2022年上半年，受國內新冠肺炎疫情及國際地緣政治沖突等因素影響，我國經濟下行壓力明顯加大，部分產業(yè)鏈、供應鏈受到沖擊，接觸型、聚集型特征明顯的線下消費表現(xiàn)低迷，給實體商業(yè)經營帶來挑戰(zhàn)。但中國經濟長期向好的基本面沒有改變，在“共同富�！迸c“暢通國內大循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，國內消費市場仍有較大空間。商業(yè)地產企業(yè)也需主動迎合時代變化，打造符合“Z世代”消費需求的業(yè)態(tài)空間及服務內容，提升經營管理能力，構筑企業(yè)護城河。
市場表現(xiàn)：經濟下行疊加疫情影響，商業(yè)地產市場供需兩端均走弱
（1）商業(yè)地產新房市場：1-5月全國商辦開發(fā)投資額同比下降7.8%，新開工面積同比下降29.2%，銷售面積同比增長11.5%
圖：2017-2022年1-5月全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
供應：2022年1-5月，全國商辦物業(yè)【1】開發(fā)投資額為6270億元，同比降幅擴大至7.8%，商辦物業(yè)開發(fā)投資額占房地產開發(fā)投資額的比重由2021年的12.5%下降至12.0%。1-5月，商辦物業(yè)新開工面積為4878萬平方米，同比降幅擴大至29.2%，商辦物業(yè)新開工面積占商品房新開工面積的比重由2021年的9.7%降至9.4%。
需求：2022年1-5月，全國商辦物業(yè)銷售面積為4239萬平方米，同比增長11.5%，但增幅連續(xù)2個月收窄，受住宅銷售持續(xù)低迷影響，商辦物業(yè)銷售面積占商品房銷售面積的比重小幅上升。
商業(yè)營業(yè)用房：企業(yè)開工投資意愿較弱，2022年1-5月投資同比下降7.0%，新開工面積同比下降30.8%，銷售面積同比增長10.4%
從開發(fā)投資額來看，2022年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為4270億元，同比下降7.0%，降幅較2021年擴大2.2個百分點，投資意愿較低迷。從單月來看，隨著疫情得到有效控制，企業(yè)開工和投資意愿短期內有所好轉，5月，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為1011億元，環(huán)比增長10.9%，同比下降11.9%，單月降幅較4月收窄0.9個百分點。
從新開工面積來看，2022年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為3572萬平方米，同比下降30.8%，降幅較2021年擴大9.1個百分點，消費承壓疊加疫情影響施工活動，企業(yè)開工規(guī)模大幅回落。從單月來看，隨著疫情得到有效控制，開工活動逐漸恢復，5月商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為821萬平方米，環(huán)比增長36.2%，但單月同比仍下降40.4%，降幅較4月收窄11.5個百分點。
從銷售面積來看，2022年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為3078萬平方米，同比增長10.4%，但進入二季度以來，多地暴發(fā)疫情，防控措施升級，線下看房、交易活動受限，商業(yè)營業(yè)用房4月單月銷售面積同比下降12%，5月略有恢復，單月同比增長3.8%。
辦公樓：2022年1-5月投資同比下降9.4%，新開工面積同比下降24.6%，銷售面積同比增長14.6%
從開發(fā)投資額來看，2022年1-5月，全國辦公樓開發(fā)投資額為2000億元，同比下降9.4%，降幅較2021年擴大1.4個百分點。從單月來看，5月，辦公樓開發(fā)投資額為446億元，環(huán)比增長16.4%，單月同比下降13.3%，降幅較4月收窄10.8個百分點。
從新開工面積來看，2022年1-5月，全國辦公樓新開工面積為1306萬平方米，同比下降24.6%，降幅較2021年擴大3.7個百分點。從單月來看，5月辦公樓新開工面積為283萬平方米，環(huán)比增長45.1%，但單月同比仍下降38.7%，降幅較4月收窄13.2個百分點。
