廣州甲級辦公樓租賃市場延續(xù)低迷表現(xiàn)，6月末全市空置率升至15.6%，租金下探明顯。下半年“供過于求”的現(xiàn)象預(yù)計將延續(xù)。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)整體租賃需求保持穩(wěn)定，空置率略有改善。國潮服飾、珠寶品牌和茶飲咖啡積極在穗布局，美妝業(yè)態(tài)和家居業(yè)態(tài)穩(wěn)步擴(kuò)張。預(yù)計下半年新增30萬平方米供應(yīng)將令空置率小幅上揚(yáng)，整體租金水平趨穩(wěn)。房地產(chǎn)投資方面，上半年廣州大宗物業(yè)交易額約80億，珠江新城、琶洲、金融城等核心區(qū)域受關(guān)注，存量入市優(yōu)化配置，預(yù)測大宗物業(yè)交易仍會持續(xù)活躍。
甲級辦公樓
2022年上半年，國內(nèi)多地疫情頻發(fā)，給全國生產(chǎn)供應(yīng)鏈帶來了巨大挑戰(zhàn)，生產(chǎn)成本呈上行態(tài)勢；廣州經(jīng)濟(jì)同樣面臨本土疫情的擾動，經(jīng)濟(jì)活動受到一定影響，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長有所下降。在此背景下，企業(yè)對于自身的業(yè)務(wù)發(fā)展和租賃擴(kuò)張采取了更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，上半年租賃市場需求持續(xù)疲軟。
今年以來，隨著某頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)逐步遷出珠江新城并搬入其自建總部，該企業(yè)過去租賃的、合計逾5萬平方米的甲級辦公空間被推出市場。但是，由于今年租賃市場需求相對疲軟，上述空置空間去化不力，這也導(dǎo)致上半年廣州甲級辦公樓市場凈吸納量較去年同期大幅下滑，業(yè)主去化壓力驟增。
另外，我們觀察到，珠江新城內(nèi)數(shù)個核心甲級辦公樓項目在二季度新增的空置面積比一季度的少；但由于這些空置未能實現(xiàn)快速去化，進(jìn)一步加劇了業(yè)主的焦慮心態(tài)，導(dǎo)致片區(qū)租金顯著下探。受此影響，二季度全市租金環(huán)比下跌約2.5%，同比下跌約3.4%。
琶洲片區(qū)作為廣州市內(nèi)發(fā)展較快的新興子市場，片區(qū)內(nèi)租賃需求愈發(fā)多元化。今年上半年，除了傳統(tǒng)的TMT行業(yè)租賃需求外，包括數(shù)家保險公司、以及某制造業(yè)企業(yè)均在琶洲片區(qū)完成了面積可觀的租賃成交。尤其是后者，其租賃面積超過了10,000平方米，是上半年租賃市場少數(shù)的亮點之一。
上半年廣州共有五座甲級辦公樓竣工，為市場帶來約25萬平方米新增供應(yīng)。值得注意的是，由于這五個新項目全部位于琶洲片區(qū)，截至二季度末，琶洲空置率攀升至約23%，較去年年底上漲約8個百分點。在較強(qiáng)的市場供應(yīng)和相對疲軟的市場需求的雙重作用下，截至6月底，全市空置率升至15.6%。
市場展望
新冠疫情多點散發(fā)與復(fù)雜的外部環(huán)境挑戰(zhàn)給我國下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)帶來不確定性，“穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價”工作面臨更復(fù)雜的挑戰(zhàn)。為滿足“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的核心要求，6月23日，廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)廣州市貫徹落實國務(wù)院扎實穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施實施方案的通知》（以下簡稱“方案”），針對財政政策、貨幣金融政策、穩(wěn)投資促消費(fèi)政策、保糧食能源安全政策、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定政策、�；久裆叩确矫嫣岢隽斯�152條具體舉措。方案旨在進(jìn)一步加強(qiáng)對中小企業(yè)的支持、加大普惠貸款力度、促進(jìn)社會消費(fèi)、保證供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保障基本民生，對于穩(wěn)定廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面意義重大。
仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“預(yù)計今年下半年，隨著這一系列經(jīng)濟(jì)激勵政策的逐步落實，實體經(jīng)濟(jì)有望復(fù)蘇，帶動辦公樓市場需求上行�！�
2022年下半年，廣州甲級辦公樓市場預(yù)計將迎來超過60萬平方米的新增供應(yīng)；短期內(nèi)，逐漸回暖的市場需求難以完全吸納大量的辦公空間，因此“供過于求”的現(xiàn)象預(yù)計將延續(xù)，推動全市空置率進(jìn)一步上升。在全市層面上，下半年空置面積的持續(xù)增加將加劇業(yè)主的去化壓力以及不同項目間的競爭。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
上半年廣州消費(fèi)市場雖未恢復(fù)到疫情前的狀態(tài)，但持續(xù)展現(xiàn)韌性。1-5月廣州全市社會消費(fèi)品零售總額同比下降0.3%，其中5月社會消費(fèi)品零售總額同比下降3.0%，比上月收窄5.8個百分點。
消費(fèi)回暖使得整體租賃需求保持穩(wěn)定，天河路商圈、珠江新城商圈、白云新城商圈和番禺商圈空置率均有改善。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的全市優(yōu)質(zhì)購物中心成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年錄得租賃成交總數(shù)為200筆，較去年同期上升20%。
雖然上半年購物中心面臨大眾化餐飲品牌陸續(xù)退租的情況，快時尚服飾業(yè)態(tài)也持續(xù)收縮線下門店，例如Zara及其旗下品牌Zara Home從萬菱匯撤出；Miss Sixty于數(shù)個項目退租，但是，二季度市區(qū)和近郊的空置率比去年年底均略有下降，分別為6.5%和7.0%。這得益于商業(yè)品牌不斷更新，拓展步伐快速填補(bǔ)了空置，以及不少近郊的開發(fā)商紛紛整合其零散空置面積從而引進(jìn)大型跨界集合店，例如有機(jī)農(nóng)場、集合式書店及針對年輕群體的二次元體驗式集合店。
從業(yè)態(tài)來看，服飾零售和餐飲仍然是零售物業(yè)招商主力軍。多個國內(nèi)人氣服飾品牌在廣州開設(shè)首店，本土品牌“本來”在萬菱匯設(shè)立全國首家線下旗艦店。珠寶品牌周大福、周生生、六福珠寶、潘多拉和HEFANG亦在穗布局。餐飲業(yè)方面，多個國內(nèi)外人氣連鎖餐飲店加速擴(kuò)張。2022年上半年餐飲業(yè)的租賃成交錄得75筆，其中茶飲咖啡品牌如M Stand和Peet’s Coffee開設(shè)數(shù)家店鋪。
近年開始廣受青睞的美妝業(yè)態(tài)和新崛起的家居業(yè)態(tài)則采取穩(wěn)步擴(kuò)張的策略，上半年兩類業(yè)態(tài)租賃成交合計近30筆。設(shè)立新店的美妝品牌中不乏國際大牌，包括Tom Ford、Estee Lauder、Chanel、Whoo等，其中較多美妝品牌新店聚集在K11，令該項目實現(xiàn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更新和租戶升級。家居業(yè)態(tài)方面，網(wǎng)紅家具品牌Cabana、北美真絲家居品牌MANITO和英國傳統(tǒng)瓷器品牌Wedgwood設(shè)立華南首家旗艦店或精品店，國內(nèi)外人氣品牌源氏木語、O.C.E和MUJI也進(jìn)一步擴(kuò)張。
