Part 1甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
市場(chǎng)回顧及建議
需求方面，二季度，受國內(nèi)疫情反復(fù)和國際環(huán)境復(fù)雜的持續(xù)性影響，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量約2.1萬平方米，環(huán)比下降約35%。其中1000平方米以上的中大型租賃以金融、互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)以及專業(yè)服務(wù)為主，分別占比35.5%、24.4%和11.7%，而1000平方米以下租賃活躍的主要為醫(yī)療保健、房地產(chǎn)及建筑和金融行業(yè)，分別占比14.2%、11.9%和11.5%。
供應(yīng)方面，當(dāng)季迎來了自2018年以來的供應(yīng)高峰，錄得四個(gè)新項(xiàng)目入市，新增體量約30.2萬平方米，分別是位于金融城的招商大魔方9號(hào)樓和中國太平金融大廈、大源的高新創(chuàng)合中心，以及位于東大街的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)一期。由此全市空置率環(huán)比上升7.1個(gè)百分點(diǎn)至22.6%。同時(shí)考慮到原來納入成都市甲級(jí)寫字樓統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目，因其硬件設(shè)施的老化以及入駐企業(yè)品質(zhì)的下降，對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)整，截至季末，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量約為370萬平方米。
租金方面，因二季度對(duì)部分子市場(chǎng)老舊項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)整，以及本季迎來了核心區(qū)域大量新項(xiàng)目的入市，故租金相比上季度有一定程度上升，全市平均賬面租金錄得103.6元每平方米每月。但若不考慮舊項(xiàng)目剔除及新項(xiàng)目入市，則同樣本比較下，租金環(huán)比下降0.1%。
子市場(chǎng)方面，東大街和金融城因有新項(xiàng)目入市，同時(shí)部分企業(yè)因出于成本的考慮而選擇整合辦公地點(diǎn)或者搬遷至性價(jià)比更高的辦公區(qū)域或自用辦公樓宇，導(dǎo)致這兩個(gè)區(qū)域二季度空置率上升至23.6%和26.6%。
高力國際觀點(diǎn)
因今年有較多的新項(xiàng)目入市，建議有選址意向的客戶可提前鎖定物業(yè)；而對(duì)于業(yè)主方來說，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，建議在維護(hù)老客戶的基礎(chǔ)上更加關(guān)注行業(yè)的細(xì)分賽道，以獲取市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
未來展望
2022-2023年為供應(yīng)高峰，主要集中在東大街、金融城和天府新區(qū)。
未來五年，全市新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超過150萬方，其中過半在2022-2023年集中入市，預(yù)計(jì)到2023年空置率或?qū)⑼聘咧?2.8%。從區(qū)域來看，新增供應(yīng)的65%主要分布在東大街、金融城和天府新區(qū)。
通過對(duì)成都市甲級(jí)寫字樓發(fā)展周期的回顧，2016-2018年為寫字樓的高速發(fā)展期，主要體現(xiàn)在高供應(yīng)和高需求的發(fā)展特征，2019-2021年為供求穩(wěn)定期，2022-2024年又即將進(jìn)入到供應(yīng)高峰期，這個(gè)時(shí)期疫情防控趨于穩(wěn)定，整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇活躍和開放程度的提升，以及成渝雙城作為“中國第四極”的發(fā)展成熟，伴隨而來的可能有需求的高速增長，但因?yàn)榭蛻魮碛懈嗟奈飿I(yè)選擇，對(duì)于業(yè)主方而言，一方面在維護(hù)老客戶的基礎(chǔ)上，還需要更加關(guān)注行業(yè)的細(xì)分賽道。
Part 2 優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)
市場(chǎng)回顧及建議
供應(yīng)方面，本季度共計(jì)三個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)新增供應(yīng)面積19.7萬平方米，分別為位于城東的環(huán)貿(mào)ICD，以及天府新區(qū)的天投方圓薈與天府保稅商業(yè)中心。截至第二季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)總存量突破900萬平方米。
空置率方面，全市總體空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。一方面是存量市場(chǎng)中，部分經(jīng)營情況不理想的項(xiàng)目空置率持續(xù)上升；另一方面，部分新項(xiàng)目處于試營業(yè)階段，故有較高的空置率。
租金方面，全市平均首層租金同樣本環(huán)比下降0.2%至365.0元每平方米每月。
需求方面，服飾、正餐及簡(jiǎn)餐等餐飲業(yè)態(tài)仍主導(dǎo)當(dāng)季市場(chǎng)新增租賃需求，從數(shù)量上看，貢獻(xiàn)了全市約45%的新增需求。新能源汽車需求雖弱于一季度表現(xiàn)，但總體仍保持活躍，持續(xù)在購物中心內(nèi)布局。在當(dāng)季“零售其他”新增租賃中，新能源汽車數(shù)量占比近半。從政策上來看，近期出臺(tái)的《成都市“十四五”能源發(fā)展規(guī)劃》顯示，成都將大力推廣新能源汽車，實(shí)施機(jī)動(dòng)車電動(dòng)化替代計(jì)劃，到2025年，全市新能源汽車保有量達(dá)到60萬輛，力爭(zhēng)達(dá)到80萬輛。
