2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業(yè)地產(chǎn)受到的影響和沖擊，聽取業(yè)內(nèi)專家對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業(yè)地產(chǎn)展開交流和討論，集合行業(yè)智慧與力量，助力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務(wù)理事以及五大行專家出席會議并發(fā)言，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持會議。

　　座談會上，戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵受邀發(fā)表主題演講，從大宗交易的市場角度對行業(yè)進行分析。

　　劉兵表示，受疫情影響，一季度商辦市場大宗交易活躍度有所下降，目前為止很明顯的一個跡象就是投資者都在觀望階段。但是，很多核心商圈的商辦項目，價格上并沒有出現(xiàn)大的降幅，充分表現(xiàn)了投資者對國內(nèi)商辦物業(yè)資產(chǎn)長期是看好的。一季度，一線城市中北京大宗交易表現(xiàn)相對突出。隨著寫字樓的空置率的小幅上升，租金的短期壓力，在交易時會出現(xiàn)有議價的過程。

　　以下是戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵演講實錄：

　　我是做不動產(chǎn)大宗交易的，是以商辦為主，其他的業(yè)態(tài)也會覆蓋，包括物流和酒店。今天主要跟大家分享一下，從過去、今天、未來三個角度說一下我們在市場一線遇到的最新的情況。

　　先說一下2019年的大宗交易的情況，整體的數(shù)字比2018年要降低一點，這里面受到貿(mào)易戰(zhàn)的問題和經(jīng)濟有所下滑的影響。我們看到，2019年的一季度占整年交易額的44%，所以2019年的一季度沒有特別大的下降；但是二三四季度，尤其是四季度往往是很多交易的爆發(fā)期，但是去年并沒有很好的數(shù)字出來，所以我們對外講的就是2019年和17、18年是持平的狀態(tài)。在2019年三四季度的時候，尤其是四季度的時候，我們看到一些種子項目，市場上在交易、在談的并不少。

　　2019年整體的數(shù)字下降之后，我們做了一些分析，在辦公和研發(fā)領(lǐng)域里面，2019年比2018年相比上漲了24%。今天參會的寫字樓、商辦為主的朋友們，大家手里的資產(chǎn)在全世界和全國的各種資本中還是很受關(guān)注的。除了辦公和研發(fā)領(lǐng)域之外，數(shù)據(jù)中心這塊去年是比較引人注目的，吸引了更多的眼球，他們是在很多的PE投資的范圍內(nèi)。除了這兩個明顯上升的業(yè)態(tài)之外，其他的像酒店、公寓、商業(yè)、物流、綜合體全部都比2018年交易額有所下降。這是2019年業(yè)態(tài)的分布。

　　從城市來講，2019年深圳和北京這兩個城市的交易額是大幅上升的，除了北京和深圳之外，其他的城市交易額全部都是下降的，包括二線城市。這里面值得一提的是上海，2019年大宗交易的交易額比2018年下降了將近30%。

　　上海到目前為止整體的供應(yīng)量、空置率包括未來的供應(yīng)量都遠遠超過北京，這是市場供需關(guān)系的問題，導(dǎo)致很多投資人在上海已經(jīng)沒有辦法下單收購物業(yè)了，我們跟外資的金融機構(gòu)聊的時候，他們對上海投資項目的預(yù)計是成熟期間的寫字樓能達到80%的出租率基本上就已經(jīng)很滿意了。但是在北京，尤其在座的各位手上管理的核心資產(chǎn)，低于90或者95%的出租率，都是不常見的。在今年初受到疫情的影響，一些項目達到了10%的空置率，這個在歷史上都是很少看到的。

　　商辦這塊，為什么深圳大宗交易上升這么多，主要因為幾個比較大的交易，包括中國人壽和華僑城有一個類融資的項目，單一項目就達到了上百億，所以有一個大的提升。

　　以上是過去一直到2019年年底的大概的市場情況。

　　我們最近統(tǒng)計的2020年一季度大宗交易全國情況，左邊的數(shù)據(jù)539億，是挺嚇人的，但是這個交易額度從數(shù)字上算，比2019年一季度下降了57%，因為大家應(yīng)該還記得2019年一季度其實占2019年大宗交易的44%。

　　可以看一下細分，北京市場還是下降最少的最穩(wěn)定的，180億的成交比去年下降3%，也有長安街邊上的LG大廈，一棟樓達到了80億的額度；包括通州的成大廣場，賣給了中國三峽，也有40多億。所以就北京市場我們自己內(nèi)部和行業(yè)里面一直說，北京的寫字樓從業(yè)朋友和行業(yè)的同事們還是在全國幸福的市場。上海降幅57%，深圳下降了83%，因為提到了剛才說的華僑城交易出現(xiàn)在2019年1季度。廣州基本折了一半。