從銷售面積來看，2022年1-5月全國辦公樓銷售面積為1161萬平方米，同比增長14.6%，增幅較2021年擴大13.4個百分點。從單月走勢來看，4月辦公樓銷售面積同比下降13.7%，5月同比轉增至13.2%。
�。�2）商業(yè)地產租賃市場：居民線下消費及企業(yè)寫字樓租賃需求不足，上半年商業(yè)街商鋪租金環(huán)比下跌0.46%，二季度寫字樓租金環(huán)比下跌0.08%
從商鋪租賃市場表現(xiàn)來看，2022年上半年，疫情沖擊疊加居民收入增長放緩，消費者消費行為更趨保守，我國消費市場整體承壓，商鋪租賃市場也面臨下行壓力，購物中心商鋪和商業(yè)街商鋪的租金價格走勢有所分化。其中商業(yè)街商鋪租金繼續(xù)下行，且跌幅較2021年下半年有所擴大；商圈（購物中心）商鋪租金小幅上漲，但漲幅較2021年下半年有所收窄。展望下半年，隨著疫情防控形勢整體趨好，疊加從中央到地方的疫后促消費政策快速出臺，預計消費市場將呈現(xiàn)逐步修復態(tài)勢，市場活力有望提升。但上半年疫情使得商戶經營壓力較大，經營狀態(tài)的修復仍需時日，商鋪租金短期內調漲動力有限，預計下半年我國重點城市商鋪租金整體或保持平穩(wěn)態(tài)勢。
從寫字樓租賃市場表現(xiàn)來看，2022年二季度，受國際環(huán)境復雜、國內疫情沖擊等因素影響，我國經濟下行壓力加大，對寫字樓市場運行造成明顯沖擊，重點城市寫字樓市場活躍度出現(xiàn)回落。2022年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比下跌0.08%。從不同商圈表現(xiàn)來看，二季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占33.8%，租金環(huán)比下跌的商圈占62.5%，3.7%的商圈租金環(huán)比持平。
圖：2021年一季度-2022年一季度一線城市甲級寫字樓空置率圖片
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
圖：2021年一季度-2022年一季度二線代表城市甲級寫字樓空置率
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年3、4月以來，新冠肺炎疫情多點暴發(fā)，宏觀經濟面臨下行壓力，部分中小企業(yè)面臨經營困境，疊加新增供應增加、疫情期間被抑制的租賃需求已逐步釋放完成等多重因素影響，部分城市寫字樓依舊面臨空置壓力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年一季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為10.2%；二線代表城市中，杭州甲級寫字樓空置率為12.0%，空置壓力相對較小，廈門、西安、重慶、青島等城市甲級寫字樓空置率則在25%以上，空置壓力相對較大。
�。�3）商業(yè)地產大宗交易：寫字樓標的占比最高，上海交易最活躍；部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質物業(yè)
2022年上半年，受經濟面臨下行壓力以及疫情反復等因素影響，投資者投資行為相對謹慎，國內大宗交易市場活躍度整體有所降低。從交易宗數(shù)【3】來看，2022年1-5月，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到大宗交易91宗，較上年同期減少41宗。涉及一線城市的交易宗數(shù)【4】為42宗，其中上海交易宗數(shù)為26宗，仍是大宗交易最活躍的城市。二線城市中，蘇州、成都、重慶市場相對活躍，交易宗數(shù)分別為9宗、8宗、6宗，發(fā)生交易的三四線城市包括常州、中山、廊坊、徐州等，交易宗數(shù)均在3宗以內。
從物業(yè)類型來看，2022年1-5月，以寫字樓為標的大宗交易共23宗，占比約25%，寫字樓項目依舊是投資者首選，此外，投資者對商業(yè)、商務園區(qū)/產業(yè)園區(qū)、物流倉儲的關注增加。以披露買家企業(yè)的交易計算，內資企業(yè)交易宗數(shù)占比約85%，依舊主導大宗交易市場需求。
從賣家企業(yè)類型來看，房地產市場進入調整期，部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質資產，賣家包含房企及旗下物管、商管企業(yè)的交易宗數(shù)占總交易宗數(shù)的比重超30%。買方應把握這一特殊時期的窗口期，收購高性價比優(yōu)質物業(yè)擴充資產規(guī)模。預計隨著疫情得到有效控制及經濟逐步回暖，大宗交易市場活躍度也有望恢復。
