享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行，重點(diǎn)關(guān)注位于此次疫情核心城市武漢，并重點(diǎn)分析該疫情對武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域（含商務(wù)園、物流地產(chǎn)及制造類廠房）帶來的影響，并對未來的市場走勢進(jìn)行初步的預(yù)測。
戴德梁行高級助理董事，武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蔣國俊先生表示：“當(dāng)前形勢下，上半年如何有序應(yīng)對危機(jī)，下半年怎樣發(fā)力恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，這是擺在我們所有人面前的重要課題。這需要政府體系化的宏觀指導(dǎo)和精細(xì)化的政策幫扶，同時(shí)更需要企業(yè)及個(gè)人自身的努力和思路創(chuàng)新”。同時(shí)，他也表示：因?yàn)橄嘈潘钥匆�。�?jiān)信武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后勢可期！
商務(wù)園區(qū)板塊
1.市場供需結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整
供給端，城市辦公物業(yè)“去中心化”的趨勢初顯。目前武漢傳統(tǒng)的商業(yè)寫字樓大多集中于城市的CBD和核心區(qū)域；而商務(wù)園區(qū)的供給主要集中在東湖高新區(qū)（光谷），江夏區(qū)，東西湖區(qū)等遠(yuǎn)城區(qū)也有少量供應(yīng)。近幾年在光谷核心區(qū)域也出現(xiàn)少量的寫字樓新增供應(yīng)，得益于光谷的雄厚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其租賃情況也顯著優(yōu)于市中心的物業(yè)，高端寫字樓與商務(wù)園區(qū)呈融合趨勢，共同構(gòu)成了為實(shí)體產(chǎn)業(yè)服務(wù)的重要物業(yè)載體。受疫情的影響，大量原計(jì)劃于年內(nèi)入市的潛在供應(yīng)預(yù)計(jì)將推遲入市，但對整體市場而言影響有限。
本次疫情過后商務(wù)園區(qū)可能會迎來一波轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，有部分企業(yè)考慮將辦公場地轉(zhuǎn)移到郊區(qū)的商務(wù)園區(qū)。一方面商務(wù)園區(qū)低密度的辦公環(huán)境可能會受到企業(yè)客戶的更多青睞；另一方面，商務(wù)園區(qū)相對低廉的租賃成本，也會吸引一些成本敏感型的中小企業(yè)在疫情過后進(jìn)行轉(zhuǎn)移或搬遷。
需求端，短期內(nèi)市場的整體活躍度將顯著降低，但危中有機(jī)。擴(kuò)租、換租等行為短期內(nèi)均將受到復(fù)工時(shí)間和安全因素等客觀形勢的限制。同時(shí)，一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業(yè)將不得不選擇續(xù)租，但預(yù)計(jì)下半年以互聯(lián)網(wǎng)+教育為代表的科技型企業(yè)，可能會迎來一波逆勢的擴(kuò)租。
2.優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)醞釀新機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)布局分散防風(fēng)險(xiǎn)
從產(chǎn)業(yè)角度來看，本次疫情短期內(nèi)對于進(jìn)出口貿(mào)易、餐飲、旅游等行業(yè)帶來了較大的負(fù)面影響。但對于武漢商務(wù)園區(qū)的部分租戶而言可能是一個(gè)機(jī)會，生物醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在疫情結(jié)束后預(yù)計(jì)將會迅猛發(fā)展，從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求。
在前幾年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，武漢憑借其九省通衢的交通地理優(yōu)勢和龐大的高校人才儲備優(yōu)勢占得先機(jī)，互聯(lián)網(wǎng)+教育等產(chǎn)業(yè)在武漢發(fā)展的如火如荼。截至2019年底，尚德機(jī)構(gòu)、精銳教育、VIPKID、猿輔導(dǎo)、編程貓、考蟲、51Talk、滬江英語、小站教育等36家國內(nèi)在線教育知名企業(yè)的第二總部均已落戶武漢。與華中區(qū)域的其他同能級城市相比，武漢的人才優(yōu)勢將在這些行業(yè)疫后崛起的過程中發(fā)揮關(guān)鍵的作用。
值得注意的是，以華為、金山、今日頭條等為代表的科技型龍頭企業(yè)此前已重倉布局武漢，盡管武漢仍將作為其今后業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但不排除部分企業(yè)會考慮將風(fēng)險(xiǎn)分散，將部分后臺職能總部轉(zhuǎn)移到中部的其他省會。
3.開發(fā)理念提升，軟硬件雙向升級
