中國住宅地產(chǎn)的繁榮還能持續(xù)多久？
中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長林采宜、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院研究員胡奕葦11月2日在微信公眾號(hào)發(fā)表文章認(rèn)為，近二十年來，房地產(chǎn)業(yè)雖有周期波動(dòng)，但總體上處于景氣狀態(tài)。根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在經(jīng)濟(jì)增速下行的大趨勢下，中國房地產(chǎn)業(yè)盛夏已經(jīng)時(shí)日有限。
全國主要城市限貸政策不會(huì)大幅“松綁”
實(shí)證數(shù)據(jù)顯示，推動(dòng)房價(jià)長期上漲的根本因素是人口增長、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和居民收入水平的提高。當(dāng)上述變量發(fā)生變化時(shí)，通過寬松貨幣或?qū)捤尚庞谜咭材茚尫乓欢ㄒ?guī)模的購房需求，刺激地產(chǎn)繁榮。
2015年以來，中國的青壯年人口連續(xù)五年出現(xiàn)負(fù)增長，而老齡人口數(shù)量卻不斷攀升——過去八年中增速保持在4.4%的高位。與此同時(shí)，中國的平均城鎮(zhèn)化率超過60%，尤其過去15年中房價(jià)漲幅領(lǐng)跑的幾乎所有一、二線城市都已超過70%，其中一半城市的城鎮(zhèn)化率已超過80%，后續(xù)進(jìn)一步提高的空間非常有限。
此外，居民可支配收入增速從2012年前的年均12%回落至近五年的8%。
從政策角度看，在“房住不炒”的核心原則下，全國各主要城市限貸政策不太會(huì)出現(xiàn)大幅“松綁”。自2018年以來，首套房首付比例30%、二套房首付比例普遍不低于40%的主流規(guī)則也不會(huì)有過多放寬。在住房信貸金融化渠道有限的情況下，這些政策有效抑制了低信用、低收入群體的貸款購房需求。
與此同時(shí)，2018年以來，房地產(chǎn)稅立法一直箭在弦上，影響著投資者對(duì)未來房屋資產(chǎn)的持有成本的上升預(yù)期。
在上述兩項(xiàng)政策的約束下，流動(dòng)性因素對(duì)住宅供求的影響已經(jīng)十分有限。更何況疫情影響強(qiáng)度淡化之后，2021年全球貨幣政策都傾向于從寬松走向常規(guī)化，中國也不會(huì)例外。
美國60年房地產(chǎn)繁榮的原因
文章以美國和日本為例，對(duì)此進(jìn)行了論證。
文章表示，二戰(zhàn)結(jié)束后，美國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近60年的平穩(wěn)發(fā)展， 人口增長是支撐房價(jià)長期上行的基礎(chǔ)。二戰(zhàn)后的嬰兒潮一代在1970年代-1980年代成家立業(yè)，這一時(shí)期美國青壯年人口規(guī)模和增長率均為二十世紀(jì)的高峰，25至44歲人口增長率從年均0.3%（1970年前的增長率）提升至其后20年的年均2.7%，人口的自然增長形成對(duì)住房的巨大需求。二十年后，到了2000年，他們的下一代長大成人，中青年人口規(guī)模再次出現(xiàn)一次小幅上升，兩次婚育人口增長高峰均伴隨著3至9年后住房價(jià)格的顯著上行。
最近三十年（1990-2020）的數(shù)據(jù)顯示：美國的房價(jià)指數(shù)和居民收入水平的變化呈現(xiàn)明顯的同步性。
除了人口和收入以外，貨幣政策和金融環(huán)境也是影響房價(jià)的重要因素。
上個(gè)世紀(jì)60年代以來，美國每個(gè)住房銷量高峰背后均是聯(lián)邦基金利率的明顯下調(diào)。進(jìn)入1990年代后，雖然25-44歲的青壯年人口增速放緩（ 進(jìn)入21世紀(jì)后年均增長低至-0.06%），但貨幣寬松和一系列住房貸款優(yōu)惠政策催生的投資需求依然在支撐美國的房價(jià)持續(xù)走強(qiáng)。尤其是2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，美聯(lián)儲(chǔ)先后12次降息，把聯(lián)邦基金利率從6.5%下調(diào)至1.75%，極大地刺激了住房銷售，導(dǎo)致房價(jià)指數(shù)創(chuàng)下六十年新高。
寬松的貨幣政策激發(fā)的投資性需求也是促進(jìn)地產(chǎn)繁榮甚至催生地產(chǎn)泡沫的重要因素。
例如低首付甚至零首付的住房按揭政策。聯(lián)邦住房金融局設(shè)置較低的房貸首付比例，并通過眾多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的首付減免政策進(jìn)一步降低實(shí)際首付比例，例如，兩房規(guī)定的美國合規(guī)房貸首付比例名義上為20%，實(shí)際購買FHA保險(xiǎn)可降低至3.5%，VA等機(jī)構(gòu)提供的房貸保險(xiǎn)更能使符合條件的購買者零首付獲得住房貸款。
2000年后的美國75個(gè)城市的住房貸款實(shí)際平均首付比例中位數(shù)不超過10%——最高的城市不過25%。
信用一再下沉導(dǎo)致房屋貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)敞口不斷擴(kuò)大，此時(shí)房貸金融化高度發(fā)達(dá)的市場在幫助放貸機(jī)構(gòu)回籠流動(dòng)性、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的過程中扮演了重要的角色。1970年代房地美和吉利美成立，其后20年內(nèi)MBS和CMO的發(fā)行規(guī)模翻10倍有余，2001至2007年房地產(chǎn)泡沫時(shí)期美國住房抵押貸款債券總發(fā)行量最高擴(kuò)大近一倍，其中非機(jī)構(gòu)發(fā)行量年均增長68%。房貸金融化形成的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制進(jìn)一步刺激信貸機(jī)構(gòu)肆無忌憚地貸款發(fā)放的門檻，擴(kuò)大房貸的規(guī)模。
日本“失去的二十年”
對(duì)于日本，文章認(rèn)為，整體而言，人口與收入的增長助推了日本1970年代的房地產(chǎn)繁榮，而老齡化和收入增速下降是日本1990年代房價(jià)泡沫破滅及后來房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)低迷的主要原因。
但與美國不同，日本的主流住房貸款首付比例維持在10%-30%的水平，抵押支持證券在二級(jí)市場的流通有嚴(yán)格限制，且當(dāng)時(shí)日本的金融市場制度不支持住房抵押貸款原始債權(quán)人轉(zhuǎn)移信貸風(fēng)險(xiǎn)，這使得日本無法像美國一樣通過鼓勵(lì)低信用人群購房的方式維持房地產(chǎn)景氣。
在居民置業(yè)需求回落的情況下，1980年代后期，為抑制《廣場協(xié)議》簽訂后日元過快升值，日本央行多次下調(diào)再貼現(xiàn)率，長期貸款利率亦隨之下降至1987年4.9%的最低位，疊加實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤率不斷下滑，導(dǎo)致大量企業(yè)資金涌入地產(chǎn)投機(jī)領(lǐng)域，推動(dòng)1990年代的地價(jià)飛漲。投機(jī)需求在推動(dòng)房價(jià)上行的同時(shí)加劇泡沫化，1989年起日本收緊貨幣政策，上調(diào)基準(zhǔn)利率，房價(jià)泡沫終于破滅。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
