房訊網(wǎng)訊 2020年9月11日，第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區(qū)、新文旅，聚焦疫情后商辦地產(chǎn)的敏捷辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運(yùn)營，探索"雙循環(huán)"新發(fā)展格局下樓宇經(jīng)濟(jì)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新發(fā)展路徑。

　　來自300家開發(fā)商和運(yùn)營商、渠道商，以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、門窗幕墻、建材企業(yè)等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。

　　高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍帶來主題為"城市更新背景下的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園投資"的精彩演講，他表示，北京非首都功能疏解帶來城市更新的投資機(jī)遇，高和資本秉持著并購、流動性和內(nèi)容創(chuàng)新的理念三輪驅(qū)動城市更新發(fā)展，通過搭建產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間、資本與資產(chǎn)之間、金融資本與產(chǎn)業(yè)資本之間的橋梁，將為北京的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園植入實實在在的醫(yī)療行業(yè)、醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥類別新的高精尖的行業(yè)。

　　以下是馮巍演講實錄：

　　馮巍：大家下午好！首先感謝全聯(lián)房地產(chǎn)商會對我的邀請。我演講的內(nèi)容是城市更新背景下，北京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的投資與運(yùn)營。

　　提起高和資本，業(yè)內(nèi)對其印象是針對核心城市的核心物業(yè)，寫字樓、購物中心、社區(qū)商業(yè)等做重資產(chǎn)投資。雖然高和資本此前沒有涉足商務(wù)產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域，但在兩三年前就開始關(guān)注這個細(xì)分行業(yè)，本質(zhì)仍會圍繞高和資本一直以來的投資并購、資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新投資三輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)邏輯。

　　城市更新背景

　　馮巍表示，辦公樓地產(chǎn)正在進(jìn)行著演化和細(xì)分，背后動力是要素的聚集和產(chǎn)業(yè)鏈的重構(gòu)。最早的時候，北京第一批寫字樓是國貿(mào)、京廣中心等個別寫字樓區(qū)域，外企從酒店移到了標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，并沒有細(xì)分出影視產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)園，因為那個階段產(chǎn)業(yè)自身并沒有細(xì)化到這個程度。但近十年左右，因為產(chǎn)業(yè)細(xì)分，所以針對產(chǎn)業(yè)的辦公空間也在細(xì)分，而高和關(guān)注的就是醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。

　　為什么一個傳統(tǒng)做購物中心和標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的的要關(guān)注醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園呢？馮巍解釋，除了高和背后有藥企股東外，還有一個機(jī)遇是北京正在進(jìn)行城市大規(guī)模疏解，這個疏解有兩個梯度。

　　第一個梯度是現(xiàn)在核心區(qū)的企業(yè)，因為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和租金太高，向外圍疏解。趨勢是研發(fā)類從中關(guān)村核心區(qū)向望京、上地擴(kuò)散，向遠(yuǎn)郊疏解。

　　第二個梯度，首都核心功能區(qū)的規(guī)劃，好多在北京外圍產(chǎn)業(yè)園里的一些低端或者有一些污染的生產(chǎn)制造型企業(yè)向周圍城市，甚至長三角、珠三角轉(zhuǎn)移。

　　這些疏解出來的空間需要新內(nèi)容來植入，最明顯的在大興、亦莊、順義，廠房空出來了，租金再低也租不出去，因為短期有大量的這類空間騰退出來。

　　高和資本的城市更新理念是三輪驅(qū)動，資產(chǎn)并購、流動性、內(nèi)容創(chuàng)新。流動性指的就是資產(chǎn)證券化，REITs。內(nèi)容創(chuàng)新就是指在特定空間內(nèi)，植入匹配的業(yè)態(tài)以及相應(yīng)的運(yùn)營，具體到高和所關(guān)注的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園細(xì)分市場，就是要導(dǎo)入醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥這類新的高精尖行業(yè)。

　　為此，高和想構(gòu)筑三個橋梁。

　　首先是產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁，在有形的物業(yè)空間里裝入什么內(nèi)容。高和想裝入的是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，實實在在的產(chǎn)業(yè)，把內(nèi)容裝入物業(yè)，這是其架設(shè)產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁；第二是資本與資產(chǎn)之間的橋梁，北京外圍區(qū)域有很多商辦用地樓宇，大量的空置。不僅需要運(yùn)營解決，而且需要資本解決，要找到匹配的資本和合理的資金結(jié)構(gòu)，孵化物業(yè)資產(chǎn)。一個好的物業(yè)資產(chǎn)不僅是高品質(zhì)的硬件，而更需要有與之匹配的業(yè)態(tài)，，高品質(zhì)的業(yè)態(tài)孵化至少需要三年的時間，這就要求資金的期限至少3年以上，一般的資金和結(jié)構(gòu)是難以滿足的，這就需要高和這樣的私募基金來介入，假設(shè)資本與資產(chǎn)之間的橋梁；第三，要做金融資本與產(chǎn)業(yè)資本間的橋梁。高和也在做醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈的投資，本質(zhì)就是把金融資本導(dǎo)入到醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)資本，做園區(qū)、做孵化，為實業(yè)服務(wù)，做政治正確的事。

　　北京上海差異

　　馮巍介紹，北京的生物醫(yī)藥強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)性科研，因為有著科研所必備的資源--人，科研院所和科研機(jī)構(gòu)聚集了最多的醫(yī)療人才。還有一些相關(guān)要素，比如說臨床資源，一個新藥出來需要做臨床試驗的一二三期試驗，沒有足夠多病人做不了。北京具備這么多三甲醫(yī)院和基礎(chǔ)設(shè)施，所以這方面資源最強(qiáng)，科研能力最強(qiáng)。

　　但北京的缺環(huán)是科研與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)、投資與稅收脫節(jié)。

