產(chǎn)業(yè)的更新永不停歇。隨著新基建、5G、數(shù)字經(jīng)濟等新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷推進，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是很多人浮現(xiàn)出的第一個概念。然而，發(fā)展產(chǎn)業(yè)不能用傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思維，發(fā)展產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也并不能劃等號。如果用傳統(tǒng)地產(chǎn)思維發(fā)展產(chǎn)業(yè)，不僅無法促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更會帶來一系列的社會、經(jīng)濟問題。

　　1、產(chǎn)業(yè)，為什么不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？

　　產(chǎn)業(yè)是具有某種同類屬性的企業(yè)經(jīng)濟活動的集合，是介于宏觀經(jīng)濟與微觀經(jīng)濟之間的中觀經(jīng)濟。經(jīng)濟發(fā)展意義上的產(chǎn)業(yè)，泛指一切生產(chǎn)物質(zhì)產(chǎn)品和提供勞務活動的集合體，包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通運輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、商業(yè)飲食服務業(yè)、文教衛(wèi)生業(yè)等部門，是國民經(jīng)濟的支撐和源泉。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術產(chǎn)業(yè)研發(fā)物業(yè)、生態(tài)寫字樓等為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性商服地產(chǎn)，是工業(yè)物業(yè)及其服務的總稱。

　　可以看出，產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)容，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體和服務，以廠房、物業(yè)為主要內(nèi)容。

　　2、產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中外存在明顯差別

　　在國外，如歐美、日本甚至印度，由于有單獨投資人（如產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、地產(chǎn)基金( REITs )等）對工業(yè)物業(yè)進行單獨的開發(fā)和投資（它們擁有所有權，但不使用該物業(yè)），所以很多企業(yè)（如波音、通用、豐田等）的廠房、設備等并不屬于企業(yè)所有，而屬于特殊的投資人。物業(yè)及物業(yè)服務部分的收入就歸這些特殊投資人所有，該部分收入在國外被稱為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收入。所以，國外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收入在國民經(jīng)濟中占比很高，有些甚至達到GDP的30%以上。（如下圖所示）

　　而在我國，由于沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金等產(chǎn)業(yè)物業(yè)及服務的單獨投資人，幾乎所有的物業(yè)及服務均由工業(yè)企業(yè)自己解決，比如海爾、美的、格力等企業(yè)都要對自己生產(chǎn)所需的廠房、設備進行投資建設。因此，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收入無法進行單獨分列，仍包含于企業(yè)的總收入中。

　　3、發(fā)展產(chǎn)業(yè)，為何不能用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思維？

　　發(fā)展產(chǎn)業(yè)必須用產(chǎn)業(yè)思維，而不能用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思維。兩者的區(qū)別主要在于以下兩點：

　　發(fā)揮作用不同。如前所述，產(chǎn)業(yè)是內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是載體，載體不能代替產(chǎn)業(yè)自身。發(fā)展產(chǎn)業(yè)，應包括客戶需求調(diào)研與挖掘，產(chǎn)品設計、研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)之間的模式梳理，甚至于設備研發(fā)與制造等一系列過程。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、設計、建設、管理的過程。這決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展思維完全不可用于產(chǎn)業(yè)。

　　生命周期不同。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資是一個相對短期的過程，一般周期為三到五年。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展在經(jīng)濟生活中是一個長期的過程。產(chǎn)業(yè)自人類存在社會分工始便長期存在，其內(nèi)容和類別在不斷延展與充實；一個成熟的產(chǎn)業(yè)從理念萌芽、技術研發(fā)、產(chǎn)品設計到產(chǎn)品生產(chǎn)等環(huán)節(jié)，需要經(jīng)歷漫長的時間。

　　總之，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，必須用產(chǎn)業(yè)思維。唯有通過長期的客戶需求調(diào)研、產(chǎn)品設計和論證、技術研發(fā)和試驗、上下游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)合作與共享、產(chǎn)品生產(chǎn)與檢測、市場營銷與服務等一系列過程，以及外部資金支持，才能夠促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展。單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，盡管能促進經(jīng)濟的短期繁榮，但很難有效推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展與進步。

　　來源：煥禾咨詢

編輯：wangdc