優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　需求走弱但總量可觀 位列全國第二

　　春節(jié)疊加疫情影響導(dǎo)致部分項目出現(xiàn)推遲交付的情況，2022年上半年共錄得6個項目共計38.7萬平方米新增供應(yīng)入市，尤以前海片區(qū)最為聚集。

　　整體市場凈吸納量受疫情以及科技行業(yè)的政策監(jiān)管影響，環(huán)比及同比均有回落，但需求總量依然可觀，半年度共錄得23.5萬平方米，位列同期需求全國第二，整體市場保持一定水平的活躍度。

　　科技和金融為市場兩大需求驅(qū)動，整體貢獻比例近六成。受行業(yè)調(diào)整影響，科技行業(yè)需求同比降低15.1個百分點，錄得31.6%的需求份額。細分需求聚焦于科技互聯(lián)網(wǎng)以及電商，同時確有錄得科技企業(yè)退租的案例。另一方面，金融板塊的需求主要源自以銀行和基金為首的傳統(tǒng)金融企業(yè)的擴張。專業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)建筑板塊需求分列第三、四位，新租面積占比為9.6%和8.3%。整體市場受新增供應(yīng)影響，空置率半年度環(huán)比上升0.6個百分點至17.2%，同比錄得了3.7個百分點的改善，存量項目內(nèi)部空置率表現(xiàn)分化。

　　國內(nèi)及本地企業(yè)依然是市場需求主力，二者占比超9成，錄得了數(shù)宗上萬平方米的租賃交易。從成交類型來看，搬遷需求以超6成占比為市場主流，其中升級搬遷占比為41.7%，多為由非核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)樓宇搬遷而來。

　　租金方面，受疫情反復(fù)及科技行業(yè)租賃需求減弱帶來的需求規(guī)�？s減，業(yè)主以更加主動的姿態(tài)應(yīng)對市場變化——具體舉措包括但不限于延長免租期，調(diào)整租金以及提前鎖定客戶、加強原有租戶留存等。受此影響，市場平均租金在上半年環(huán)比錄得0.6%的下跌，至每月每平方米186.5元。而補貼政策實施方面，主要補貼對象為國有物業(yè)的小微企業(yè)以及針對商業(yè)性樓宇更多傾向于鼓勵性的政策，于半年度內(nèi)并未錄得大面積因補貼而主動減租的案例，由此可見政策對租金調(diào)整影響有限。

　　CBRE深圳顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負責(zé)人吳洋表示，未來六個月，雖部分項目推遲交付，但按照建設(shè)工期，預(yù)計新增供應(yīng)將依然超過70萬平方米，分布依然較為密集，主要匯聚在南山和福田。需求方面，科技行業(yè)的政策監(jiān)管將導(dǎo)致作為第一大需求來源的科技板塊需求減弱，預(yù)計整體市場空置率將會升高。但整體來看，穩(wěn)定增長的金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)需求，來自科技新賽道——如新能源汽車的自動駕駛、半導(dǎo)體、儲能、跨境電商等新興需求的擴張，以及基于深圳快速有效的疫情控制經(jīng)驗，市場對于城市未來疫情防控情況持較樂觀預(yù)期，帶來的外地來深企業(yè)設(shè)址需求增加等因素的加持下，預(yù)計下半年凈吸納量也將較為可觀。有鑒于此，租金雖然受需求變?nèi)跫安糠制髽I(yè)租賃計劃延遲的影響處于下行通道，但跌幅較小。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　空置率保持低位 汽車品類擴張熱度不減

　　2022年上半年，受疫情影響，部分項目推遲入市，僅錄得一個新項目開業(yè)，為位于福田區(qū)的綠景紅樹林購物中心，為市場帶來7萬平方米的新增供應(yīng)。

　　雖受疫情影響，得益于新入市項目的良好入住率以及存量項目的穩(wěn)定運營，整體市場空置率半年度環(huán)比依然實現(xiàn)了0.2個百分點的改善，至二季度末保持在3.7%的低位，供需面表現(xiàn)良好，上半年共錄得8.2萬平方米的凈吸納量，表現(xiàn)尚可，同比相差不大。

　　租金方面，一季度末的疫情反復(fù)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)租金下行，部分位于供應(yīng)密集區(qū)域的購物中心在競爭刺激下調(diào)低了租金以吸引租戶，但整體而言，得益于政府租金補貼政策和消費鼓勵措施對于消費端的拉動，2022年上半年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的平均租金環(huán)比僅微降0.2%至每天每平方米19.8元。

　　CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部|商業(yè)咨詢負責(zé)人鐘廉軍表示，隨著部分項目推遲交付，預(yù)計將有超過70萬平方米的新增供應(yīng)入市，次級核心區(qū)和新興區(qū)域占比各半。雖然疫情影響導(dǎo)致個別購物中心的預(yù)招商租戶有少量流失，但整體影響有限；與此同時，基于有效的疫情管控現(xiàn)狀，部分品牌加強對華南市場的布局也將在一定程度上推升整體市場活躍度，預(yù)計整體市場空置率雖有上升，但將依然保持較低水平。多渠道、多品類消費補貼政策及措施拉動消費回升，在此影響下，預(yù)計市場平均租金將穩(wěn)中有升。此外，在后疫情時代，業(yè)主也需要以更加進取的姿態(tài)，主動出擊，著力吸引并留存優(yōu)質(zhì)租戶。

　　物流倉儲市場

　　需求外溢持續(xù) 租金持續(xù)穩(wěn)增

　　2022年上半年，深圳優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉市場已經(jīng)連續(xù)3年以上沒有新增供應(yīng)入市，供應(yīng)緊缺持續(xù)。

　　穩(wěn)定增長的需求令整體市場空置率持續(xù)低位運行，2022年上半年整體市場空置率保持在0.4%的市場低位，環(huán)比持平。得益于對疫情快速有效的控制，大多高標(biāo)倉項目出租率穩(wěn)定。需求主要來源于3PL、電商及跨境電商等。

　　供不應(yīng)求的市場態(tài)勢下，需求呈現(xiàn)以下特點：首先，客戶尋租更多傾向于在原片區(qū)進行新租，以鹽田區(qū)的租戶表現(xiàn)最為明顯。其次，租戶尋租需要至少提前一個季度進行。再次，在無法尋得可以承租的高標(biāo)倉時，會轉(zhuǎn)而尋求深圳市內(nèi)廠房或樓倉進行替代，若依然無法落地，則會將需求轉(zhuǎn)至深圳周邊城市。

　　雖然經(jīng)歷疫情，但深圳整體市場的嚴(yán)重供不應(yīng)求格局繼續(xù)推升市場平均租金穩(wěn)定上漲，上半年平均租金環(huán)比增長1.1%至每月每平方米48.0元。

　　CBRE深圳顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人陳劍鋒表示，未來六個月，預(yù)計僅有一個10萬平方米的新增供應(yīng)入市，依然無法緩解整體市場供不應(yīng)求的局面。來自網(wǎng)絡(luò)零售需求的快速增長以及各項消費刺激政策和措施的實施將令零售、電商和第三方物流的需求板塊保持穩(wěn)定增長。整體市場面的供需狀況將繼續(xù)推升平均租金穩(wěn)定增長，空置率也將保持在低位。（鑒于深圳物流需求外溢現(xiàn)象明顯，后續(xù)此部分我們將增加?xùn)|莞和惠州優(yōu)質(zhì)物流倉儲設(shè)施市場分析內(nèi)容。）

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場

　　空置率繼續(xù)改善 廠房類租金堅挺

　　2022年上半年錄得一個位于光明新區(qū)的鳳凰街道的研發(fā)辦公類的產(chǎn)業(yè)園區(qū)交付使用，為市場帶來10萬平方米的新增供應(yīng)。

　　受疫情影響，上半年共錄得10.6萬平方米的新增吸納，環(huán)比及同比均有所回落，但整體市場空置率依然實現(xiàn)了改善，同比下降1.2個百分點至11.4%，供需面表現(xiàn)較佳。

　　從子市場來看，廠房類園區(qū)物業(yè)需求主要來自高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥和電子信息三大板塊。研發(fā)辦公類園區(qū)則以3C電子產(chǎn)品、醫(yī)藥及生命科學(xué)及科技這三大行業(yè)為市場主力需求。生物醫(yī)藥細分需求聚焦生物醫(yī)藥類的檢測和實驗室，而3C電子產(chǎn)品需求來源于半導(dǎo)體和零配件提供商，科技板塊需求則均為硬件類企業(yè)。工業(yè)寫字樓子版塊的需求以科技和金融為主導(dǎo)，科技細分聚焦于互聯(lián)網(wǎng)軟件類以及電商等行業(yè)，而金融則聚焦于投資理財和互聯(lián)網(wǎng)金融。從成交類型來看，搬遷需求主導(dǎo)整個市場，其中工業(yè)寫字樓子市場更是以升級搬遷為主導(dǎo)。

