6月30日，戴德梁行召開新聞發(fā)布會，回顧了2022年上半年廣州房地產(chǎn)市場情況。報告顯示，在疫情反復(fù)、外部環(huán)境不確定性增加的背景下，廣州甲級寫字樓市場需求有所放緩，但金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)仍帶動市場成交。零售方面，宏觀經(jīng)濟承壓使得消費者更加追求理性消費，因此也帶動了折扣零售業(yè)態(tài)的興起。核心商圈保持穩(wěn)健表現(xiàn)，支撐全市租金平穩(wěn)發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園及汽車產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)站在了市場的新風(fēng)口。
甲級寫字樓市場
宏觀經(jīng)濟承壓，市場需求放緩
2022年上半年，廣州市甲級寫字樓市場錄得33.2萬平方米新增供應(yīng)，超過去年全年供應(yīng)量的七成。盡管新增供應(yīng)持續(xù)放量，但由于上半年疫情在國內(nèi)多個核心城市多發(fā)頻發(fā)，外部環(huán)境的不確定性令企業(yè)的租賃決策周期有所延長，新增供應(yīng)對市場需求的刺激作用有限。一線城市寫字樓租賃需求節(jié)奏普遍放緩，上半年廣州市甲級寫字樓市場錄得18.7萬平方米凈吸納量，是去年全年的44.0%。全市空置率延續(xù)上升趨勢至9.6%。對此，戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，盡管市場吸納水平不及預(yù)期，但對于廣州而言，在長期維持低空置率的市場環(huán)境下，新興商務(wù)區(qū)持續(xù)放量帶來可租賃面積的增加，將為租戶提供更多可租賃面積的選擇，也為未來市場活躍度的復(fù)蘇提供良好載體。
金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)市場成交
從行業(yè)來看，今年上半年行業(yè)需求表現(xiàn)出現(xiàn)分化，TMT、房地產(chǎn)及建筑業(yè)受到行業(yè)調(diào)整的影響，需求表現(xiàn)謹(jǐn)慎。另一方面，金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)需求活躍并成為租賃成交的主力，與2021年末相比，其成交面積分別擴大6.4和9.8個百分點，占到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。今年6月，廣州市發(fā)布《關(guān)于進一步強化金融服務(wù)支持疫情防控推動經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在疫情防控趨嚴(yán)的背景下，金融行業(yè)對經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行的支持和保障作用得到強化。從區(qū)域的選擇上來看，除了珠江新城之外，琶洲也是這類行業(yè)選址的重要考慮，隨著新興區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的擴大，企業(yè)對于財稅金融、人力資源、廣告咨詢、法律等各類專業(yè)服務(wù)的需求也將不斷上升。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行廣州研究部
新興開發(fā)模式成未來商務(wù)區(qū)招商主流
從區(qū)域來看，盡管需求放緩，廣州核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)甲級辦公物業(yè)，仍然受到熱捧，珠江新城與琶洲更是寫字樓大宗交易的熱點區(qū)域。其中，琶洲作為近年樓宇交付最密集區(qū)域，空置率雖呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升，租金水平仍于波動中持續(xù)上漲，體現(xiàn)出良好的發(fā)展基礎(chǔ)。對此，戴德梁行項目及企業(yè)服務(wù)部董事汪子浩表示：“相較于由房地產(chǎn)商主導(dǎo)的傳統(tǒng)開發(fā)模式，琶洲直接引入產(chǎn)業(yè)主體進行開發(fā)建設(shè)，土地財政不再是首要考慮條件，通過讓利吸引了眾多產(chǎn)業(yè)龍頭拍地建設(shè)總部型物業(yè)，為區(qū)域未來的發(fā)展奠定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。”事實上，直接引入產(chǎn)業(yè)主體進行開發(fā)的模式，已逐漸成為各商務(wù)區(qū)招商主流。如金融城起步區(qū)開發(fā)之初仍主要引入房地產(chǎn)企業(yè)拍地，以致于起步區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不純粹。目前金融城東區(qū)開發(fā)模式已直接引入尚品宅配、酷狗音樂等龍頭企業(yè)拍地，確保區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度。
招商模式的轉(zhuǎn)變，對于全流程關(guān)聯(lián)方，即政府、企業(yè)及傳統(tǒng)開發(fā)商均提出全新要求。汪子浩對此補充：“從戴德梁行過往參與的案例來看，在當(dāng)前市場環(huán)境下，政府要更了解產(chǎn)業(yè)需求，善于相關(guān)政策釋放，爭取企業(yè)實際產(chǎn)業(yè)稅收落位。企業(yè)則要充分利用招商優(yōu)惠條款，爭取成本相對較低的土地，并將其成功轉(zhuǎn)化成樓宇資產(chǎn)，以達(dá)成‘流量變現(xiàn)’，增加效能。傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商需具備核心競爭力，做好大片區(qū)規(guī)劃，重點項目開發(fā)、城市綜合體內(nèi)部業(yè)態(tài)合理規(guī)劃。”
未來展望：粵港澳大灣區(qū)的加速建設(shè)或?qū)碜赓U機會
