仲量聯(lián)行全新發(fā)布《上海生命科學物業(yè)市場機遇與展望》報告，該報告基于仲量聯(lián)行的研究，并結合對61家生命科學企業(yè)和19家物業(yè)投資機構的調研結果，全面分析上海生命科學物業(yè)園區(qū)的市場現(xiàn)狀、投資機遇和發(fā)展前景。
蓄勢而發(fā)：生命科學產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展
最新發(fā)布的《上海市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》顯示，2020年上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模達到6000億元，預計到2025年全市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模將超過10000億元。為此，我們認為，生物醫(yī)藥的市場高需求是該行業(yè)持續(xù)發(fā)展的源動力。報告統(tǒng)計，至2020年，全國醫(yī)療支出已占GDP比重的7.1%，但與發(fā)達國家平均水平仍有一定差距。未來10年乃至更長久的未來，我國醫(yī)療領域的支出將保持增長。
其次在政策方面，圍繞“改革”和“創(chuàng)新”兩大主題，國家及地方政府相關政策的密集出臺，正在從多維度推進生物醫(yī)藥的定位升級，從而構建生命科學產(chǎn)業(yè)的發(fā)展新格局。譬如在政策驅動下，藥品審批流程不斷優(yōu)化，藥物上市周期進一步縮短。
在人才方面，各級政府頒布了多項海外人才引進政策，企業(yè)紛紛推出高價值的研究機會等多種人才激勵機制措施。領英2021年人才報告顯示，在生物技術、制藥與醫(yī)療器械行業(yè)中，自美國和英國生命科學產(chǎn)業(yè)領先的國家流入中國的人才，是中國流出去該國人數(shù)的2.3倍和2.26倍，這體現(xiàn)出了我國對海外高端人才顯示出的強勁吸引力。
在資本層面，過去十年，投資量呈現(xiàn)階梯式增長，2018-2021年均投資規(guī)模再上一個臺階，與之前四年相比幾近翻番。位于上海的生命科學企業(yè)所獲得的投資總額接近全國總額的1/4。
聚勢而成：生命科學產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場欣欣向榮
在生命科學行業(yè)高速發(fā)展的帶動下，研發(fā)型辦公物業(yè)作為生命科學企業(yè)研發(fā)實驗的唯一空間載體，租賃需求增長迅猛，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蓬勃發(fā)展帶來了新機遇。據(jù)仲量聯(lián)行研究表明，生命科學企業(yè)的租賃需求在所有行業(yè)的占比中，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為市場上最主要的需求來源之一。
在上海全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，張江核心板塊仍然是生命科學企業(yè)的租賃需求最活躍的區(qū)域，在過去兩年里錄得眾多企業(yè)的擴張和新設需求。除此之外，周康、浦江、臨港生命藍灣等產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊憑借各自產(chǎn)業(yè)定位、扶持政策等各類資源，同樣受到企業(yè)青睞。
基于各行政區(qū)控制性詳細規(guī)劃及各園區(qū)開發(fā)進度等信息，仲量聯(lián)行統(tǒng)計了未來上海各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內的生命科學研發(fā)辦公物業(yè)的供應量。未來三年，上海預計將推出160萬平方米生物醫(yī)藥物業(yè)新增供應。然而這些項目大部分已被生命科學企業(yè)預租或定制，整體市場上在建項目平均已取得70%的預租率，為此我們預計，生命科學研發(fā)辦公物業(yè)短期內仍將供不應求。
生命科學企業(yè)租賃需求強勁，市場上能匹配的供應稀缺，導致生命科學研發(fā)辦公類型物業(yè)租金穩(wěn)步上漲。預計未來三年上海全市生命科學物業(yè)空置率將保持在低于5%的水平，研發(fā)物業(yè)的租金仍將穩(wěn)步上漲。
造勢而強：生命科學產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來展望及投資機遇
受益于生命科學產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的發(fā)展前景，以及生命科學物業(yè)租賃市場強勢的未來預期，越來越多商業(yè)地產(chǎn)投資者開始關注這一另類資產(chǎn)。仲量聯(lián)行對19家地產(chǎn)投資者進行了問卷調研，90%的受訪投資者表示正在考慮生命科學物業(yè)投資，其中11%已有物業(yè)成交案例。
報告顯示，上海在加速建設全球頂尖生命科學創(chuàng)新策源地的過程中，市場將亟須體量更大、功能更加豐富、更加聚焦于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的生命科學物業(yè)模式。生命科學產(chǎn)業(yè)社區(qū)模式和生命科學產(chǎn)業(yè)社群模式目前極為稀缺，預計其將成為長期投資該領域物業(yè)的重要視角，并為生命科學研發(fā)創(chuàng)新提供助力。
模式一：構建多元化、綜合性的生命科學產(chǎn)業(yè)社區(qū)
通過借鑒成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗，一個全球領先的生命科學社區(qū)，既可以提供優(yōu)質生命科學企業(yè)入駐的獨棟研發(fā)型辦公物業(yè)，同時為中小型或初創(chuàng)型企業(yè)提供研發(fā)辦公場所或孵化空間，引入共享實驗室，并且配備各類配套設施。
模式二：構建多平臺合力投入的生命科學產(chǎn)業(yè)社群
除通過獨立投資引入多方資源外，投資者也正在考慮與包括生命科學企業(yè)、醫(yī)藥領域PE/VC、政府管委會企業(yè)、內外資基金平臺在內的各類機構開展合作。房地產(chǎn)基金通過與生命科學企業(yè)合作，使地產(chǎn)基金有進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)的機會。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“長久來看，市場剛需、政策扶持、人才引進、資本加持共同促進中國的生命科學行業(yè)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的態(tài)勢，在全球范圍內發(fā)揮舉足輕重的作用�？梢灶A見的是，中國的生命科學行業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)長周期、可持續(xù)的蓬勃發(fā)展�！�
仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“上海作為中國生命科學研發(fā)創(chuàng)新的高地，對于生命科學園區(qū)物業(yè)的整體需求將保持旺盛態(tài)勢，租金增長勢頭仍將持續(xù)。與此同時，上海在加速建設全球頂尖生命科學策源地的過程中，生命科學產(chǎn)業(yè)社區(qū)模式以及產(chǎn)業(yè)社群模式將愈加受到生命科學生態(tài)圈企業(yè)租戶的關注，也為長期屬性的投資資本提供新的視角�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
