2022年第二季度，受疫情影響，上海四、五月份施工建設與市場租賃活動均出現(xiàn)停滯；六月起隨著上海進入有序復工復產(chǎn)階段，整體市場商業(yè)活動逐漸恢復。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“疫情對整體市場影響明顯，但上海經(jīng)濟基本面仍顯韌性，我們預計2022年下半年大部分物業(yè)市場將迎來復蘇。”

　　在辦公樓市場，二季度新項目竣工推升市場整體空置率小幅上升。零售物業(yè)市場受疫情沖擊較為明顯，盡管大部分品類銷售承壓，但六月上海進入有序復產(chǎn)復工之后，消費需求釋放帶動奢侈品銷售及咖啡茶飲訂單量快速反彈，市場回暖跡象初現(xiàn)。物流地產(chǎn)市場，二季度租賃活動延期導致凈吸納量減少，但疫情期間物流扮演重要角色，整體市場保持韌性。住宅市場方面，四、五月份新增供應量及整體市場銷售下降，六月起市場供應及成交活動逐漸復蘇。投資市場方面，二季度辦公樓資產(chǎn)成交量占八成，長租公寓市場顯韌性。隨著疫情得到有效控制，大宗交易市場有望回到正軌。

　　甲級辦公樓

　　六月份全市有序復工復產(chǎn)后，辦公樓租賃活動逐漸恢復，二季度全市凈吸納量錄得3萬平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東表示：“在中央商務區(qū)，部分項目由于租戶在疫情前已決定搬遷，同時新租戶因疫情原因推遲租賃決策，導致凈吸納量出現(xiàn)下降。六月復工以來，擱置的租賃活動重啟，各項目問詢量及帶看量均顯著增長�！倍�季度非中央商務區(qū)凈吸納量降至3.8萬平方米。全市來看，金融服務業(yè)和專業(yè)服務業(yè)依舊保持韌性，同時生命科學行業(yè)需求穩(wěn)健。然而，貿(mào)易、在線教育及科技互聯(lián)網(wǎng)里部分行業(yè)，以及對于現(xiàn)金流依賴較強的小微企業(yè)受疫情沖擊較大，其對辦公樓的租賃需求有所減弱。

　　部分即將竣工項目因施工延期而推遲入市，二季度中央商務區(qū)無新項目竣工，空置率保持7.4%。在非中央商務區(qū)，一個位于徐匯濱江板塊的新項目于二季度竣工，為甲級辦公樓市場帶來17萬平方米的新增供應。受此影響，非中央商務區(qū)空置率環(huán)比增加1.1個百分點至25.0%，部分空置率較高的板塊競爭壓力加劇。受新增供應影響，二季度全市空置率環(huán)比小幅增長0.7個百分點至16.6%。

　　得益于多元的需求及較高的入駐率，中央商務區(qū)的租金保持相對平穩(wěn)。對于部分空置率較高的樓宇，業(yè)主通過調(diào)整租金預期以應對疫情環(huán)境，使中央商務區(qū)租金環(huán)比小幅下降0.6%。在非中央商務區(qū)，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競爭壓力，部分業(yè)主積極調(diào)整租金預期應對市場變化，導致非中央商務區(qū)租金環(huán)比下降1.5%。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　二季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)彰顯韌性，凈吸納量錄得6.0萬平方米。部分板塊延續(xù)本次疫情前的活躍租賃勢頭，新能源汽車以及生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迎來擴租需求。雖然部分洽談租賃項目在疫情期間受到影響而導致推遲，但整體市場的需求依然表現(xiàn)堅韌，成交面積繼續(xù)穩(wěn)定增長。新增供應方面，二季度錄得一個項目竣工交付，位于漕河涇板塊，總建筑面積共計12.1萬平方米。雖然二季度有新增供應入市，但上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率僅小幅上升至10.8%。整體市場在疫情期間表現(xiàn)較為穩(wěn)健，二季度整體租金保持在4.6元每平方米每天。

　　零售物業(yè)

　　疫情給二季度的零售市場帶來較大影響，一些資金鏈緊張的實體店面臨關店，而新租活動因疫情有所推遲。在此影響下，二季度上海零售物業(yè)市場的凈吸納量錄得負 172,700 平方米。隨著6月1日起復商復市，商場的客流量和銷售額逐漸恢復。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示：“由于報復型消費和延遲消費集中釋放，奢侈品市場銷售率先復蘇。”此外，外賣服務恢復后，部分咖啡茶飲品牌訂單量激增；而外擺餐飲也迎來客流快速恢復。

　　二季度核心商圈及非核心商圈未錄得新項目入市。大部分項目的建設施工和租賃進度受疫情影響有不同程度延期。部分原定于 2022 年下半年開業(yè)的項目推遲至2023 年。疫情對零售市場帶來的沖擊導致核心商圈的空置率環(huán)比上升0.7個百分點至9.7%。在非核心商圈，一些租戶因現(xiàn)金流問題而閉店，這一現(xiàn)象在餐飲、體驗娛樂和兒童教育類租戶中較多，非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%。

　　空置率上升和租賃勢頭放緩導致二季度全市平均租金下降。核心商圈首層租金環(huán)比下降2.0%。非核心商圈由于餐飲和體驗業(yè)態(tài)租戶偏多，受疫情影響相對較大，租金環(huán)比下降2.9%。

　　莊棓琪進一步表示，預計上海零售業(yè)將在下半年保持溫和復蘇的態(tài)勢。奢侈品牌、高端護膚和香水、汽車展廳以及咖啡茶飲品牌將保持韌性。一些項目會抓住機會進行租戶調(diào)改、重新定位或煥新升級。