年內(nèi)預(yù)計還將有45.2萬平方米的新增供應(yīng)投入市場，預(yù)計至2026年，廣州甲級寫字樓市場存量或?qū)⑦_(dá)到908.6萬平方米。短期來看，市場規(guī)模的擴大將促使競爭不斷升級，在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場環(huán)境中，如何避免可能出現(xiàn)的入市計劃延期與去化周期延長將成為業(yè)主方面臨的兩大挑戰(zhàn)。而長期來看，疫情的變化和發(fā)展或?qū)⑹沟靡恍┛鐕鴻C構(gòu)重新思考產(chǎn)業(yè)鏈的布局，而粵港澳大灣區(qū)憑借交通、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才儲備、政策支持等多項優(yōu)勢將成為企業(yè)布局的重要選擇。區(qū)域建設(shè)進度的加快也將推動企業(yè)加速釋放對研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、辦公等物業(yè)的需求。
優(yōu)質(zhì)零售市場
折扣經(jīng)濟興起，理性消費成為主流
今年前四月，全市社會消費品零售總額同比僅增長0.3%。上半年多點頻發(fā)的本土疫情令線下消費活動受到影響，一些新項目的開業(yè)計劃也因此受到影響而延期。2022年上半年，廣州優(yōu)質(zhì)零售市場共有14.0萬平方米新增供應(yīng)入市，均位于外圍商圈。宏觀經(jīng)濟承壓使得消費者更加追求理性消費，因此也帶動了折扣零售業(yè)態(tài)的興起。在多數(shù)品牌方延緩?fù)氐暧媱澋耐瑫r，多家零售折扣店不斷擴張，積極進入購物中心、社區(qū)商業(yè)等不同的消費場景。例如廣東首家盒馬鮮生奧萊店落地荔灣商圈，廣州首家UR奧特萊斯店進駐5號停機坪，顯示出折扣經(jīng)濟的興起。
核心商圈支撐全市租金平穩(wěn)發(fā)展
疫情下高端購物中心在承接消費者對于線下消費的環(huán)境、服務(wù)等升級需求中體現(xiàn)出優(yōu)勢。以體育中心為代表的核心商圈積極調(diào)整最優(yōu)層的品牌布局并積極引進首店，例如K11陸續(xù)新開多家國際美妝品牌，天環(huán)廣場引入廣州首家Shake Shack等，布局的調(diào)整令核心商圈的平均租金水平保持溫和上漲，帶動全市最優(yōu)層平均租金水平微升至每月每平方米776.1元。在購物中心品牌輪換及外圍商圈新項目入市的雙重作用下，全市空置率上升至5.7%�？紤]到疫情對市場的影響存在滯后性，下半年全市租金及空置率或?qū)㈦p雙承壓。
未來展望：商業(yè)范圍的外擴為品牌提供更多載體
年內(nèi)廣州計劃還將有五個新項目開業(yè)，預(yù)計至2026年，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量將達(dá)到672萬平方米，商業(yè)范圍的擴大主要依靠非核心商圈的增量來得以實現(xiàn)。盡管大多數(shù)品牌都更希望進入核心商圈，但是區(qū)域內(nèi)有限的供應(yīng)難以滿足拓展的需求。隨著各項政策措施對消費復(fù)蘇與活躍的推動，除了核心商圈的購物中心之外，未來廣州或?qū)⑿枰嗟妮d體和場景來承接需求。在理性消費與價值消費逐漸成為主流消費行為的轉(zhuǎn)變下，健康、綠色、新能源、循環(huán)經(jīng)濟等相關(guān)消費內(nèi)容或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機遇，成為新的增長點。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場
預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園及汽車產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)站在新風(fēng)口
在當(dāng)前雙循環(huán)發(fā)展格局下，根據(jù)海關(guān)總署6月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月我國外貿(mào)進出口總值為5,377.4億美元，同比增長11.1%；其中出口3,082.5億美元，同比增長16.9%，遠(yuǎn)超預(yù)期；進口2,294.9億美元，同比增長4.1%，與4月持平。在進口端，凍品進口呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長趨勢。對此，戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部助理董事張銘光表示：“全球糧食危機的迫近，加之疫情下餐飲習(xí)慣的改變，標(biāo)準(zhǔn)化出品的預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)迎來發(fā)展風(fēng)口，進而帶動冷鏈冷庫、中央廚房的載體需求上揚，預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園晉升投資藍(lán)海。賽道雖熱，很多預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園也還在起步階段，產(chǎn)業(yè)載體的精準(zhǔn)定位將是未來取勝的關(guān)鍵。”
在出口方面，汽車出口的海外增量市場規(guī)模持續(xù)擴張。張銘光分析：我國所掌握的核心技術(shù)已在國際新能源汽車市場產(chǎn)生號召力，整車及部分核心零部件的全球市占率已站穩(wěn)腳跟。廣東省汽車產(chǎn)量蟬聯(lián)全國第一，廣州市已布局多個整車廠，新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈補強是大勢所趨，整車廠聯(lián)動片區(qū)形成產(chǎn)業(yè)聚集是產(chǎn)業(yè)升級的必經(jīng)之路，廣州市各汽車產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的產(chǎn)業(yè)載體將進入多元化發(fā)展階段。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