　　從行業(yè)內(nèi)看，很多科研院所有新技術(shù)，申請了專利沒法實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，只能到上海、深圳、江蘇泰州等實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。還有投資與稅收的脫節(jié)，這是政府關(guān)心的，因為北京醫(yī)療PE類機(jī)構(gòu)特別多，但是不是投資就能有稅收呢？沒有，因為投資并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化之后可能會被轉(zhuǎn)到其他地方，北京的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)孵化基礎(chǔ)很薄弱。所以這點(diǎn)得到了政府重視，怎么能夠把產(chǎn)業(yè)留在北京，不讓它去長三角、珠三角。

　　再看上海，上海的優(yōu)勢是跨國企業(yè)特別多，作為龍頭，它的下游匯集了很多小型科研單位，CMO（合同生產(chǎn)組織，提供生產(chǎn)研發(fā)服務(wù)）、CRO（合同研究組織，提供藥品臨床試驗及注冊申報技術(shù)服務(wù)）這些企業(yè)就圍繞大型跨國公司來轉(zhuǎn)。上海的產(chǎn)業(yè)鏈最完整，最先進(jìn)。但上海的缺環(huán)是不像北京，具備原始的原發(fā)性科研優(yōu)勢。

　　在北京做生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，高和資本歸納的大概區(qū)域是昌平生命科學(xué)園、亦莊生物醫(yī)藥園、大興生物醫(yī)藥基地。因為有政策空間，比如排放、環(huán)評指標(biāo)，只有這三個地方可以。而高和更多關(guān)注的是亦莊和大興，因為昌平生命科學(xué)院空間有限，沒有地，而且環(huán)評指標(biāo)卡得最死。

　　這三個區(qū)域?qū)Ρ葋砜�，高和資本認(rèn)為亦莊規(guī)模適中，但是醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)比較分散，尤其是在亦莊的西區(qū)。另外，亦莊的特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好，跨國企業(yè)比較多，而且研發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)鏈相對較完整，能研發(fā)能做小規(guī)模生產(chǎn)，個別的也可以做大規(guī)模生產(chǎn)，但是也面臨著被政府疏解的趨勢。

　　大興生物醫(yī)藥基地的特點(diǎn)是規(guī)模特別大，而且還在擴(kuò)區(qū)。規(guī)模大雖然在短期內(nèi)對租賃市場帶來一定的沖擊，但是中長期看，產(chǎn)業(yè)縱深特別深，也就能在未來五到十年形成大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集。這對于資產(chǎn)的升值和租金的增長非常有用，但這是長期趨勢。另外，也有一些利好，比如中國食品藥品檢定研究院--國家藥物審批最核心的部門到大興，好多藥企會圍著中檢院，就好像金融企業(yè)喜歡圍著一行三會選址辦公一樣。

　　根據(jù)高和的調(diào)研，生物醫(yī)藥企業(yè)的選址特點(diǎn)跟標(biāo)準(zhǔn)辦公完全相反。比如對建筑空間的需求，甲級寫字樓追求的小進(jìn)深、好采光，做研發(fā)的生物醫(yī)藥企業(yè)邏輯完全相反，需要大平層，甚至有些不需要采光，因為一些特殊的工藝和環(huán)節(jié)要把窗戶堵住、密封住，需要有"三大"，大平層、大層高、大荷載。

　　高和的產(chǎn)業(yè)園實踐

　　馮巍介紹，高和在上海的一個產(chǎn)業(yè)園做得非常好，創(chuàng)始人是哈佛大學(xué)醫(yī)學(xué)院的朱鵬程博士，產(chǎn)業(yè)園位于上海張江高科技園區(qū)--全國最好的生物醫(yī)藥基地內(nèi)。

　　這個產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)狀2.6萬平方米，2017年收購后現(xiàn)在的出租率70%。馮巍認(rèn)為，在經(jīng)歷了疫情、上海市租賃市場大幅下滑后逆勢招商，能夠?qū)崿F(xiàn)70%出租率非常難得。這個產(chǎn)業(yè)園內(nèi)有標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、聯(lián)合辦公和實驗室，在張江的平均租金5、6塊錢的時候，這里標(biāo)準(zhǔn)寫字樓租金已經(jīng)達(dá)到平均9塊錢每平方米，因為它里面有個核心實驗室，叫飛鏢加速器（ATLATL），從波士頓做生物醫(yī)藥企業(yè)孵化，現(xiàn)在落地上海叫ATLATL。ATLATL是在垂直和專業(yè)化的生物醫(yī)藥行業(yè)的敏捷辦公，因為在每一個層面，包括硬件層面、業(yè)務(wù)推廣、報審每個環(huán)節(jié)都能提供專業(yè)化服務(wù)，是所謂"敏捷辦公"在生物醫(yī)藥這個行業(yè)的應(yīng)用。

　　ATLATL平臺的價值在平臺的聚合。馮巍舉了兩個例子，首先，投資機(jī)構(gòu)找醫(yī)藥器械類投資標(biāo)的，可以直接在這個園區(qū)里找。"因為這有大量的小微、初創(chuàng)企業(yè)型技術(shù)企業(yè)。另外，我們會給這些被孵化企業(yè)一個對接外部資本的機(jī)會。"其次，研發(fā)企業(yè)要求的實驗用動物也可以直接由ATLATL幫助對接專門的外部資源。在這個平臺上可以找到生物醫(yī)藥研發(fā)所需要的一切。

　　"所以我們園區(qū)的寫字樓，可以比旁邊的寫字樓高出50%，租到9塊每平方米，旁邊只能租到6塊每平方米"， 馮巍認(rèn)為這是ATLATL平臺價值外溢效應(yīng)帶來的租金溢價。

　　來源：房訊網(wǎng)