武漢市場的主流園區(qū)大多通過簡單的房地產(chǎn)開發(fā)模式來實(shí)現(xiàn)盈利，注重地產(chǎn)化營銷而忽視對產(chǎn)業(yè)和企業(yè)服務(wù)方面的思考與研究。在本次疫情的考驗(yàn)下，擁有統(tǒng)一業(yè)權(quán)、企業(yè)信息化平臺搭建完善，并能為客戶提供專業(yè)特色的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)的園區(qū)將脫穎而出。這也將倒逼開發(fā)商重視園區(qū)數(shù)字化運(yùn)營管理體系和數(shù)字化平臺的搭建，通過提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)來增加企業(yè)租戶對園區(qū)的粘性，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中長期的整體增值。
另一方面，當(dāng)下武漢市場園區(qū)項(xiàng)目普遍以成本導(dǎo)向，軟硬件的標(biāo)準(zhǔn)相對較低。未來的企業(yè)租戶普遍將對健康相關(guān)的樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)和后期的軟性服務(wù)更加重視，包括對物業(yè)管理、健康的辦公環(huán)境及智能化設(shè)施等方面提出更高層次的要求，從而推動(dòng)園區(qū)物業(yè)的綜合品質(zhì)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提升。但開發(fā)商需在滿足市場需求的前提下，把握好投入及產(chǎn)出的平衡點(diǎn)。
物流地產(chǎn)板塊
近年來武漢物流地產(chǎn)供應(yīng)量的持續(xù)增加，截至2019年底，大武漢（含葛店）的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲存量已達(dá)260萬平方米，再加上以京東、唯品會為代表的等電商自建庫開始影響租賃市場，武漢物流地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)較高的空置率（13%），且租金未來的上行壓力增大。
武漢物流地產(chǎn)市場的主要客群由電子商務(wù)、第三方物流及制造業(yè)構(gòu)成，其中電商行業(yè)一直作為需求端的主要驅(qū)動(dòng)力。此次疫情極大抑制了消費(fèi)者線下的零售消費(fèi)活動(dòng)，中長期來看，電商行業(yè)在本次疫情中受到的影響有限。武漢封城這段時(shí)間，持續(xù)的限制外出措施促使消費(fèi)者更多選擇在線購物，即使本次疫情被有效控制后，消費(fèi)者線下場景的消費(fèi)信心仍然需要恢復(fù)時(shí)間。線上消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變在中長期內(nèi)將帶來一定的業(yè)務(wù)增量，進(jìn)而拉升電商行業(yè)（以生鮮食品為主）對物流倉庫的需求。
目前武漢的冷鏈倉庫主要集聚在東西湖、白沙洲及黃陂等區(qū)域，同時(shí)有部分傳統(tǒng)物流開發(fā)商將部分高標(biāo)庫租給冷鏈運(yùn)營商，改造成冷庫后提供給生鮮電商作為區(qū)域、城市配送中心。武漢的冷鏈?zhǔn)袌雒媾R整體規(guī)模小、設(shè)備設(shè)施老舊、管理水平粗放等問題。本次疫情過后，預(yù)計(jì)醫(yī)藥產(chǎn)品冷鏈將面臨長期的發(fā)展需求，能提振投資方對武漢本地物流地產(chǎn)的投資信心。
另外在本次疫情的極端情況下，救災(zāi)物資的發(fā)放及物流的周轉(zhuǎn)效率問題被放大成為了社會的關(guān)注焦點(diǎn)。如何在疫后整合阿里、京東等龍頭企業(yè)的IT平臺及大數(shù)據(jù)信息優(yōu)勢，來提升社會物流的運(yùn)轉(zhuǎn)效率將是一個(gè)重要課題。線上與線下的結(jié)合對于高標(biāo)準(zhǔn)倉庫市場來說也將是一個(gè)新的機(jī)會點(diǎn)。
綜合來看，疫情對于武漢物流地產(chǎn)市場的負(fù)面影響將較為有限。且隨著疫情控制以后，企業(yè)生產(chǎn)的逐步復(fù)位，生產(chǎn)訂單驅(qū)動(dòng)到廠2B業(yè)務(wù)需求及電商供應(yīng)鏈的進(jìn)一步發(fā)展，整體市場將恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。
制造業(yè)板塊
1.勞動(dòng)力密集制造業(yè)短期內(nèi)承壓
此次疫情呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性聚集，主要集中在湖北省內(nèi)和武漢市。后期恢復(fù)生產(chǎn)的時(shí)間未知，區(qū)域內(nèi)勞動(dòng)密集型的制造業(yè)工廠難以在短期內(nèi)全面且有效恢復(fù)生產(chǎn)。對于武漢的幾大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)如汽車制造業(yè)、電子信息行業(yè)等來說，疫情將帶來延遲復(fù)工、出口限制、交通物流受阻等一系列阻礙，普遍面臨制造產(chǎn)能下降、消費(fèi)需求下滑及出口受限的影響，進(jìn)而加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，推高企業(yè)的生產(chǎn)成本，確實(shí)是巨大的危機(jī)。短期來看，湖北省及武漢市內(nèi)比較集中的光通信、集成電路及顯示產(chǎn)業(yè)短期將承壓。