（4）商辦土地市場：300城商辦用地成交規(guī)模同比降幅約四成，樓面價上漲5.1%
圖：2013年上半年-2022年上半年全國300城商辦用地推出及成交面積走勢圖片
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年上半年，全國300城商辦用地推出及成交面積同比均大幅下降。受經濟下行、房地產市場低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響，地方政府供地較往年相對更加謹慎，2022年上半年，全國300城商辦用地推出面積為6520萬平方米，同比下降33.1%；成交面積為5177萬平方米，同比下降41.1%，供需規(guī)模均降至近十年同期最低點。
圖：2013年上半年-2022年上半年全國300城商辦用地成交樓面均價及平均溢價率走勢圖片
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
成交樓面均價微幅上漲，溢價率維持低位。2022年上半年，全國300城商辦用地成交樓面均價為2567元/平方米，同比上漲5.1%，平均溢價率為4.9%，隨著商業(yè)地產市場逐漸進入存量時代，企業(yè)拿地更趨理性。
圖：2017年-2022年6月各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比圖片
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
各線城市商辦用地供求均縮量，二線城市同比降幅最大。2022年上半年，一線城市商辦用地推出面積為286萬平方米，同比下降2.1%，成交面積為231萬平方米，受廣州一宗大體量地塊尚未成交影響，同比下降29.1%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為2047萬平方米、1924萬平方米，過去多年二線城市是房企獲取商辦用地的主要區(qū)域，在高基數(shù)下供求規(guī)模同比分別下降47.0%、50.4%；三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為4188萬平方米、3022萬平方米，同比分別下降25.1%、34.1%。
圖：2017年-2022年6月各線城市商辦用地成交樓面均價及同比圖片
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
價格方面，上海優(yōu)質地塊增加帶動一線城市商辦用地成交樓面均價明顯上行，二線城市成交樓面均價穩(wěn)中微漲，漲幅為2.5%，三四線城市成交樓面均價同比下跌7.2%。平均溢價率方面，一線城市為0.2%，較上年同期下降0.1個百分點，二線城市為4.9%，較上年同期下降1.5個百分點，三四線城市由于土地推出價格相對較低，平均溢價率高于一二線城市，為8.6%，較上年同期下降0.3個百分點。
從純商辦用地的拿地企業(yè)來看，地方國企及城投平臺增加，部分知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在核心一二線城市拿地自建辦公樓，滿足辦公空間擴張需求。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)市場變化較快，投資優(yōu)質不動產可以在享受其增值收益的同時成為企業(yè)應對行業(yè)風險的手段。此外，互聯(lián)網(wǎng)大廠的落地有助于吸引行業(yè)內的中小企業(yè)聚集，形成“總部經濟”效應，促進地方經濟發(fā)展。
企業(yè)表現(xiàn)：聚焦核心城市，謹慎外拓，加速運營變革，資產證券化拓寬融資渠道
�。�1）投資布局：聚焦經濟基礎好、消費市場活躍的核心城市及東部發(fā)達城市群
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2022年5月，全國3萬方以上已開業(yè)購物中心總數(shù)超5400個，總建筑面積約4.8億平方米。從購物中心分布來看，長三角、珠三角的核心一二線及強三線城市商業(yè)氛圍較好，購物中心分布密集；其他區(qū)域購物中心多集中于區(qū)域核心城市。從企業(yè)布局來看，頭部商業(yè)地產企業(yè)多采取區(qū)域深耕策略，重點布局經濟發(fā)達，商業(yè)氛圍活躍的區(qū)域，并在鞏固優(yōu)勢區(qū)域領先地位的同時，適度向外拓展。
�。�2）經營策略：頭部房企繼續(xù)加大輕資產外拓力度，并以科技賦能及創(chuàng)新服務內容提升經營質量
2022年，中國商業(yè)地產發(fā)展環(huán)境有所變化，從外部環(huán)境來看，經濟發(fā)展面臨下行壓力，居民收入和消費支出均增長放緩。同時，二季度以來全國多地暴發(fā)新冠肺炎疫情，防控措施升級，接觸型消費受到嚴重沖擊，多重因素影響下，商業(yè)地產市場受到較大影響，供需兩端均走弱。
從行業(yè)內部變化來看，盡管疫情影響仍存，但中國消費市場具備良好的基本面，億萬人民追求美好生活的愿望和消費升級的趨勢沒有改變。但“后疫情時代”到來，加上“Z世代”消費群體成為消費市場主力，主力消費群體的消費行為、消費模式發(fā)生了深刻轉變，購物中心從零售消費場所逐漸向體驗空間、社交空間轉變，“國潮”文化、“寵物經濟”、“顏值經濟”方興未艾，購物中心的空間功能和經營業(yè)態(tài)均在發(fā)生改變。同時，“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，數(shù)字技術在描摹消費者畫像、分析消費行為、打通線上線下消費鏈路，構建“人貨場”運營閉環(huán)等方面均發(fā)揮重要作用，科技賦能智慧運營已經成為行業(yè)共識。此外，行業(yè)進入調整期，輕資產運營模式在降低資本開支、優(yōu)化資源配置方面具備優(yōu)勢，成為商業(yè)地產企業(yè)拓展業(yè)務規(guī)模的有效方式。
�。�3）資產證券化：2022上半年CMBS/CMBN發(fā)行規(guī)模同比上升，底層資產仍以一二線城市零售及辦公物業(yè)為主
CMBS/CMBN：2022年上半年發(fā)行規(guī)模同比上升8.2%，底層資產以一二線商業(yè)物業(yè)為主
2021年1月-2022年6月，交易所和銀行間市場共發(fā)行CMBS/CMBN產品合計單量為104單，金額共計1836.1億元。其中，2022上半年，CMBS/CMBN發(fā)行單量為33只，單量較上年同期減少6單，發(fā)行規(guī)模為640.1億元，同比上升8.2%。
底層資產以辦公及零售物業(yè)為主，2021年以來，以零售及辦公物業(yè)為主的CMBS/CMBN產品發(fā)行規(guī)模為1371.4億元，占總發(fā)行規(guī)模的75%。一二線城市資產仍為首選，2021年以來，CMBS/CMBN產品底層資產共涉及34個城市，一二線城市資產數(shù)量占比基本相當，累計占比約90%。
類REITs：2022年上半年商業(yè)地產類REITs僅發(fā)行2單，底層資產為零售和辦公物業(yè)
2021年1月-2022年6月，交易所和銀行間市場共發(fā)行類REITs產品單量合計24只，發(fā)行金額共計447.3億元。其中，2022上半年，類REITs發(fā)行數(shù)量為6只，發(fā)行規(guī)模為116.8億元，以零售、辦公物業(yè)為底層資產的類REITs產品僅發(fā)行2只，發(fā)行規(guī)模合計33.5億元。
總體來看，商業(yè)地產項目依托于企業(yè)的良好經營可以產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，近年來，以商業(yè)地產項目為底層資產的資產證券化產品得以快速發(fā)展。對于房地產行業(yè)而言，行業(yè)仍處調整階段，企業(yè)多種融資渠道受限，但優(yōu)質資產仍在，在商業(yè)地產公募REITs推出之前，以資產支持為主的私募類融資仍將是企業(yè)融資的重要方式之一。
趨勢展望：存量時代，商業(yè)地產更新改造空間巨大；多業(yè)態(tài)、體驗式成為商業(yè)升級趨勢
（1）商業(yè)地產已進入存量時代，存量盤活及更新改造空間巨大
經過多年發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提升，城市基礎設施不斷完善，形成了一大批存量資產；就房地產行業(yè)而言，行業(yè)已逐步從增量時代進入存量時代，尤其是商業(yè)地產領域，存量競爭激烈，盤活空間較大。未來，如何在建設增量的同時盤活存量資產、實現(xiàn)良性循環(huán)對我國實現(xiàn)高質量發(fā)展至關重要。近兩年，國家層面政策頻出，為盤活存量資產指明方向。
從商業(yè)存量改造方式來看，“業(yè)態(tài)/品牌升級+優(yōu)質內容”是商業(yè)發(fā)展的核心要素，也是存量盤活的重要途徑。購物中心客戶通常對體驗感有更高要求，商業(yè)不再僅作為購物場所而存在，更多的開始承載餐飲、社交、娛樂、親子等功能，這對商業(yè)經營提出了更高要求。與此同時，近幾年保租房建設的加快，也為商業(yè)存量盤活提供了新的可行路徑。
自2020年4月基礎設施領域公募REITs試點正式啟動到2021年5月首批基礎設施公募REITs獲批，基礎設施REITs項目共上市12單，有效地盤活了一批存量資產，拓寬了社會資本投資渠道。同時，試點范圍也在不斷擴大，2021年6月保障性租賃住房被納入試點，但商業(yè)地產公募REITs的推出尚需時間，當前我國商業(yè)存量市場規(guī)模較大，國內資產管理的投-融-管-退閉環(huán)鏈條中，“退出”環(huán)節(jié)渠道有限，未來若商業(yè)地產公募REITs得以推行，將更加有利于商業(yè)地產行業(yè)的健康發(fā)展，也能夠進一步增強資本市場服務實體經濟的功能。
（2）購物中心業(yè)態(tài)多樣化，主題式、沉浸式體驗成趨勢
近年來，“Z世代”已逐漸成為消費主力群體，消費理念和消費場景也更加多元化，他們更關注商業(yè)的體驗感和趣味性，商業(yè)空間除了消費載體之外，未來或許將更多承載健康、休閑娛樂、多維社交等功能。 同時，近兩年多地疫情時有反復，對大眾消費習慣帶來影響，疫情對經濟產業(yè)的沖擊也使不同人群消費能力發(fā)生變化。盡管疫情恢復后，線下消費客流普遍出現(xiàn)增長，但如何能夠快速抓住消費者“居家隔離”后的消費復蘇，是商業(yè)運營所面臨的新課題。
傳統(tǒng)商業(yè)地產經歷了諸如供銷社、百貨商場、購物中心之后，現(xiàn)已進入第四個階段：重視體驗、服務以及社交等功能，從業(yè)態(tài)配比來看，傳統(tǒng)的商場以零售、百貨為主，而購物中心業(yè)態(tài)更加豐富，除零售、商超外，增加餐飲、娛樂等不同業(yè)態(tài)， 而隨著消費結構改變、數(shù)字化浪潮、以及線上線下融合發(fā)展的時代到來，購物中心業(yè)態(tài)升級已成為趨勢。同時，近年來，隨著消費者對于本土文化認同感以及對國貨品牌認可度顯著提升，國潮復興趨勢明顯，而將本地文化特色與商業(yè)消費結合，也為實體商業(yè)經營帶來新的思路。
結語
2022年上半年，受多地疫情反復影響，實體商業(yè)受到明顯沖擊，同時，多重因素導致國內經濟下行壓力加大，短期居民消費意愿及寫字樓租賃需求也受到影響，疊加房地產行業(yè)進入深度調整期，行業(yè)探索“新模式”更加緊迫。但長期來看，我國經濟長期向好及居民消費升級的趨勢沒有改變，國內消費市場空間巨大。存量時代，以運營為核心，能夠提供持續(xù)現(xiàn)金流的商業(yè)地產業(yè)務重要性提升。5月以來，國內疫情已得到有效控制，消費市場逐步復蘇，企業(yè)應積極把握消費需求變化趨勢，不斷提高運營管理能力，主動求變，挖掘新增長點，實現(xiàn)穩(wěn)健增長。
2022中國商業(yè)地產標桿企業(yè)及標桿項目
2022年上半年，我國經濟下行壓力加大，多地暴發(fā)新冠肺炎疫情，商業(yè)地產行業(yè)受到沖擊，加上Z世代成為主流消費群體，消費行為、消費模式發(fā)生轉變。同時，商業(yè)地產行業(yè)逐漸進入存量競爭時代，行業(yè)需要探索新的發(fā)展模式，企業(yè)發(fā)展方向也逐漸由追求規(guī)模高增長向追求高質量運營轉變。在此過程中，部分優(yōu)秀企業(yè)主動求變，優(yōu)化企業(yè)管理及業(yè)務發(fā)展模式，強化產品線建設，提升項目運營水平，積極把握新時期消費新趨勢，引領行業(yè)發(fā)展方向。
2022中國寫字樓運營標桿企業(yè)及聯(lián)合辦公運營標桿企業(yè)
受疫情反復、經濟下行壓力加劇、多個城市新增寫字樓供應入市等多重因素影響，預計短期內部分城市寫字樓市場供大于求的局面仍將持續(xù)，寫字樓市場租金或將持續(xù)面臨下行壓力。在此情況下，寫字樓運營標桿企業(yè)著力建設多元服務體系，通過“內容+服務”激活寫字樓需求潛力，實現(xiàn)在管寫字樓的穩(wěn)定運營。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
