1.上海商業(yè)地產上半年大宗交易金額近258億元

    2025年上半年，上海房地產市場大宗交易合計錄得42筆大宗成交，總交易金額近258億元，和2024年同期相比在交易數量和交易金額上都有一定量的萎縮。

2019-2025年上半年

上海房地產市場大宗交易金額

　　從交易類型看

    上半年，上海辦公樓的成交占比仍為最高，達到62%；其他依次為零售、商務園區(qū)、長租公寓等業(yè)態(tài)。

2025年上半年上海大宗交易物業(yè)類型占比（按交易金額）

　　從資金來源看

    近三年外資投資活動不斷減少，2025年上半年絕大部分資金來源是內資資金，外資參加交易數量和金額上急劇減少。

2023-2025年上半年

上海大宗交易買家資金來源占比

    內資參與的交易中，非金融類民營企業(yè)參與交易熱度持續(xù)增加，雖交易金額不及金融保險、政府平臺等機構，但按個數統(tǒng)計有28筆交易來自民營企業(yè)，占比67%，成交金額達94億元。

2025年上半年

民營企業(yè)參與上海大宗交易筆數占比

　　從交易目的看

    以投資為目的的交易金額占比在逐年上升，2025年上半年上海大宗交易投資活動達到88%。

2023-2025年上半年上海大宗交易交易目的占比

    上半年，險資是上海房地產市場大宗交易的積極參與者，其中包括中郵保險收購博華廣場，大家保險參與的多起公寓、零售項目交易；各地地方國資平臺始終保持著高度活躍度；而民營企業(yè)通過法拍多次獲取上海優(yōu)質資產。

2025年上半年上海大宗交易法拍項目

　　2.上海辦公樓業(yè)態(tài)上半年大宗成交相較2024年同期顯著減少

    2025年上半年，上海辦公樓交易共收錄15宗，成交金額為163億元，除去博華廣場成交外，整體辦公交易金額僅為50多億元，與相比2024年同期有顯著下滑。

　　受困于租金下行及未來辦公市場供應增多，同時存量市區(qū)核心商圈的核心資產陸續(xù)進入市場，辦公市場處于近些年的低谷期，面對售價的不斷向下調整，市場參與者也更為謹慎對待。

　　從買家類型看

    整個2024年度，外資投資者未參與上海寫字樓市場的大宗交易，這一態(tài)勢延續(xù)至2025上半年。轉由內資資金完全主導市場，側面反映出外資對待辦公市場的不看好。

2019-2025年上半年上海辦公樓成交買家類型占比（按交易金額）

    2025年上半年，企業(yè)客戶購置辦公樓宇在金額及數量上都環(huán)比2024年有所減少，租金的下降使得購置自用辦公的計劃放緩。同時企業(yè)客戶對5千至1萬平方米、總價在2-4個億的小獨棟更為青睞，例如水務局2.6億收購了中興路金融街C棟，樂鑫信息科技4.37億收購了陸家嘴御橋數智天地一棟辦公樓宇。

　　3.公寓及酒店可售項目減少是影響上半年成交量的主要原因之一

　　公寓市場

    公寓市場仍是目前上海大宗市場較為活躍的投資物業(yè)業(yè)態(tài)，2025年上半年，成交金額為23億元。

2019-2025年上半年上海公寓成交金額（按購買目的）

    險資機構重點關注長租公寓市場，如大家保險13.54億元收購華潤寶山南大長租公寓在建工程項目并以期房交付。

　　同時，民營資本也逐步布局，但更看重項目運營及穩(wěn)定現金流，如普陀中駿方隅公寓和九亭中心公寓項目買家均為民營企業(yè)。

　　酒店市場

    隨著2024年酒店業(yè)態(tài)成交至最高點，2025年上半年上海酒店項目成交放緩，且交易標的在1-3億之間，法拍項目為主。主要交易有東元大廈裙樓酒店、周浦萬信酒店及國航路歡閣酒店4-10樓等交易。

2019-2025年上半年上海酒店成交金額（按購買目的）

　　4.零售成為上半年上海大宗交易金額占比第二的業(yè)態(tài)

    2025年上半年，上海零售業(yè)態(tài)大宗成交金額為32億元，由內資資金占據主導。其中，最大交易為12.09億元成交城隍廟廣場在建工程項目，該項目因土地年限短，運營難度大而引人關注

2019-2025年上半年上海零售業(yè)態(tài)交易金額（按資金來源）

    民營資本積極參與上海的零售項目交易，參與多次法拍項目，以未來可散售的角度來處置資產，如東方花園沿街65套商鋪、中福古玩城98套商業(yè)。

　　同時政府平臺公司也開始收購存量零售項目，以城市更新的形式資產盤活。

　　5.上海商務園區(qū)大宗交易不活躍

　　受困于REITs商務園區(qū)的估值的不斷下降，商務園區(qū)交易不夠活躍。2025年上半年，上海商務園區(qū)成交額為27億元，集中在張江、金橋和閔行浦江等區(qū)域。

2019-2025年上半年上海商務園區(qū)交易金額（按園區(qū)類型）

　　6.回顧總結

    1.受國內外宏觀經濟影響，2025年上半年上海房地產市場大宗成交量萎縮，投資者信心有待恢復。

    2.更多的上海傳統(tǒng)CBD，如南京路、淮海路等核心商圈的辦公商業(yè)物業(yè)進入市場，買家采取持幣觀望或要求較大價格折扣。

    3.除個別外資投資機構外，大部分外資基本停滯投資活動，存量項目以折扣出售或結構化交易作為項目退出路徑。

    4.公寓、零售項目仍是目前市場上熱度較高的房地產業(yè)態(tài)，險資和政府平臺積極參與。

    5.經濟下行，法拍項目增多，而民營資本以“抄底”心態(tài)參與多起項目，反映出民企在資產配置上的需求。

來 源：高力國際