當(dāng)被問及對房地產(chǎn)前景的看法，我的答案是：雖然房地產(chǎn)的價(jià)值在消散，但價(jià)格依然會繼續(xù)上升。
要理解這個答案，需要先搞清楚什么是價(jià)值，什么是價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)值是指人在使用房地產(chǎn)的時(shí)候所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益；而房地產(chǎn)的價(jià)格則是指擁有者把物業(yè)在市場出售時(shí)，所能換取到的貨幣單位。
房地產(chǎn)能產(chǎn)生多大的使用價(jià)值，要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及經(jīng)濟(jì)興衰狀態(tài)。把土地用來耕種，所能夠產(chǎn)生的效益，一定低過把土地拿來做工業(yè)生產(chǎn)的效益，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平問題。另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，房地產(chǎn)的使用效益也很難比得上經(jīng)濟(jì)興旺的時(shí)期。
以一個店舖的使用價(jià)值為例，在經(jīng)濟(jì)興旺的時(shí)候，同一個店舖能夠賣出的商品會多過在經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候。所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，房地產(chǎn)的使用價(jià)值會消散。
現(xiàn)在，世界經(jīng)濟(jì)受疫情拖累已進(jìn)入嚴(yán)重的衰退。估計(jì)即使疫情結(jié)束后，也不易恢復(fù)到原先的狀態(tài)。原因是，有不少國家都會把一些關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)撤回本土生產(chǎn)，以減少對外國的依賴。但這種安排一定會削減全球化的協(xié)同效應(yīng)，令很多產(chǎn)業(yè)沒法再利用別國的廉價(jià)勞動力，與鄰近市場的位置等優(yōu)勢，結(jié)果是生產(chǎn)成本上升，經(jīng)濟(jì)效益下降。在這種情況下，房地產(chǎn)的使用價(jià)值自然沒法像疫情前發(fā)揮得那么好，所以我預(yù)期房地產(chǎn)的使用價(jià)值在消散。
以上所說的是全球的大環(huán)境，個別地區(qū)則要看當(dāng)?shù)卣目挂吣芰Γ约盎謴?fù)生產(chǎn)的速度。經(jīng)濟(jì)恢復(fù)得越快，房地產(chǎn)的使用價(jià)值也會回升得越快。香港的抗疫成績突出，因此，房地產(chǎn)的使用價(jià)值應(yīng)該消散得沒像疫情嚴(yán)重的地方那么多。
當(dāng)房地產(chǎn)的使用價(jià)值消散時(shí)，首先受影響的是租金。因此，未來一段時(shí)間里，租金一定會下滑，要等到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，租客可以更好地利用房地產(chǎn)的使用價(jià)值時(shí)，租客才有能力負(fù)擔(dān)更高的租金。
本來，租金回落會影響房地產(chǎn)的投資回報(bào)，并同時(shí)拖低房地產(chǎn)的交換價(jià)格，但由于市場上資金充沛，利率低落，投資者常愿意接受一個低一點(diǎn)的租金回報(bào)率。這樣就導(dǎo)致租金回落沒有對房地產(chǎn)的價(jià)格造成太大的負(fù)面影響。
此外，對價(jià)格影響最大的是貨幣供應(yīng)量。世界各國為了減輕疫情對經(jīng)濟(jì)的打擊，近期都在推行量化寬松政策，導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量大增。這些新增的貨幣，如果留在銀行系統(tǒng)，能夠收到的利息很低，所以必然有一部分會流入資產(chǎn)市場。房地產(chǎn)是香港人最有偏好的儲存財(cái)富工具，所以新增的貨幣必然會流入房地產(chǎn)市場。當(dāng)貨幣流入的速度快過房地產(chǎn)供應(yīng)增加的速度時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格就無法不上升。因此，在房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)值消散的時(shí)候，房地產(chǎn)的價(jià)格依然可以上升。
（作者：施永青 中原集團(tuán)主席）
來源：中原薈
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