2.催化互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代向數(shù)字時(shí)代進(jìn)階
從長期看，本次疫情對數(shù)字技術(shù)及數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展則是催化劑和加速器，有可能推動(dòng)產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整�；ヂ�(lián)網(wǎng)正在加快從信息科技走向數(shù)字科技、智慧科技、物聯(lián)科技。上線上云、5G應(yīng)用落地、IC及顯示、軟件信息服務(wù)等將迎來加速增長。此次疫情或許會成為互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代進(jìn)階數(shù)字時(shí)代的催化劑，成為包括人工智能、5G、物聯(lián)網(wǎng)在內(nèi)諸多技術(shù)應(yīng)用落地的需求檢測器。
3.疫后的生產(chǎn)供應(yīng)鏈保障
武漢不僅是中部的中心城市，更是中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的關(guān)鍵一環(huán)，預(yù)計(jì)疫情過后中國制造將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性產(chǎn)能。屆時(shí)國家生產(chǎn)機(jī)器的全速啟動(dòng)會引起三大需求：人員用工、原材料搶購和物流聯(lián)動(dòng)。建議及時(shí)建立“快速生產(chǎn)大數(shù)據(jù)體系”，充分利用數(shù)字化手段，對未來的人力、物流、資金流、信息流做出合理的預(yù)測和判斷，以保障供應(yīng)鏈的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。
整體看來，疫情對武漢本地的制造業(yè)沖擊較大，增加了近期的下行風(fēng)險(xiǎn)。但武漢一直以來經(jīng)濟(jì)和就業(yè)增長積極，城市長期向好的趨勢不改，機(jī)大于危。企業(yè)應(yīng)堅(jiān)定信心，努力把延遲復(fù)工及供應(yīng)鏈影響降至最低，疫后全力恢復(fù)生產(chǎn)，并積極應(yīng)對延遲消費(fèi)帶來的市場波動(dòng)。
未來趨勢初判
1.體系化宏觀指導(dǎo)及精細(xì)化政策幫扶或?qū)⒊蔀榻?jīng)濟(jì)恢復(fù)的關(guān)鍵
在短期內(nèi)，市場活躍度及市場情緒將受到此次疫情的顯著影響，房地產(chǎn)市場亦普遍受到不同程度和形式的影響，其程度將主要取決于疫情持續(xù)的時(shí)長和政策對沖的力度，同時(shí)也取決于業(yè)內(nèi)各主體的應(yīng)對能力。
對于本次疫情持續(xù)的時(shí)間，我們持謹(jǐn)慎態(tài)度。參照此前發(fā)生的1914年西班牙流感、2003年非典（SARS）等疫情，都有一個(gè)相似時(shí)間軌跡：十一月份左右爆發(fā)，第二年五月份左右消失，基本持續(xù)半年時(shí)間左右。保守估計(jì)本次武漢疫情的持續(xù)時(shí)間也應(yīng)該是這樣一個(gè)規(guī)律。
上半年如何有序應(yīng)對危機(jī)，下半年怎樣發(fā)力恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，這是擺在我們所有人面前的重要課題。這需要政府體系化的宏觀指導(dǎo)和精細(xì)化的政策幫扶。我們看到由于疫情推動(dòng)，多個(gè)地方政府已經(jīng)陸續(xù)出臺幫扶實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小型企業(yè)的落地性政策，包括金融支持、稅收及其他費(fèi)用的減免和延期繳納等。這將有助于在疫情過后推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)快速復(fù)蘇。而對于受疫情影響最重的武漢，預(yù)計(jì)未來將會有力度更大、更加精細(xì)的定向支持性政策持續(xù)出臺。
2.自身的努力和思路創(chuàng)新亦是重要決定因素
首先，要結(jié)合當(dāng)下的實(shí)際情況，科學(xué)制定合理的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。我們無法決定外部環(huán)境，但我們應(yīng)該學(xué)習(xí)好如何更好的控制風(fēng)險(xiǎn)。比如業(yè)主降低心理預(yù)期，以靈活的減免租金的方式與企業(yè)租戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不失為保護(hù)企業(yè)乃至產(chǎn)業(yè)的一種選擇；
其次，要轉(zhuǎn)變思路主動(dòng)自救，線上線下相結(jié)合模式的升級。此次疫情將進(jìn)一步加大實(shí)體產(chǎn)業(yè)對線上渠道的拓展和優(yōu)化提升，同時(shí)與線下渠道進(jìn)一步融合，實(shí)現(xiàn)靈活切換；
最后，要有必勝的信心。疫后重建時(shí)期信心比黃金更寶貴！武漢一座英雄的城市，湖北人民、武漢人民是英雄的人民，歷史上從來被艱難險(xiǎn)阻壓垮過。此前無數(shù)的大災(zāi)大難總能讓中國人團(tuán)結(jié)起來共克時(shí)艱，這次也不例外。武漢勝則湖北勝，湖北勝則中國勝！相信我們一定能打好這場武漢保衛(wèi)戰(zhàn)！
來源:武漢樂居