此外，后疫情時(shí)代，市場(chǎng)對(duì)運(yùn)動(dòng)、健康關(guān)注度持續(xù)提升，當(dāng)季體育運(yùn)動(dòng)類業(yè)態(tài)是休閑娛樂及教育培訓(xùn)類別的需求主力，數(shù)量占比分別約為36%及42%。
高力國際觀點(diǎn)
自2020年起，成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)放量階段。2022年，高力預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)將達(dá)99.7萬平方米，主要位于大源、天府新區(qū)、金融城、城東等商圈。鑒于此，由于具有更廣泛的物業(yè)選擇，因此我們建議有意向拓展西南市場(chǎng)的品牌可利用該期間選取合適的物業(yè)。
未來展望
全年新增供應(yīng)或近100萬平方米。
高力國際預(yù)計(jì)充沛的新增供應(yīng)將持續(xù)至2023年，今明兩年年均新增供應(yīng)面積或至98.9萬平方米；2022年全年新增供應(yīng)或?qū)⑦_(dá)99.7萬平方米。大源、天府新區(qū)、城東及金融城為主要的供應(yīng)區(qū)域；其中作為新興商圈的天府新區(qū)，供應(yīng)端將在今明兩年發(fā)力，合計(jì)新增供應(yīng)面積或超50萬平方米。此后，我們預(yù)計(jì)2024年至2026年全市新增供應(yīng)將整體回落。
高新區(qū)是全年新增供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。2022年，我們預(yù)計(jì)金融城及大源商圈合計(jì)新增供應(yīng)面積或達(dá)44萬平方米，占全年的44%，其中包含SKP及招商大魔方等項(xiàng)目。此外，高新區(qū)近日發(fā)布了《關(guān)于助力國際消費(fèi)中心城市建設(shè)促進(jìn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)提質(zhì)發(fā)展的若干政策意見》，明確提出支持“首店”經(jīng)濟(jì)聚集發(fā)展，支持零售、餐飲品牌在高新區(qū)新成立履行區(qū)域總部功能的獨(dú)立法人企業(yè)等措施，成都第二都市級(jí)商圈正加速形成。
Part 3 倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)
市場(chǎng)回顧及建議
供應(yīng)方面，上半年，全市高標(biāo)庫僅迎來了一個(gè)新增項(xiàng)目，約6.1萬平方米的新增供應(yīng)，即易商天府新區(qū)物流園二期。截至季末，成都高標(biāo)庫總存量為554.5萬平方米。
需求方面，第三方物流、傳統(tǒng)電商及新興零售表現(xiàn)活躍，上半年錄得凈吸納量合計(jì)13.5萬平方米，同比放緩。
空置率及租金方面，受益于趨緩的市場(chǎng)供應(yīng)，全市空置率半年環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至16.7%。全市平均凈有效租金半年環(huán)比上升0.3%至23.9元每平方米每月。
子市場(chǎng)方面，作為存量位列全市第二的青白江子市場(chǎng)，空置面積得到顯著去化，半年環(huán)比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)至24.5%；與此同時(shí)，新津子市場(chǎng)空置率半年環(huán)比下降7.2個(gè)百分點(diǎn)，目前處于接近滿租狀態(tài)。另一方面，新都空置率半年環(huán)比顯著上升，上揚(yáng)4.3個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。
高力國際觀點(diǎn)
2022年，高力國際預(yù)計(jì)青白江子市場(chǎng)的高供應(yīng)壓力有一定緩解，且近期去化顯著。但由于該區(qū)域總存量較大，相比其他子市場(chǎng)，空置面積處于高位。因此，建議有相關(guān)倉儲(chǔ)需求的租戶可多關(guān)注青白江子市場(chǎng)，以獲取更有利的租賃條件。
未來展望
未來五年 市場(chǎng)供應(yīng)逐年趨緩
自2019-2021年供應(yīng)高峰后，高力預(yù)計(jì)2022年起全市高標(biāo)庫市場(chǎng)新增供應(yīng)步入逐步趨緩?fù)ǖ溃渲?022年新增供應(yīng)或不足50萬平方米，從供應(yīng)區(qū)域來看，龍泉驛、新都及青白江子市場(chǎng)均有新項(xiàng)目交付入市。未來五年，我們預(yù)計(jì)年均新增供應(yīng)面積約為34萬平方米。
高力國際預(yù)計(jì)成都高標(biāo)庫市場(chǎng)需求將保持活躍。近日，成都發(fā)布的“穩(wěn)增長40條”，其中明確提出政府將進(jìn)一步完善通道樞紐功能，其中包含暢通國際物流通道，拓展成都至重要國際物流樞紐貨運(yùn)航線網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)中歐班列（成渝）穩(wěn)定開行等。其次，成都將通過加快建設(shè)國際消費(fèi)中心城市、制定促消費(fèi)政策等措施以促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)發(fā)展。我們預(yù)計(jì)物流樞紐通道的拓展暢通，以及城市消費(fèi)力的恢復(fù)上升，將有力支撐倉儲(chǔ)需求端的穩(wěn)固。由此，高力預(yù)計(jì)未來五年全市空置率將穩(wěn)步下降，至2026年末，或下行至12.5%。
來源：高力國際
編輯：wangdc
