戴德梁行近日發(fā)布2022年杭州二季度寫字樓市場和零售市場報告，深度剖析亞運會官宣延期后寫字樓市場以及零售市場的發(fā)展趨勢。
二季度杭州寫字樓市場在疫情反復背景下，客戶活躍度降低，整體市場低迷
從租賃市場數(shù)據(jù)來看，全市甲級寫字樓平均租金4.07元/平方米/天，空置率15.8%。受疫情影響，經(jīng)濟下行，部分企業(yè)經(jīng)營不善，為節(jié)約成本選擇搬遷至租金更低的板塊；新設客戶較去年同期有所下降，一方面疫情導致的交通不便，使外地客戶在杭設點進程受阻，另一方面，經(jīng)濟環(huán)境差導致新增企業(yè)數(shù)量減少；2021年末，頭部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)開始戰(zhàn)略調整，直播、短視頻行業(yè)受到政策監(jiān)控，多個企業(yè)開始縮減人員成本減少辦公面積，主要影響板塊為互聯(lián)網(wǎng)科技集聚度較高的西溪及未來科技城。2021年上半年，發(fā)布雙減政策，教育培訓面臨行業(yè)大動蕩，對于寫字樓市場的延遲性影響爆發(fā)式體現(xiàn)，導致2022年上半年多家頭部教育企業(yè)大面積退租，如學而思、開課吧，核心商圈部分樓宇出現(xiàn)大面積空置。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項目及企業(yè)服務部
從銷售市場數(shù)據(jù)來看，2022年二季度銷售市場新增供應3.3萬平方米，同比下降38.9%；成交面積15.7萬平方米，同比下降10.3%；成交均價2.4萬元/平方米，同比上升0.4%；受疫情及經(jīng)濟環(huán)境影響，市場活躍度有所下降，上半年成交主要集中于非核心商圈且大宗交易頻現(xiàn)，拉低整體成交均價；受月底集中領證影響，2022年6月市場可售存量達83.7萬平方米，環(huán)比上升22%，已領證項目并未正式對外銷售，且近期銷售市場低迷，成交表現(xiàn)消極，存銷比有所上升，存量消化能力不容樂觀。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項目及企業(yè)服務部
從土地市場情況來看，上半年商辦、住宅市場遇冷，土地市場受其影響，供應去化兩端積極性偏低。推地節(jié)奏放緩，出讓土地主要集中于城市外延區(qū)域，熱門地塊較少。房企自身狀態(tài)不佳，拿地趨于謹慎，資金壓力大，土地市場難獲較大溢價空間。另一方面，板塊熱度分化、主城區(qū)地塊競爭激烈。從地塊屬性來看，上半年主城區(qū)核心板塊地塊供應占比相對減少，地理位置優(yōu)勢較弱，降低房企拿地決心；對于少量主城區(qū)地塊而言，競爭更為激烈。
上半年八大商業(yè)項目集中開業(yè)，存量項目競爭加劇，運營表現(xiàn)持續(xù)分化
上半年，杭州優(yōu)質零售市場迎來8個商業(yè)項目的集中開業(yè)，分別是朝龍匯、農發(fā).城市廚房、吾角天街、西嘉廣場、鉑悅城、德信.時光567、海德云街以及濱江銀泰百貨，共計新添體量52.42萬平方米，其中45%為受散發(fā)疫情影響籌開延遲的積壓項目。體量方面，10萬方及以上大型商業(yè)項目僅農發(fā).城市廚房與濱江銀泰百貨2個項目；能級方面，上半年新開項目均為區(qū)域型商業(yè)，起到填補所在小版塊商業(yè)空白或增強板塊商業(yè)多元性的作用；定位方面，75%的新開項目為社區(qū)商業(yè)，潮流青年、年輕家庭成為新開項目的主要關注客群。
戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，本季度優(yōu)質零售的總體存量攀升至694.72萬平方米，全市優(yōu)質零售物業(yè)的首層平均租金錄得人民幣506.1元/平方米/月，三大市級商圈的核心物業(yè)是上半年租金抬升的主要推手；但空置率受散發(fā)疫情對應的防控政策影響，環(huán)比微升，錄得17%。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
區(qū)域商圈中，下沙商圈由于新項目入市空置率抬頭、租金微降，城西、濱江商圈由于板塊內如城西銀泰城、濱江天街、濱江寶龍等標桿物業(yè)穩(wěn)定運營，積極調改，在市場環(huán)境動蕩時期實現(xiàn)租金良性上漲；而世紀城、未來科技城商圈在租金、空置率均反映出受疫情較大干擾的消極波動表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
業(yè)態(tài)方面，餐飲、戶外運動、健康養(yǎng)生成為上半年杭州商業(yè)B端、C端共同關注的三大領域，露營、飛盤、修眉、健康零食品牌加速布局杭州重點商業(yè)項目。同時，杭城標桿商場如杭州萬象城、城西銀泰城、濱江天街，在零售業(yè)態(tài)加強小眾高價香氛品牌招引，以往經(jīng)濟下行背景中的“口紅效應”逐漸轉向“香氛效應”。
品牌方面，上半年杭州首店經(jīng)濟依舊火熱，合計引入91家城市級及以上首店，環(huán)比增長35.6%，全國首店14家，首店能級繼續(xù)拔高；其中餐飲品牌仍然是各大商場吸引客流、展現(xiàn)自身商業(yè)態(tài)度的首選，餐飲首店占首店總量的44%，但環(huán)比下降5.6%。湖濱銀泰IN77、杭州萬象城、濱江天街為上半年首店數(shù)量前三項目，合計引入40家首店。上半年重要首店開幕有，杭州大廈引入瑞士腕表品牌雅諾中國首家品牌形象專柜；杭州萬象城引入瑞士環(huán)保運動品牌ON、香港米其林茶餐廳品牌添好運、上海知名烘焙品牌FASCINO；城西銀泰引入全國首家李寧硬核籃球公園；湖濱銀泰in77引進云南茶飲品牌霸王茶姬杭州首店、新銳網(wǎng)紅創(chuàng)意菜品牌Tomacado花廚、知名湘菜品牌侯師傅熱炒、網(wǎng)紅設計師品牌文墨全國首店。
戴德梁行杭州、南京及合肥公司總經(jīng)理湯耀光表示：“寫字樓市場方面，疫情及經(jīng)濟下行帶來的負面影響延續(xù)，辦公銷售量價均下跌，供應處于高位去化壓力大。整體租賃市場需求收縮之下，多板塊呈負吸納�，F(xiàn)下，大力支持硬科技、新基建等賽道發(fā)展，為資本關注提供了方向。作為新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展賽道，這類型企業(yè)將會成為杭州產(chǎn)辦市場的潛在發(fā)展動力，創(chuàng)造更多可能性；另一方面，杭州商業(yè)市場在如今的大環(huán)境下，承壓將是一個長期過程，商業(yè)項目投資減緩、籌開延期將是大概率事件。同時，馬太效應將持續(xù)顯現(xiàn)，弱平臺管控、輕運營的商業(yè)項目必將面臨生存的挑戰(zhàn)和壓力。展望下半年，商業(yè)市場受疫情波動反復等因素仍難獲根本性逆轉，但可看到在近期出臺的穩(wěn)經(jīng)濟系列政策中，均較大篇幅涉及零售、餐飲等偏實體行業(yè)，活躍實體消費市場，對商業(yè)市場構成間接性利好。”
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