2022年上半年廣州零售物業(yè)市場迎來1個項目入市，即位于黃埔區(qū)中新知識城的合景·悠方（一期），新增供應(yīng)面積4.5萬平方米，引入的品牌主要為商業(yè)配套服務(wù)業(yè)態(tài)。
上半年租金維持兩極化的趨勢不變。天河路的頭部優(yōu)質(zhì)購物中心繼續(xù)享受零售資源高度集中帶來的租金溢價優(yōu)勢。除了奢侈品集中的項目持續(xù)受到零售商追捧，天河路商圈個別項目由于成功引進(jìn)新的服飾主力租戶和人氣餐飲替代原有快時尚品牌，不但租金水平獲得即時提升，整體項目形象的升級也為后續(xù)招商創(chuàng)造有利條件。相反，市郊租金繼續(xù)輕微下跌。
市場展望
就全國而言，宏觀經(jīng)濟(jì)承壓將會持續(xù)影響零售商的擴(kuò)張信心，他們下半年全國線下擴(kuò)張和拓店的意愿疲軟。然而，比較四個一線城市1-5月的全市社會消費(fèi)品零售總額同比數(shù)據(jù)，廣州是唯一保持穩(wěn)定的城市，這跟有序做好常態(tài)化疫情防控有關(guān)，有助于零售商信心恢復(fù)。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“廣州零售市場或?qū)⒊蔀橹懈叨似放崎_拓和深耕的目標(biāo)之一，尤其是得益于上半年廣州應(yīng)對疫情采取的彈性措施，部分中高端零售商有機(jī)會把今年拓店指標(biāo)從北京、上海等城市轉(zhuǎn)移至廣州。就廣州而言，由于中高端消費(fèi)仍有增長動力，優(yōu)質(zhì)購物中心將借此契機(jī)升級品牌，部分中高端零售商繼續(xù)拓展天河路和珠江新城商圈。”
預(yù)計下半年新增供應(yīng)將達(dá)30萬平方米，以產(chǎn)城融合或舊區(qū)活化為定位并輻射新興區(qū)域的項目有望通過構(gòu)建全新消費(fèi)場景激發(fā)市場活力，而整體空置率將小幅上揚(yáng)。至于租金，雖然預(yù)計整體新增租賃需求復(fù)蘇步伐較上半年加快，但零售商繼續(xù)執(zhí)行降成本的策略，為大多數(shù)項目的租金談判帶來挑戰(zhàn)。項目的平穩(wěn)經(jīng)營成為業(yè)主的首要任務(wù)，因此他們上漲租金的預(yù)期或?qū)⑥D(zhuǎn)弱，整體租金水平將保持上半年趨穩(wěn)的形勢。
房地產(chǎn)投資市場
2022年上半年廣深兩地大宗物業(yè)交易共錄得交易額125億，約占四個一線城市總成交額的22%，其中廣州市場的交易額約80億，包括珠江新城和琶洲兩宗合共近10萬平方米的辦公樓交易。
2022 年是廣州大宗物業(yè)交易市場機(jī)遇難得的一年，房企通過出售核心區(qū)域資產(chǎn)等方式積極改善資金流動性，更多優(yōu)質(zhì)存量商辦項目投入市場。投資機(jī)會比去年增多，截至目前在售商辦資產(chǎn)面積約達(dá)100萬平方米，較去年同期增加了約33%，預(yù)期將釋放出具有價格吸引力的資產(chǎn)，推動交易。
商辦類投資方面，珠江新城、琶洲、金融城等核心區(qū)域仍然是投資者重點關(guān)注的熱門區(qū)域。
與“新基建”相關(guān)聯(lián)的物業(yè)持續(xù)吸引投資者的目光，包括物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等項目。上半年錄得新加坡吉寶中心房地產(chǎn)信托購買中國新電信集團(tuán)位于江門市蔚海智谷的兩座數(shù)據(jù)中心，合計總建筑面積約 4萬平方米。
除了境內(nèi)境外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)仍然活躍外，包括金融、TMT、生物醫(yī)藥、信息技術(shù)及實業(yè)類等自用企業(yè)購買需求占比也在逐漸增大。
仲量聯(lián)行華南區(qū)投資及資本市場部總監(jiān)盧盛表示：“粵港澳大灣區(qū)有穩(wěn)定及多元的需求支撐，為不同類型的投資者找到合適滿意的機(jī)會。我們看好大灣區(qū)的發(fā)展，大宗物業(yè)交易仍會持續(xù)活躍�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
