2023年12月28日－29日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店舉辦。年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、首都會(huì)展（集團(tuán)）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
在"解碼：科技園區(qū)空間打造與產(chǎn)業(yè)生態(tài)新模式"為主題的圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，以中關(guān)村西北旺科技園為案例，深入探討辦公、科研、生產(chǎn)、配套、服務(wù)等不同使用需求在單個(gè)園區(qū)中的建筑空間重構(gòu)及產(chǎn)業(yè)生態(tài)升級(jí)的話題。特邀世樺嘉潤(rùn)董事總經(jīng)理李芳月?lián)沃鞒�，中科產(chǎn)城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭瑩輝、中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)張靜、中關(guān)村西北旺科技園副總經(jīng)理苗思露博士、CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)研究院副院長(zhǎng)楊洋進(jìn)行了熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
以下是CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天在圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)的發(fā)言實(shí)錄：
講到市場(chǎng)，我給大家講一些數(shù)據(jù)。北京今年租賃型的園區(qū)的凈吸納量全年能夠達(dá)到大概20多萬(wàn)平方米的水平。在今年充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，其實(shí)這個(gè)成績(jī)已經(jīng)非常不錯(cuò)了，而且這個(gè)凈吸納量還比寫字樓的凈吸納量稍微好一點(diǎn)。
今年園區(qū)有一個(gè)很重要的特點(diǎn)，一些非常清晰的有功能導(dǎo)向的園區(qū)型的產(chǎn)品、一些新的園區(qū)產(chǎn)品，租賃情況很不錯(cuò)，比如有研發(fā)實(shí)驗(yàn)室，甚至是有一定程度的廠房制造功能的園區(qū)型的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上受到了比較多的歡迎，這也體現(xiàn)出來(lái)現(xiàn)在市場(chǎng)的一個(gè)主流的趨勢(shì)，就是需求更多地以高精尖產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)。
今年對(duì)于科技園區(qū)最重要的政策就是北京框定出了20個(gè)要重點(diǎn)發(fā)展的未來(lái)產(chǎn)業(yè)。我們拿這個(gè)政策跟我們數(shù)據(jù)庫(kù)里面的各個(gè)區(qū)域的園區(qū)的租戶類型，還有它的各方面的條件來(lái)比，這個(gè)政策非常有前瞻性，能夠看到北京未來(lái)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。其中也包括一些制造業(yè)，包括航空航天、智能制造等等這些產(chǎn)業(yè)。
我們知道2015年開(kāi)始，北京因?yàn)榉鞘锥脊δ苁杞獾膬A向，對(duì)制造業(yè)的發(fā)展是有比較多的限制。但是在"十四五"規(guī)劃里面重新提到高精尖產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)的發(fā)展，其實(shí)很多市場(chǎng)上面會(huì)提出一個(gè)疑問(wèn)，到底高精尖制造產(chǎn)業(yè)會(huì)不會(huì)重新回到北京？從今年表現(xiàn)來(lái)看表現(xiàn)還是非常不錯(cuò)，因?yàn)樽钪匾暮诵倪�是北京是人才聚集的高地，所以對(duì)高精尖產(chǎn)業(yè)研發(fā)還是非常有吸引力的。我們認(rèn)為2024年甚至以后，高精尖產(chǎn)業(yè)依舊是需求的重要引擎。
未來(lái)在園區(qū)產(chǎn)品的打造，無(wú)論是在硬件、軟件上面，市場(chǎng)上面都希望能夠看到更多的能夠驅(qū)動(dòng)高精尖產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，這是一個(gè)很重要的特點(diǎn)。
第二個(gè)特點(diǎn)，中型企業(yè)已經(jīng)超過(guò)了大型企業(yè)成為市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)對(duì)象。不像前幾年更多的一兩棟寫字樓就被頭部企業(yè)租賃了，今天更多的是一些中堅(jiān)力量，腰部力量的帶動(dòng)很明顯。這種企業(yè)跟頭部企業(yè)很重要的區(qū)別就在于，他們不會(huì)讓自己的辦公空間或者生產(chǎn)空間五臟俱全的，因?yàn)樗麄兿Ｍ嗟奶岣呤褂寐�，把一些并不常用的功能去進(jìn)行外包。所以對(duì)于共享的會(huì)議室、共享的實(shí)驗(yàn)室、共享的辦公空間的要求會(huì)越來(lái)越高，這個(gè)對(duì)于園區(qū)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，也提出了一些新的要求。
第三個(gè)特點(diǎn)，還是回歸到人才。其實(shí)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)顧問(wèn)行業(yè)也是越來(lái)越卷了，不單單是要研究產(chǎn)業(yè)，也要研究企業(yè)，也要研究辦公人群，就是真正使用園區(qū)的消費(fèi)者。所以我們?nèi)ツ曜鲞^(guò)全球的消費(fèi)者調(diào)查，對(duì)于辦公人群做調(diào)查。單獨(dú)對(duì)于國(guó)內(nèi)的這部分人群其實(shí)能夠發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)的辦公人群尤其是我們叫Z世代，就是95后、00后的這部分人才，他們?cè)絹?lái)越關(guān)注上班的通勤時(shí)間以及整個(gè)辦公的健康，對(duì)于工作的友好性等等這些特點(diǎn)。所以對(duì)于寫字樓也好，園區(qū)也好，對(duì)于產(chǎn)品的要求會(huì)變得越來(lái)越高，包括周邊的一些配套、交通設(shè)施等等。
今年，中關(guān)村西北旺科技園的開(kāi)園儀式我也參加了，參觀了整個(gè)園區(qū)的環(huán)境和情況，包括商業(yè)配套、人才公寓，其實(shí)給我留下了非常深刻的印象。我相信對(duì)于現(xiàn)在的人群來(lái)說(shuō)，不單單是有很好的工作環(huán)境，同時(shí)有很高的生活品質(zhì)是現(xiàn)在白領(lǐng)人群關(guān)注的要點(diǎn)。所以在這方面對(duì)于園區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，其實(shí)提出了新的要求，對(duì)于未來(lái)北京園區(qū)產(chǎn)品的不斷提質(zhì)升級(jí)也是帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。
明年，我們希望產(chǎn)業(yè)園區(qū)回歸到產(chǎn)業(yè)的邏輯，希望能夠看到更多優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品提質(zhì)升級(jí)，這是我們對(duì)明年最重要的期望。
來(lái) 源： 房訊網(wǎng)