　　辦公研發(fā)占了整個市場交易額的53%，還是比較吸引市場眼球的。因為一些自用的需求交易，內(nèi)資占了絕大多數(shù)，和2019年的比例基本差不多。外資在中國大陸的地產(chǎn)類的投資作為避險也好，長期投資也好，看到了未來的機會也好，都是有一個持續(xù)加碼的態(tài)勢，從2018年就開始，包括股票市場，不斷的有資金買中國的股票，這個趨勢短期內(nèi)不會快速下降。

　　以上是現(xiàn)在的情況。

　　講到未來也是大家比較關(guān)心的點，我們團隊在2020年的春節(jié)之后、疫情之后，我們發(fā)現(xiàn)春節(jié)不斷延長的時候做了一件事情，和國內(nèi)大概140家左右的投資機構(gòu)，有中資、外資、保險資金、個人投資者、家族的投資團隊等，做了一個調(diào)查問卷。我們收回來122份的有效回復(fù)，基本上每家投資機構(gòu)只有一個人代表回復(fù)，當(dāng)時二月份給我們的市場回復(fù)顯示，大家對國內(nèi)的疫情控制和經(jīng)濟的恢復(fù)以及投資的興趣點是很正面的。

　　那時候?qū)懽謽?產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商辦地產(chǎn)，還是受到了所有投資人最大的關(guān)注，北京和上海的寫字樓資產(chǎn)，當(dāng)時是平均98%的持續(xù)保持關(guān)注度。問卷里面唯獨錄入了一個百分之百，也就是所有人都投的項目，就是上海的寫字樓，百分之百的外資受訪人表示持續(xù)關(guān)注，這個是高于北京的，也是讓我們比較驚訝的問卷的反饋。

　　但是那時候是在海外疫情并沒有大面積爆發(fā)的時候，緊接著三四月份歐美的市場受到嚴重的影響，包括股票的下跌和隔離的政策出來以后，我們現(xiàn)在對后期有了更進一步的判斷，就是最近一段時間我們發(fā)現(xiàn)北京市場上，包括上海市場，很多的LP已經(jīng)承諾要投資的項目，因為歐美的整體經(jīng)濟情況壓力比較大，現(xiàn)在這些機構(gòu)都在觀望的狀態(tài)，當(dāng)然也不能說全部，但是這個苗頭很嚴重。

　　最近兩個月的時間，大概每兩三個星期，中國的團隊會和紐約、倫敦、芝加哥很多的主要門戶城市的團隊開電話會議，無論是在疫情對租金收入的影響、地產(chǎn)項目的估值和市場投資人的心態(tài)，都會有一些溝通，到目前為止很明顯的一個跡象就是大家都在觀望。其實全國一季度的539億的交易，很多都是在去年的三四季度很深入的在談或者簽了買賣合同、已經(jīng)在交割的過程中。整體一季度我們看到交易是下行的，預(yù)計二季度交易下行的趨勢不會改變。因為最近這段時間，由于盡職調(diào)查的工作延續(xù)不下去，都在拉長周期。

　　最近一段時間，三月底到四月份，我們發(fā)現(xiàn)市場有幾個特點。因為很多地產(chǎn)開發(fā)商的美元債的問題，會有一個兌付的風(fēng)險，所以現(xiàn)在市場上拿出來的東西、想處置的東西是越來越多的，但是大多數(shù)還是都在比較偏遠的地方，包括文旅地產(chǎn)，都在流動性差一些的城市，目前看這些項目的流動性還是比較差。

　　從市場上看資方都還在尋找一些好的項目的標的，包括北京、上海、很多的核心的項目，陸陸續(xù)續(xù)也拿出來，可以談了，但是價格到目前為止沒有大幅度的下降，也是因為長期還是看好國內(nèi)的資產(chǎn)的。而且現(xiàn)在的大宗交易市場不會這么快的完成，比如北京的CBD某一棟寫字樓即使降低了價格預(yù)期，短期內(nèi)也不會變現(xiàn)，至少持續(xù)六個月左右的交易周期，所以目前的價格比較堅挺。但是隨著樓宇空置率的小幅上升，租金的短期壓力，可能會出現(xiàn)一個議價的過程。

　　我們也看到了未來的供應(yīng)量的因素，寫字樓和商辦市場其實非常市場化。前兩天黑石在發(fā)布一季度報的時候，有投資人問他們對未來的市場怎么辦，他們也是重資投了很多的商辦物業(yè)，他們也講經(jīng)濟的不確定性會降低開發(fā)企業(yè)對新項目開發(fā)的速度。所以我覺得這個市場在未來一到兩年內(nèi)，中國的甲級寫字樓的開發(fā)速度有可能是要放緩的，這對未來投資的意義都是非常明確的。我們預(yù)計在今年的二季度會有一個明顯的刺激，不知道兩會之后會釋放什么樣的政策，如果真的像朋友預(yù)測的會有很多的貨幣發(fā)行、基建到新興行業(yè)里面，也會提升大宗交易，這是我們在大宗交易這個市場里面的簡單看法。

　　來源：房訊網(wǎng)