　　租金方面，上半年受疫情影響，平均租金緩降0.3%至每月每平方米99.0元。不同類型子市場租金表現(xiàn)分化，廠房類園區(qū)因為需求穩(wěn)定，且租期一般較長，租金保持平穩(wěn)。研發(fā)辦公園區(qū)租金環(huán)比下降0.4%至每月每平方米73.9元。工業(yè)寫字樓子市場亦錄得了環(huán)比0.3%的下調(diào)至每月每平方米150.6元。

　　CBRE深圳分公司董事總經(jīng)理吳偉冬表示，未來六個月，新增供應(yīng)依然充沛，主要為工業(yè)寫字樓，將分布在龍崗的大運以及福田的梅林片區(qū)。但伴隨疫情的波動，不排除部分項目推遲交付。預(yù)計未來的需求還是以3C電子產(chǎn)品，醫(yī)藥及生命科學(xué)，科技以及制造業(yè)等行業(yè)為主。在深圳政府多年來一貫堅持大力扶持各類產(chǎn)業(yè)的專項政策推動下，近年來業(yè)已形成土地供應(yīng)以工業(yè)用地為主的局面，商務(wù)園區(qū)供應(yīng)也將處于上升通道，因此預(yù)計未來半年產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場將迎來超50萬平方米的新增供應(yīng)入市。受疫情以及科技行業(yè)政策調(diào)整雙重因素影響，預(yù)計全市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率將小幅上升，而租金將仍處于下行通道，但跌幅會收窄。

　　投資市場

　　多元化企業(yè)買家助推 寫字樓交易成市場主核

　　2022年上半年，深圳共錄得了9宗大宗交易，交易總額為人民幣51.7億元。受疫情影響，交易額同比和環(huán)比均有所回落，但依然保持一定活躍度。

　　市場成交主要由三類物業(yè)構(gòu)成，包括寫字樓、工業(yè)物業(yè)和數(shù)據(jù)中心。寫字樓成交繼續(xù)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，交易額占比為70.0%，買家均來自企業(yè)，細分類型多元化，包括銀行、科技公司、醫(yī)藥企業(yè)、實業(yè)企業(yè)等，單筆最大交易約人民幣17億元。且均采取資產(chǎn)交易的方式進行，均為自用型，具體來看，購買目的多為將企業(yè)總部落址于成交物業(yè)，深圳良好的城市發(fā)展平臺和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)依然深受眾多企業(yè)認(rèn)可，核心區(qū)和核心拓展區(qū)物業(yè)更受青睞。其他兩大交易物業(yè)類型為工業(yè)物業(yè)和數(shù)據(jù)中心，交易額占比分別為15.5%和14.6%。

　　市場參與主體方面，上半年買家均為企業(yè)，除上面提及的寫字樓買家外，數(shù)據(jù)中心交易和工業(yè)物業(yè)的買家分別來自上海的數(shù)據(jù)運營商以及酒店運營企業(yè)。而賣家方面，寫字樓成交為主的交易結(jié)構(gòu)也令開發(fā)商成為深圳大宗交易上半年賣家的主要構(gòu)成部分，占比為53.5%。

　　成交區(qū)域方面，受工業(yè)物業(yè)和整棟寫字樓交易的帶動，新興區(qū)域成交占比超6成，而核心區(qū)的寫字樓交易高度聚集于前海片區(qū)。

　　CBRE深圳分公司董事總經(jīng)理吳偉冬表示，未來半年，受疫情和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控雙重因素的影響，開發(fā)商對于現(xiàn)金流的追求將令大宗交易的供應(yīng)端增加，可售寫字樓和零售物業(yè)將增多，從而推升大宗交易市場的整體活躍度。預(yù)計下半年市場交易額將步入上升通道，寫字樓與零售物業(yè)可售項目增多帶來的競爭性增加導(dǎo)致部分項目價格談判空間變大，從而促成成交。工業(yè)物業(yè)方面，憑借穩(wěn)定的租金增長、可通過REITs實現(xiàn)資本退出以及可通過城市更新實現(xiàn)較高增值的投資屬性，將繼續(xù)受到投資者的青睞，若出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的，將吸引眾多投資者的重點關(guān)注。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc