè)字：貨幣不松、萬(wàn)事皆空。
接下來(lái)我們看一下短期。短期其實(shí)在中央金融工作會(huì)議以及今年年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都提出了明年經(jīng)濟(jì)建設(shè)是一個(gè)首要目標(biāo)，大概率2024年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)可能是在5%左右，4.5%到5%。但貨幣政策仍然是溫和的擠牙膏式的，就是市場(chǎng)普遍預(yù)期是三次降準(zhǔn)、一次降息，這個(gè)力度可能是偏弱的。財(cái)政政策據(jù)說(shuō)是3%左右的預(yù)算赤字。這都是研究機(jī)構(gòu)的一致預(yù)期。如果增長(zhǎng)目標(biāo)要定在5%左右，如果財(cái)政貨幣政策是這樣，實(shí)際上你的踩油門(mén)的力度是不足以支撐5%的增長(zhǎng)的。我們預(yù)期如果財(cái)政跟貨幣政策力度和2023年今年相仿，明年我們經(jīng)濟(jì)增速大概在4%左右，也許比4%高，也許比4%低，我們的物價(jià)水平通脹仍然是負(fù)的，就是不用諱言這個(gè)問(wèn)題，就是中國(guó)現(xiàn)在就是通縮。
在2022年的時(shí)候，我們PPI是正4%，我們CP5是正2%，今年我們PP5是深度為負(fù)，CPI是輕微為負(fù)。所以大概率這么講，通縮，兩年物價(jià)形勢(shì)的變化，短短兩年導(dǎo)致了我們做企業(yè)的100塊錢(qián)出去，回頭最多95塊錢(qián)，這就是通縮給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)巨大的殺傷。通縮對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的殺傷力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于溫和的通脹。
我們知道明年目標(biāo)高，但是手段看起來(lái)目前還欠缺。然后我們就是看物價(jià)，為什么短期看物價(jià)呢？如果通脹物價(jià)不起來(lái)，其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是起不來(lái)的。經(jīng)濟(jì)就三大指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)增速、物價(jià)指標(biāo)、就業(yè)指標(biāo)，物價(jià)指標(biāo)總要談一談。
例如說(shuō)，現(xiàn)在可能很多人有些官員認(rèn)為，在企業(yè)貸款這側(cè)綜合利率3.8%左右已經(jīng)是有史以來(lái)最低了，說(shuō)貨幣政策已經(jīng)夠積極了。不積極，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)表現(xiàn)也是有史以來(lái)最弱，那么你最弱的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和比較嚴(yán)峻的通縮，積累起來(lái)懇求要求貨幣政策數(shù)量寬松、價(jià)格便宜，便宜到什么程度呢？一定要便宜到令人發(fā)指，便宜到老百姓去存款幾乎沒(méi)有利息，反而可能倒收你。便宜到企業(yè)家不愿意加杠桿、不愿意投資，但看到資金實(shí)在太便宜了，便宜到勾引他們加杠桿去投資。綜合物價(jià)看，去年到今年就下降了五個(gè)點(diǎn)，今年到明年，大概率來(lái)講，2024年上半年我們豬肉價(jià)格起不來(lái)的，全球大宗商品價(jià)格也起不來(lái)，所以明年上半年，確切無(wú)疑的中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能面臨著溫和的通縮，但通縮可能沒(méi)有今年這么嚴(yán)峻。所以利率應(yīng)該還有進(jìn)一步下行的空間。比如十年期國(guó)債，目前可能還有2.7%、2.8%，貨幣市場(chǎng)的拆借可能1.7%、1.8%，有顯著的下降是必要的，因?yàn)楫吘刮飪r(jià)已經(jīng)下降了超過(guò)五個(gè)百分點(diǎn)，而我們存貸款利率的下降還不到一個(gè)百分點(diǎn)。所以真實(shí)的利率在中國(guó)在過(guò)去的兩年時(shí)間實(shí)際是大幅度上升了。這就是通縮所指向的貨幣政策，要求更寬松的貨幣和更低廉的利率。
我們看消費(fèi)。大概可以這么說(shuō)，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，我們的消費(fèi)是服務(wù)消費(fèi)為主，并且是以沒(méi)有品牌溢價(jià)的良好品質(zhì)的消費(fèi)為主，這個(gè)也會(huì)在中國(guó)形成代際差的。我們經(jīng)常喜歡用物價(jià)這個(gè)詞和消費(fèi)這個(gè)詞干很多事情，對(duì)中國(guó)來(lái)講是這樣的，中低收入老百姓面臨的是通脹，中等收入群體面臨的是就業(yè)的威脅，高收入人群面臨的是通縮。中國(guó)的老年人群主要需求不是商品需求，是養(yǎng)老的生活護(hù)理或者醫(yī)療護(hù)理的服務(wù)需求，所以中國(guó)的老人面臨中國(guó)最嚴(yán)峻的通脹，也就是死不起的問(wèn)題。物價(jià)是帶有典型的階級(jí)性的，消費(fèi)也帶有典型的階級(jí)性，在今后一段時(shí)間，比如從這些階級(jí)性的消費(fèi)、物價(jià)來(lái)講，必選消費(fèi)、文旅消費(fèi)、養(yǎng)老消費(fèi)可能是三大消費(fèi)的主體。
我們來(lái)看投資，投資不行，零左右，民間投資沒(méi)激發(fā)起來(lái)，外資也不行。然后是出口，用人民幣來(lái)計(jì)算，今年的出口可能是負(fù)增長(zhǎng)12%、13%，進(jìn)口可能是0左右。要是用美元計(jì)算，負(fù)得更多。所以今年三駕馬車，就消費(fèi)還行。
然后是企業(yè)，我想說(shuō)的是制造業(yè)，因?yàn)樯婕暗疆a(chǎn)業(yè)園區(qū)的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)園區(qū)我們發(fā)生了鮮明的結(jié)構(gòu)性變化，也就是信息產(chǎn)業(yè)、數(shù)字產(chǎn)業(yè)或者是卡脖子這些產(chǎn)業(yè)，大廠集中于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)，總部集中式的分布進(jìn)一步加劇，但傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓什么的其實(shí)是往下走的。然后是制造業(yè)，尤其是傳統(tǒng)制造業(yè)現(xiàn)在所面臨的問(wèn)題可能一定程度是被忽略的，2021年、2022年制造業(yè)規(guī)模以上企業(yè)的利潤(rùn)總額分別是8.8萬(wàn)億、8.3萬(wàn)億，今年是多少？今年有可能不到7萬(wàn)億，那就意味著在傳統(tǒng)制造業(yè)的需求端出現(xiàn)了超過(guò)20%的萎縮，因此制造業(yè)在未來(lái)幾年也許面臨著像2016年底、2017年初那樣的進(jìn)一步去產(chǎn)能的威脅，因?yàn)閮?nèi)外需求看起來(lái)都難以恢復(fù)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨再平衡的意思是什么呢？我們正在往進(jìn)一步放緩的跡象走，我們并不知道未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)平臺(tái)是穩(wěn)定在4%、4.5%、5%還是5.5%，我們不知道這個(gè)平臺(tái)有多高，我們也不知道這個(gè)平臺(tái)什么時(shí)候出現(xiàn)，所以在不確定當(dāng)中，政府也好，企業(yè)也好，個(gè)人也好，都比較焦慮。
房地產(chǎn)是一樣的，全球在美國(guó)利率的大升大降當(dāng)中，房屋的出貨量也在迅速波動(dòng)。但是就去年到今年，雖然美聯(lián)儲(chǔ)加息政策如此之嚴(yán)峻，大多數(shù)北美市場(chǎng)的房地產(chǎn)放緩之后，到今年年底，核心城市又出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的跡象。所以從量上來(lái)看大起大落，但實(shí)際沒(méi)有那么嚴(yán)重。
房地產(chǎn)處于驚險(xiǎn)一躍的過(guò)程中
那么中國(guó)的房地產(chǎn)處于怎么樣的階段呢？先說(shuō)結(jié)論，至少需要三年才能見(jiàn)底，目前處于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的中前期，有人說(shuō)不太靠譜，怎么中前期呢？明明就只剩下三家沒(méi)有違約了，三家都違約就可以見(jiàn)底了吧。其實(shí)不是，我們仔細(xì)分析。2023年第一季度房地產(chǎn)是復(fù)蘇的，前三個(gè)季度都不錯(cuò)，請(qǐng)問(wèn)進(jìn)入到第四季度，房地產(chǎn)是變得更好還是更嚴(yán)峻了？前三個(gè)季度房屋的銷售大概是負(fù)4%，投資大概是負(fù)10%，進(jìn)入到第四季度，目前第四季度單季數(shù)據(jù)房屋銷售是負(fù)10%以上，投資增速負(fù)20%，所以進(jìn)入到10月份之后，房地產(chǎn)進(jìn)一步下探，寫(xiě)字樓可能會(huì)略有分化，因?yàn)槌隽四敲炊嗾�，有�?duì)于購(gòu)房需求有對(duì)于開(kāi)發(fā)商一些政策，但對(duì)寫(xiě)字樓有沒(méi)有單獨(dú)的政策？沒(méi)有，寫(xiě)字樓反而好一點(diǎn)，比如北京，北京進(jìn)入三季度，也就是7、8月份之后到現(xiàn)在，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了三個(gè)信號(hào)，第一個(gè)信號(hào)，凈吸納量不再是負(fù)的了，開(kāi)始見(jiàn)底，甚至輕微為正，寫(xiě)字樓空置率似乎到了最高位水平，比如20%左右，租金價(jià)格似乎見(jiàn)到了最低的水平。所以這三個(gè)跡象我只能說(shuō)似乎，它跟開(kāi)發(fā)銷售模式的房地產(chǎn)運(yùn)行跡象是不一致的。
為什么說(shuō)驚險(xiǎn)的一躍呢？我們從頂峰的2018年到2021年就是恒大事件出現(xiàn)之前，我們的巔峰時(shí)候的銷售金額是超過(guò)20萬(wàn)億元人民幣，銷售面積也是20億方左右。本來(lái)市場(chǎng)的一般預(yù)期認(rèn)為兩到三年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總量可以穩(wěn)定在14萬(wàn)億左右，現(xiàn)在有沒(méi)有穩(wěn)定在14萬(wàn)億？沒(méi)有，現(xiàn)在全年到年底大概我估計(jì)11.5萬(wàn)億左右，所以目前中國(guó)的房地產(chǎn)的真實(shí)狀況是，從銷量來(lái)講回到十年前，從新房?jī)r(jià)格來(lái)講回到三年前，從二手房?jī)r(jià)格來(lái)講回到五年前，回到過(guò)去也不是大問(wèn)題，問(wèn)題是怎么展望將來(lái)。那么展望將來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果不能在12萬(wàn)億左右穩(wěn)定下來(lái)，請(qǐng)問(wèn)什么時(shí)候我們穩(wěn)定在什么平臺(tái)，不知道哪年？穩(wěn)定在什么平臺(tái)？是10萬(wàn)億左右、是8萬(wàn)億左右，也不知道。因此我們正從目前20萬(wàn)億的平臺(tái)，在不知道的時(shí)間向不知道高度或深度的一個(gè)平臺(tái)在跳躍，這個(gè)我稱之為驚險(xiǎn)一躍，在躍的過(guò)程中，很多開(kāi)發(fā)商和企業(yè)就因此煙消云散。因?yàn)橄喈?dāng)于3億多戶的城市居民，一年更新改造的需求也得超過(guò)一千萬(wàn)套住宅。但目前處于調(diào)整期。所以驚險(xiǎn)一躍，我們不知道什么時(shí)候、這個(gè)平臺(tái)多高能穩(wěn)定下來(lái)。
另外，市場(chǎng)仍處于調(diào)整的進(jìn)程，從我們城市化、從我們基建狂魔的情況、從我們?nèi)丝谠鏊�，參照日本，我們�(nèi)匀惶幱诜康禺a(chǎn)調(diào)整的前期，而不是尾聲。這是讓人難過(guò)的事情。待會(huì)兒我再介紹為什么我說(shuō)三年，開(kāi)發(fā)商都躺平了，因?yàn)橄忍善降暮�，后躺平的你要面臨你要填入的是一個(gè)無(wú)底洞，你自己會(huì)害怕。
我們看一下整個(gè)房屋的情況，空置的情況。我想說(shuō)有幾個(gè)問(wèn)題是非常關(guān)鍵的我們需要理解的問(wèn)題。一個(gè)是市場(chǎng)再平衡的驚險(xiǎn)一躍，我已經(jīng)說(shuō)過(guò)了。第二個(gè)是認(rèn)知的再平衡，什么叫認(rèn)知的再平衡呢？認(rèn)知的再平衡有一系列異乎尋常簡(jiǎn)單的常識(shí)化的問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)在中國(guó)整體的過(guò)剩了嗎？大多數(shù)從業(yè)者甚至都會(huì)說(shuō)過(guò)剩了，不是，2003年到現(xiàn)在一共開(kāi)發(fā)商蓋的住宅加上政府蓋的加上拆掉的，就提供了不到兩億套，在最短20年的時(shí)間我們有差不多5.5到5.6億人進(jìn)城，兩億套房裝5.5到5.6億人是沒(méi)問(wèn)題的，所以從總量上講，從戶均住宅套數(shù)來(lái)講，中國(guó)住房將將絕大多數(shù)人有房住，但還沒(méi)有到絕大多數(shù)人都住得很舒適這樣的階段。因此我們的住宅就是不動(dòng)產(chǎn)的需求方，其實(shí)是不太妥當(dāng)?shù)恼f(shuō)法，就是從溫飽到小康的過(guò)度階段當(dāng)中，現(xiàn)在房地產(chǎn)叫溫飽，我們還有十幾二十年未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的階段，但是我們沒(méi)有到再平衡再出發(fā)的階段。
再就是房?jī)r(jià)高，萬(wàn)惡的恒大、恒二、恒三，一個(gè)企業(yè)能搞掉兩三萬(wàn)億，是這樣嗎？中國(guó)含稅費(fèi)率最高的商品是煙和酒，其次是房地產(chǎn)。比如北京有一些地塊目前正在拍，土地出讓方式?jīng)]有改變，限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，地價(jià)競(jìng)起來(lái)就是7萬(wàn)多，房?jī)r(jià)是9萬(wàn)5，房地差兩萬(wàn)多塊錢(qián)，還包括開(kāi)發(fā)商整個(gè)的運(yùn)行、配套、建安、景觀等一系列成本。再例如說(shuō)我們經(jīng)常說(shuō)房地產(chǎn)這個(gè)問(wèn)題帶來(lái)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫化或者等等一系列的問(wèn)題，光說(shuō)房地產(chǎn)的負(fù)面，但房地產(chǎn)有沒(méi)有正面正向的作用呢？我記得在2021年底、2022年初的時(shí)候，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議說(shuō)，房地產(chǎn)仍然是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗舷掠捂湕l長(zhǎng)，相關(guān)的行業(yè)多，涉及國(guó)計(jì)民生老百姓的生活復(fù)雜，所以其實(shí)房地產(chǎn)弄得不好有負(fù)面作用，但是如果把房地產(chǎn)正面作用一筆代過(guò)，也不是好的現(xiàn)象。
再就是房地產(chǎn)有沒(méi)有外溢效應(yīng)？以前是房地產(chǎn)把蓋房子的錢(qián)用來(lái)搞其他的，一會(huì)兒賣(mài)水，一會(huì)兒做汽車，現(xiàn)在讓他們把蓋房子的錢(qián)老老實(shí)實(shí)搞個(gè)賬戶，就賣(mài)房子就解決了。解決問(wèn)題是如此輕而易舉嗎？如果房地產(chǎn)出現(xiàn)更大的風(fēng)險(xiǎn)，它會(huì)不會(huì)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有風(fēng)險(xiǎn)的外溢？比如有官員說(shuō)，房地產(chǎn)就是價(jià)格波動(dòng)，是這樣嗎？如果不動(dòng)產(chǎn)這端，如果你是全額付款的，當(dāng)然是價(jià)格波動(dòng)，但即便是全額付款，你也不能這么說(shuō)，因?yàn)樵谪?fù)債端你可能有抵押、有債務(wù)。所以第二個(gè)再平衡是認(rèn)知的再平衡，但到今天認(rèn)知的再平衡遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有做到，房地產(chǎn)真的背負(fù)了非常多沉重的歷史的責(zé)任。
再接下來(lái)我們看戰(zhàn)略的再平衡。戰(zhàn)略的再平衡是什么意思呢？我聽(tīng)到無(wú)數(shù)官員這么講，我們要發(fā)展新模式，請(qǐng)問(wèn)你的新模式是什么？打開(kāi)看一看，告訴大家你的新模式是什么。我們要追求房地產(chǎn)的高質(zhì)量增長(zhǎng)，請(qǐng)問(wèn)什么是高質(zhì)量增長(zhǎng)？打開(kāi)看一看，請(qǐng)給出高質(zhì)量增長(zhǎng)的引導(dǎo)。我們要尋求房地產(chǎn)和公民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，請(qǐng)問(wèn)什么是良性循環(huán)？
我都不否認(rèn)我們需要一個(gè)好的循環(huán)，我們需要一個(gè)好的增長(zhǎng)質(zhì)量、發(fā)展質(zhì)量，我們需要一個(gè)新的模式，那都是彼岸性的，不是此岸性的。我們從此岸到那個(gè)新模式、高質(zhì)量、良性循環(huán)的彼岸，給我們一條路徑。有沒(méi)有一條路是通向那的，還只是說(shuō)單純否定了舊有的開(kāi)發(fā)和持有并重的模式不可行，如果是這樣的話，大家的情緒就很難從挑戰(zhàn)當(dāng)中找到機(jī)遇。但目前來(lái)講，戰(zhàn)略還是彼岸性的，我們可以看到越來(lái)越多的戰(zhàn)略都是彼岸性的。
戰(zhàn)術(shù)上我們也需要再平衡，什么叫戰(zhàn)術(shù)上需要再平衡呢？政策已經(jīng)出得很多了，比如某省，某年經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放的經(jīng)驗(yàn)都是90多條，那么多條改革開(kāi)放的經(jīng)驗(yàn)，怎么沒(méi)有有效促成本省民生的顯著改善呢？所以不要老總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，看看實(shí)效。我們可以看到在需求側(cè)出了很多政策，因?yàn)殛P(guān)于幫助人們買(mǎi)房，需求側(cè)出的政策不少，大多數(shù)政策其實(shí)效果也有待考驗(yàn)，其中有一條政策是有用的，就是按揭利率下降了。供給側(cè)的政策少，也就涉及到供應(yīng)商、涉及到開(kāi)發(fā)商，對(duì)他們的政策供給是少的，對(duì)他們的大多數(shù)條條框框仍然存在，仍然既要捆綁他們，又要他們干活。再接下來(lái)就是土地政策幾乎沒(méi)有變化，如果戰(zhàn)術(shù)上是這樣的，那就不行。土地政策要有顯著變化，對(duì)于供給側(cè)的政策要跟需求側(cè)政策相互匹配，現(xiàn)在的政策的供給在戰(zhàn)術(shù)層面是這么個(gè)偏頗的狀態(tài)。
房地產(chǎn)我們知道處于調(diào)整的前期，我們需要怎么樣的政策才能使得房地產(chǎn)在2024年見(jiàn)底，我們至少需要兩個(gè)政策。第一個(gè)政策，對(duì)于2019年以來(lái)高價(jià)拿地的土地儲(chǔ)備，對(duì)于地方政府和開(kāi)發(fā)商所簽署的城市更新也好，城中村改造也好，進(jìn)行再調(diào)整，調(diào)容調(diào)規(guī)都有必要，僅僅以高價(jià)拿地造成的房企的存貨減值來(lái)看，這些貨值最保守估計(jì)，按照過(guò)去兩到三年拿地的規(guī)模，一些壓力在地方的平臺(tái)，大部分壓力在房地產(chǎn)企業(yè)，涉及的有問(wèn)題的存貨可能在20萬(wàn)億。如果不對(duì)這些存貨，尤其是高價(jià)地，因?yàn)槿莘e率和詳細(xì)規(guī)劃的再調(diào)整，這些存貨就一定要進(jìn)行持續(xù)的減值計(jì)提。公司要對(duì)這么大的量，以十萬(wàn)億級(jí)的量進(jìn)行減值計(jì)提，會(huì)使得這些企業(yè)在今后很長(zhǎng)時(shí)間，甚至五年左右的時(shí)間很難有一個(gè)公司的市值增長(zhǎng)，然后流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正，甚至取得盈利的機(jī)會(huì)。市場(chǎng)可能會(huì)認(rèn)為這些企業(yè)不具備可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)能力。
另外就是保交樓，如果你按照20%到25%像野村統(tǒng)計(jì)的爛尾率來(lái)計(jì)算的話，我們需要大概4到4.5萬(wàn)億的保交樓資金，最保守估計(jì)，如果爛尾率5%，我們需要八千到一萬(wàn)億。2023年對(duì)于保交樓任務(wù)下達(dá)的很緊急，地方政府和開(kāi)發(fā)商相關(guān)企業(yè)壓力也很大，但是大家都苦于沒(méi)有錢(qián)，明年有沒(méi)有錢(qián)？明年看起來(lái)保交樓也沒(méi)有錢(qián)，那么通過(guò)商業(yè)銀行也好，通過(guò)政策性金融機(jī)構(gòu)也好，能不能有八千到一萬(wàn)億的專門(mén)針對(duì)保交樓的資金，也是非常緊急的。如果調(diào)容調(diào)規(guī)和保交樓在2024年都沒(méi)有出現(xiàn)，大概率在2024年房地產(chǎn)還沒(méi)有見(jiàn)到底部，至少2024年上半年房地產(chǎn)挑戰(zhàn)和壓力是非常嚴(yán)峻的。
總結(jié)一下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的軌跡發(fā)生了變化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整個(gè)面臨驚險(xiǎn)的一躍，從過(guò)去高速增長(zhǎng)向未來(lái)不太確知時(shí)間和高度的增長(zhǎng)的平臺(tái)邁進(jìn)，相應(yīng)的房地產(chǎn)也在這個(gè)驚險(xiǎn)的一躍的過(guò)程當(dāng)中。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是不是進(jìn)入了調(diào)整的中后期，我不知道，但至少房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有進(jìn)入到調(diào)整的中后期。從現(xiàn)在看2024年，涉及房地產(chǎn)的政策再調(diào)整和解決真實(shí)的市場(chǎng)存在的政策需求之間的缺口是顯而易見(jiàn)的，這一定會(huì)導(dǎo)致在2024年及今后的兩到三年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在苦苦尋求再平衡當(dāng)中。
我們需要期待的是在座各位在第25、26屆寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇當(dāng)中還能再見(jiàn)面，我們一定要成為最后幸存下來(lái)的那幾位。因?yàn)橹匾耐皇俏覀冇卸鄡?yōu)秀，重要的是并非我們成功了，而是我們的對(duì)手都失敗了。
來(lái) 源：房訊網(wǎng)
