一、城市空間及商業(yè)功能演變歷程
城市功能的復(fù)合發(fā)展不是簡單的功能堆砌，而是各類功能在城市系統(tǒng)中有機(jī)排列，相互銜接及影響。1933年起草的《雅典憲章》，提出了功能主義的城市規(guī)劃思想，將城市中的諸多活動(dòng)劃分為居住、工作、游憩、交通四大基本類型，并提出在這個(gè)四大功能的位置和面積方面，做平衡布置，建立聯(lián)系的交通網(wǎng)格。
城市空間組團(tuán)圖
古羅馬城市地圖
隨著工業(yè)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)、文化水平的不斷提高，極大提升了人們的生活水平。科技的發(fā)展加強(qiáng)了全世界人民的溝通和交流，豐富原有的價(jià)值觀，而價(jià)值觀多樣化使得人們渴望更加豐富和多樣的需求。只有各種功能的集中和復(fù)合才能滿足人們多樣化需求的提升，因此需求多樣性也推動(dòng)城市功能和商業(yè)功能的復(fù)合。但當(dāng)前城市游憩作為傳統(tǒng)購物中心的形式，其發(fā)展出現(xiàn)過度標(biāo)準(zhǔn)化，無法滿足城市在下一階段發(fā)展需求。后疫情時(shí)代的商業(yè)發(fā)展，亟需抓住消費(fèi)反彈的流量紅利，同時(shí)還需要融合文化需求、休閑需求、娛樂需求等功能從而帶來新的刺激，實(shí)現(xiàn)商業(yè)重生。開發(fā)具備特色和目的性消費(fèi)場景以及全時(shí)段全客群多維度的體驗(yàn)?zāi)Ｊ剑纬瑟?dú)特的地域標(biāo)簽，引入能充分帶動(dòng)客流量的商業(yè)體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，將商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)進(jìn)行重新定義和解讀是本文亟待解決之路。
二、“相對論”定義
當(dāng)前所有商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)構(gòu)成，按其核心引流能力業(yè)態(tài)的不同，可分為三大類型：
傳統(tǒng)零售+X模式：常見于以零售交易為主的傳統(tǒng)購物中心，其中X模式為傳統(tǒng)零售以外的餐飲、書店、兒童樂園、電影院、KTV等，可穩(wěn)定吸引購物及休閑消費(fèi)客流。
傳統(tǒng)零售+Y模式：在交通及產(chǎn)業(yè)等發(fā)展驅(qū)動(dòng)之下，以依托交通樞紐及產(chǎn)業(yè)聚集的TOD綜合體、會(huì)展中心、產(chǎn)業(yè)園等，其“非商業(yè)”部分暨Y模式擔(dān)當(dāng)著重要的引流功能。
傳統(tǒng)零售+Z模式：以休閑娛樂為核心驅(qū)動(dòng)力，以娛樂產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，擁有獨(dú)立稀缺品牌IP屬性的多元業(yè)態(tài)體驗(yàn)式商業(yè)集群，Z模式是休閑體驗(yàn)活動(dòng)為主、以交通為核的商業(yè)項(xiàng)目，可獨(dú)立于X、Y模式以外個(gè)性發(fā)展，可驅(qū)動(dòng)大規(guī)模的目的性體驗(yàn)消費(fèi)客流，其呈現(xiàn)載體如體驗(yàn)型購物中心、影視主題樂園、運(yùn)動(dòng)冒險(xiǎn)樂園、海洋主題公園等。
距離遠(yuǎn)、流量要求高的商業(yè)項(xiàng)目通常呈現(xiàn)出傳統(tǒng)零售+X+Y+Z的全復(fù)合模式。全復(fù)合模式可形成超級Z模式，可聚集全部城市游憩功能，并且融入文化及體驗(yàn)元素，實(shí)現(xiàn)高客流驅(qū)動(dòng)，適用于距離偏遠(yuǎn)、驅(qū)動(dòng)流量要求高和開發(fā)運(yùn)營強(qiáng)難度的商業(yè)項(xiàng)目。
三、“相對論”應(yīng)用策略
商業(yè)綜合體中驅(qū)動(dòng)型Z模式業(yè)態(tài)在消費(fèi)類業(yè)態(tài)所占比例與距市中心的距離成正比，距離市區(qū)越遠(yuǎn)越需要高比例的Z模式業(yè)態(tài)對項(xiàng)目進(jìn)行支撐。
Y及Z模式功能共同增強(qiáng)提升客流：強(qiáng)化客流來源Y模式綜合體功能以及客流驅(qū)動(dòng)Z模式業(yè)態(tài)，聚焦休閑娛樂功能，通過主題休閑娛樂產(chǎn)業(yè)規(guī)模化，可形成較強(qiáng)規(guī)�？腿簩�(dǎo)流效應(yīng)。
如針對以機(jī)場臨空區(qū)為代表的城郊高客流量的目的地，可采用以下策略：
（1）“明確客流來源功能”
發(fā)展Y模式下的交通樞紐、酒店、辦公、會(huì)展等綜合體功能可充分轉(zhuǎn)化商業(yè)消費(fèi)客流，確定2-3個(gè)核心客流來源的功能載體。
（2） “強(qiáng)化核心驅(qū)動(dòng)功能”
構(gòu)建以Z模式主題性娛樂業(yè)態(tài)為核心驅(qū)動(dòng)力的多元業(yè)態(tài)體驗(yàn)式商業(yè)集群，把傳統(tǒng)業(yè)態(tài)融入到“體驗(yàn)”業(yè)態(tài)中，加大休閑娛樂功能及配套商業(yè)面積，打造具體項(xiàng)目如主題樂園（如水上、冰雪樂園等）、沉浸式主題運(yùn)動(dòng)娛樂空間等，從而聚合成超級Z模式下的一站式消費(fèi)目的地，進(jìn)一步帶動(dòng)客流量提升。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