　　物流地產(chǎn)

　　二季度物流地產(chǎn)租賃活動延期，導致凈吸納量減少。疫情影響下市場租賃活動放緩，現(xiàn)有租戶到期后，部分新承接租戶簽約延期，致使二季度上海物流地產(chǎn)凈吸納量下降至6,000平方米。仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部聯(lián)席總監(jiān)黃暉表示：“青浦子市場新竣工項目的預租貢獻了二季度大部分租賃成交。其中，一家跨國零售企業(yè)預租超過4萬平方米面積，表現(xiàn)出疫情影響下對上海市場基本面穩(wěn)健的信心�！�

　　由于施工進展延遲，原計劃于第二季度交付的五個項目中有四個推遲入市。二季度唯一完工的新項目普洛斯香花橋物流園位于青浦子市場，總建筑面積約12萬平方米。新項目竣工，使整體非保稅物流倉儲市場的空置率環(huán)比上升1.4個百分點至9.9%。延遲交付的項目有望將下半年的新增供應推向高位。具體來看，超過一半的年內(nèi)剩余新增供應將集中在青浦子市場。因此，在二季度新完工項目和下半年新增供應的共同作用下，預計青浦子市場的空置率將被進一步推高。

　　二季度，上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比上漲0.7%，同比上漲3.6%。雖然市場整體租金仍保持上漲勢頭，但漲幅較一季度有所放緩。

　　住宅市場

　　二季度，各開發(fā)商售樓處與交易中心在四月與五月暫停開放。六月復工以來，為避免人群聚集，多數(shù)項目售樓處仍處于關閉或限流狀態(tài)，部分項目開啟線上認購模式。鑒于此，二季度住宅成交量減至約130萬平方米，環(huán)比下降52.4%，同比下降49.5%。高端市場方面，六月以來住宅銷售及備案節(jié)奏加快，上季度入市但未完成銷售進度的項目在二季度均通過線上系統(tǒng)成功簽約。因此，六月高端市場銷售量增長顯著，帶動二季度成交高端商品住宅1,239套，環(huán)比上升15.9%，同比上升154.4%。

　　二季度整體商品住宅市場供應量約110萬平方米，環(huán)比下跌60.7%，同比下跌57.8%，其中大部分供應在六月上海復工后入市。在高端住宅市場，二季度未錄得新項目入市。上海六月出臺提振樓市措施，縮短項目入市銷售全流程時間。因此，二季度延期開盤的項目將與原計劃三季度開盤項目同期入市，預計下半年高端樓盤間競爭將有所加劇。

　　二季度高端一手、二手價格均環(huán)比持平，分別維持在人民幣126,500元每平方米以及人民幣107,300元每平方米。二手市場中，部分買家與賣家趨于謹慎，對于售價仍持觀望態(tài)度，靜待后市表現(xiàn)。

　　當前上海正在穩(wěn)步恢復運轉(zhuǎn)，我們預計整體樓市將逐漸恢復信心并在下半年企穩(wěn)回溫。同時，上海近期進一步對海外留學生、在滬就讀研究生及本科生放寬落戶政策，有望吸引更多優(yōu)質(zhì)人才入駐上海，進而帶來更多剛需和改善型購房需求，支撐未來樓市成交復蘇。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，我們預計今年下半年高端一手價格在持續(xù)的限價政策下將保持平穩(wěn)態(tài)勢。隨著疫情期間積壓需求逐漸釋放，二手高端住宅價格有望在今年下半年迎來小幅增長，尤其受改善型需求的增加帶動，越來越多購房者趨向于購買更高端品質(zhì)的住宅產(chǎn)品和配套更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。

　　投資市場

　　“2022年二季度上海大宗交易總額為110億元，我們預計隨著疫情得到有效控制，大宗交易市場有望回到正軌”，仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場總監(jiān)孫翎表示。二季度投資市場中辦公樓成交金額約占82%，這主要得益于自用型買家相對活躍，尤其是以能源、科技行業(yè)為代表的龍頭企業(yè)，成為優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的購買主力。優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定，即使在下行周期仍然能表現(xiàn)出較強韌性，從投資回報來看，此類資產(chǎn)的保值性與增值性也較好。這些實體經(jīng)濟龍頭企業(yè)在疫情期間與疫情之后積極入市在房地產(chǎn)上進行資產(chǎn)配置活動，向市場釋放出了對上海房地產(chǎn)市場抱有長期信心的信號。

　　得益于疫情后租賃人群對居住品質(zhì)的升級需求，長租公寓市場整體顯韌性。二季度長租公寓項目成交金額約占市場總交易金額的15%。投資者普遍看好長租公寓的抗周期能力，其對長租公寓市場的關注度也將持續(xù)增加。物流倉儲方面，長期來看長三角地區(qū)強勁的消費市場將持續(xù)推動對物流倉儲的需求，物流市場長期表現(xiàn)仍能保持強勁, 預計投資者也將繼續(xù)看好物流地產(chǎn)投資。隨著投資活動的恢復，預計下半年將會有較多的物流資產(chǎn)進入到投資市場并產(chǎn)生積極影響。

　　孫翎進一步指出，疫情雖然對于投資者帶來許多挑戰(zhàn)和不確定因素，不過可以看到市場變化所帶來的機遇。我們相信上海依然是投資者們在中國投資的首選目的地，上海長期投資市場依然會穩(wěn)健提升。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc