6月30日。今日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行舉辦2022上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望線(xiàn)上發(fā)布會(huì)，重點(diǎn)回顧深圳商辦市場(chǎng)、大宗交易及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)狀況，并預(yù)測(cè)未來(lái)深圳各物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　疫后活躍度有所恢復(fù)，但甲級(jí)寫(xiě)字樓整體需求仍偏謹(jǐn)慎

　　2022年上半年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)48.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，全市總存量上升至713萬(wàn)平方米。同期全市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量錄得16.7萬(wàn)平方米，其中前海凈吸納量占全市47.4%，而以福田中心區(qū)、后海為代表的成熟商務(wù)區(qū)伴隨新供應(yīng)的刺激也有較好的吸納表現(xiàn)。

　　需求端來(lái)看，受到年初至今國(guó)內(nèi)多個(gè)主要城市出現(xiàn)疫情及大規(guī)模管控，經(jīng)濟(jì)大盤(pán)承壓和國(guó)際環(huán)境等多重因素影響，企業(yè)普遍趨于謹(jǐn)慎和理性，注重降本增效、精細(xì)化管理而不是粗放式擴(kuò)張。近期的租賃實(shí)例中，除了延長(zhǎng)免租期、裝修補(bǔ)貼等常見(jiàn)優(yōu)惠之外，出現(xiàn)部分企業(yè)在合同中加入保留擴(kuò)租權(quán)的條款，在以較低的成本滿(mǎn)足當(dāng)前辦公需求的同時(shí)，保留中短期便利擴(kuò)租的權(quán)利。可見(jiàn)業(yè)主的租賃策略變得更加靈活，而對(duì)未來(lái)擴(kuò)張抱有一定信心的企業(yè)在實(shí)際操作中也更為謹(jǐn)慎。在多重壓力之下上半年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)依然保持韌性，維持了相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)，年中平均租金錄得每月每平方米209.1元，較上年末下降0.7%；空置率則上升3.2個(gè)百分點(diǎn)至22.4%。

圖1：深圳全市甲級(jí)寫(xiě)字樓供需及空置率走勢(shì)

資料來(lái)源：戴德梁行研究部

　　結(jié)合上半年全市的租賃成交來(lái)看，全市金融業(yè)租賃成交面積占比高達(dá)43.2%，國(guó)資控股企業(yè)依然在其中占主導(dǎo)地位，同時(shí)券商表現(xiàn)活躍。而TMT行業(yè)則由于進(jìn)入深度調(diào)整期，租賃需求出現(xiàn)明顯放緩，上半年TMT行業(yè)成交面積占比僅為18.9%，較去年同期下降約18個(gè)百分點(diǎn)，平均租賃成交面積亦下降了44.8%。在TMT各細(xì)分領(lǐng)域中，半導(dǎo)體行業(yè)逆勢(shì)維持了較高的活躍度。

　　戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，從地域偏好看，福田CBD依然是金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)目前最為偏好的區(qū)域，上半年兩個(gè)行業(yè)約一半的成交面積落定在該片區(qū)。但隨著后海等片區(qū)配套臻于完善，新近落成的甲級(jí)樓宇品質(zhì)優(yōu)良且租賃成本相對(duì)較低，除了TMT企業(yè)以外也逐漸吸引了傳統(tǒng)金融行業(yè)及500強(qiáng)實(shí)業(yè)企業(yè)的目光。此外，寶安中心區(qū)基于相似的理由、更低的成本以及前海擴(kuò)容的政策東風(fēng)，獲得TMT企業(yè)的青睞。專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)則繼續(xù)保持較高活躍度，在辦公市場(chǎng)需求整體放緩的而背景下占比增長(zhǎng)至13%。

圖2：深圳主要租賃需求行業(yè)占比（按面積）

資料來(lái)源：戴德梁行研究部

　　供應(yīng)高峰推遲，需求疲軟態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)

　　戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端認(rèn)為，持續(xù)高供應(yīng)仍是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最大挑戰(zhàn)之一。未來(lái)5年深圳將迎來(lái)約602.8萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓新供應(yīng)，其中下半年預(yù)計(jì)將有48.6萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)投入使用，尤其在整體需求放緩的背景下競(jìng)爭(zhēng)壓力不減。與此同時(shí)，一季度大規(guī)模管控和常態(tài)化防疫措施對(duì)施工造成影響，大環(huán)境的變化也給開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)挑戰(zhàn)，在建項(xiàng)目的竣工時(shí)間普遍需要推遲，未來(lái)供應(yīng)的高峰預(yù)計(jì)從去年末估計(jì)的2022—2024年延后到2025年。

　　伴隨疫后市場(chǎng)需求的重啟，寫(xiě)字樓的到訪(fǎng)量在二季度有較明顯恢復(fù)。上半年國(guó)內(nèi)幾大主要城市輪番出現(xiàn)大規(guī)模封控，或促使大型企業(yè)出于規(guī)避集中度風(fēng)險(xiǎn)的考慮加速在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行去中心化布局，深圳有望吸引此類(lèi)企業(yè)來(lái)深新設(shè)辦公室。但總體而言，需求活躍度的改善，還有賴(lài)于經(jīng)濟(jì)面積極信號(hào)的刺激。

圖3：全市存量及未來(lái)供應(yīng)量對(duì)比

資料來(lái)源：戴德梁行研究部

　　疫情因素下消費(fèi)需求放緩，存量商業(yè)緩慢去化支撐空置率持穩(wěn)

　　相較于2020年初疫情爆發(fā)沖擊零售市場(chǎng)進(jìn)而令優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均租金在半年內(nèi)下滑9.1%的情況，2022年初的疫情依托于深圳大數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)防控能力以及成熟的疫情防控經(jīng)驗(yàn)于3月下旬得到有效控制后，商業(yè)市場(chǎng)也實(shí)現(xiàn)了較快的恢復(fù)——在需求補(bǔ)漲的支撐下，深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心表現(xiàn)好于預(yù)期，最優(yōu)層平均租金環(huán)比微升至每平方米860.21元。盡管部分教培、餐飲業(yè)態(tài)受疫情管控影響導(dǎo)致需求、收入雙下滑而選擇閉店的情況偶發(fā)，但另一方面在商場(chǎng)恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)后，核心商圈前期簽約的優(yōu)質(zhì)商戶(hù)相繼入場(chǎng)裝修或開(kāi)業(yè)，加上包括云城萬(wàn)科里、領(lǐng)展中心城等在內(nèi)完成大規(guī)模升級(jí)更新后的項(xiàng)目表現(xiàn)持續(xù)向好。在以上因素的共同作用下，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心整體空置率維持在5.7%。

圖4：深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均租金及空置率

資料來(lái)源：戴德梁行研究部

　　刺激政策加速市場(chǎng)恢復(fù)，新能源汽車(chē)需求活躍

　　二季度后，深圳逐漸有序恢復(fù)日常生產(chǎn)生活，消費(fèi)市場(chǎng)也逐步回溫，主要表現(xiàn)在解封后疫情管控期間積壓的社交、消費(fèi)情緒得以釋放，需求反彈；另一方面自4月底以來(lái)市、區(qū)級(jí)政府相繼發(fā)放多輪消費(fèi)券，以及出臺(tái)汽車(chē)、電子及家電消費(fèi)補(bǔ)貼政策提振消費(fèi)信心；而商場(chǎng)在舉辦五一、端午主題活動(dòng)以及周年慶、年中促銷(xiāo)的同時(shí)也紛紛讓利推出消費(fèi)折扣券和團(tuán)購(gòu)券，多措并舉進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)潛力，預(yù)計(jì)消費(fèi)提振的表現(xiàn)將進(jìn)一步反映于后續(xù)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中。

　　尤其在整車(chē)消費(fèi)板塊，深圳新增汽車(chē)指標(biāo)、放寬申請(qǐng)條件、補(bǔ)貼激勵(lì)、車(chē)展優(yōu)惠等為汽車(chē)消費(fèi)帶來(lái)強(qiáng)勁動(dòng)力，汽車(chē)消費(fèi)熱情同時(shí)激發(fā)了相關(guān)品牌對(duì)購(gòu)物中心的物業(yè)需求，新能源汽車(chē)再次成為優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的需求主力。在零售品類(lèi)，疫情2年多來(lái)人們愈加關(guān)注健康生活及戶(hù)外活動(dòng)，與戶(hù)外和運(yùn)動(dòng)相關(guān)的服飾、設(shè)備等的需求持續(xù)增長(zhǎng)，專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)類(lèi)服飾及戶(hù)外防曬用品品牌持續(xù)擴(kuò)張，值得關(guān)注的是一批新晉的國(guó)貨品牌相繼涌現(xiàn)出來(lái)。與此同時(shí)，而美妝集合店則回歸理性發(fā)展。人流密集型場(chǎng)所的人氣仍有待恢復(fù)，亦開(kāi)始新鮮嘗試，作為文化傳播途徑之一的影院積極探索新商業(yè)模式引入脫口秀，在提高影院使用率用的同時(shí)，也為消費(fèi)者提供更加豐富的體驗(yàn)內(nèi)容。

　　張曉端女士指出，疫情偶發(fā)一定程度影響了部分項(xiàng)目的工期、招商進(jìn)度，進(jìn)而將下半年深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的計(jì)劃供應(yīng)量推高至52萬(wàn)平方米，后海匯、萬(wàn)象食家、天河城等項(xiàng)目多分布于中心城區(qū)。即便如此，在疫后需求仍未完全恢復(fù)的當(dāng)下，項(xiàng)目的集中入市預(yù)計(jì)會(huì)加大市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，下半年市場(chǎng)租金和空置指標(biāo)料將雙雙承壓。

圖5：深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)

資料來(lái)源：戴德梁行研究部

　　上半年大宗交易市場(chǎng)仍趨謹(jǐn)慎，工業(yè)類(lèi)物業(yè)成投資市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)

　　2022年上半年累計(jì)成交金額約113億元，同比下降近37%；同時(shí)，成交宗數(shù)15宗與去年上半年18宗相仿，顯示今年的平均成交規(guī)模進(jìn)一步縮水，10億以?xún)?nèi)成交額的交易為市場(chǎng)上的主流，占上半年總成交近九成。整體而言，上半年大宗交易市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年以來(lái)的市場(chǎng)氛圍，收到全球經(jīng)濟(jì)不確定性持續(xù)以及上半年多地疫情反復(fù)的影響，投資者更加趨于謹(jǐn)慎保守。

　　從成交物業(yè)類(lèi)別看來(lái)，工業(yè)類(lèi)物業(yè)交易額首次超越辦公類(lèi)物業(yè)，占上半年大宗交易物業(yè)類(lèi)別的50%以上，其中不乏工改類(lèi)項(xiàng)目再次回到投資者目光，也有許多實(shí)業(yè)類(lèi)自用買(mǎi)家對(duì)于研發(fā)用房、輕生產(chǎn)廠(chǎng)房的需求，在2022年上半年，開(kāi)發(fā)類(lèi)型買(mǎi)家在市場(chǎng)上也超過(guò)純投資買(mǎi)家，占比分別為48%和18%，而自用型買(mǎi)家占34%。

圖6：2017-2022大宗交易成交走勢(shì)

資料來(lái)源：戴德梁行研究部&資本市場(chǎng)部

　　戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管及董事陳俊儒分析，今年上半年大宗交易顯示工業(yè)類(lèi)物業(yè)已成投資市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)，除了全國(guó)都很熱門(mén)的物流倉(cāng)儲(chǔ)以外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心的投資機(jī)會(huì)也是投資人的關(guān)注焦點(diǎn)，在上半年也看到了深圳及周邊城市如東莞、惠州都表現(xiàn)亮眼。寫(xiě)字樓在市場(chǎng)持續(xù)集中供應(yīng)的壓力下，預(yù)計(jì)資本化率將進(jìn)一步上升，價(jià)格會(huì)更加優(yōu)惠，中短期內(nèi)會(huì)持續(xù)吸引自用型的總部企業(yè)進(jìn)行購(gòu)置，并逐漸重回機(jī)構(gòu)投資人的投資購(gòu)物清單中。展望下半年深圳大宗交易市場(chǎng)，陳俊儒預(yù)測(cè)，將有更多出險(xiǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目被收購(gòu)，投資新經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目占比增加，自用的實(shí)業(yè)買(mǎi)家需求持續(xù)旺盛，外資有望加大對(duì)深圳優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資。

　　研發(fā)辦公市場(chǎng)和廠(chǎng)房市場(chǎng)分化越來(lái)越明顯

　　受研發(fā)辦公每年巨量供應(yīng)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響， 深圳研發(fā)辦公市場(chǎng)租金逐年下滑，最近一年租金下降約10%，空置率逐步上升，2022年上半年整體空置率約22%。廠(chǎng)房市場(chǎng)因新增供應(yīng)少，市場(chǎng)需求量大，租金逐年上漲，每年約5-10%的上漲，整體空置率約5.5%。

圖7：深圳各區(qū)域廠(chǎng)房物業(yè)租金對(duì)比（元/平方米/月）

資料來(lái)源：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部

　　2022年上半年產(chǎn)業(yè)用地出讓暴增

　　深圳每年工業(yè)用地出讓數(shù)量約40宗，可新增產(chǎn)業(yè)用房面積450-550萬(wàn)平方米，主要集中在深汕、光明區(qū)、龍崗區(qū)、坪山區(qū)。2022年上半年深圳市工業(yè)用地出讓26宗，可新增產(chǎn)業(yè)用房面積約260萬(wàn)平方米，相比過(guò)去5年同期平均水平，土地出讓數(shù)量增長(zhǎng)95%，建筑規(guī)模增長(zhǎng)154%。

圖8：深圳市各區(qū)2017-2022年上半年工業(yè)用地出讓宗數(shù)統(tǒng)計(jì)

資料來(lái)源：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部

　　戴德梁行深圳公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事秦志清表示，繼2005年后，深圳市再次提出“工業(yè)立市、工業(yè)強(qiáng)市的口號(hào)”，先進(jìn)制造業(yè)成為深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)先級(jí)。2022年上半年深圳產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是二三產(chǎn)用地融合試點(diǎn)探索出新路徑，突破規(guī)劃限制，更好的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能規(guī)劃；二是制造優(yōu)先，6月初，深圳出臺(tái)兩大重磅政策，20+8產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和20大先進(jìn)制造園區(qū)空間規(guī)劃，深圳市力爭(zhēng)工業(yè)第一城的決心巨大；三是工業(yè)上樓，目前深圳市規(guī)劃與自然資源局、工信局等部門(mén)均在積極推進(jìn)工業(yè)上樓相關(guān)規(guī)范和政策的制定，深圳市政府也要求各區(qū)需要確立1-2個(gè)工業(yè)上樓試點(diǎn)項(xiàng)目，推進(jìn)土地集約節(jié)約利用，為先進(jìn)制造業(yè)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，探索工業(yè)上樓新模式。

　　來(lái)源：戴德梁行

編輯：wangdc