2022年第一季度，杭州甲級辦公樓市場無新增供應(yīng)，年前積壓的需求在一季度集中釋放，整體空置率略有下降�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)行業(yè)繼續(xù)驅(qū)動辦公市場需求，房地產(chǎn)建筑行業(yè)及零售貿(mào)易行業(yè)在總租賃成交中占比上升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，一季度新增一個零售項目，總體空置率保持平穩(wěn)。其中時尚業(yè)態(tài)繼續(xù)主導(dǎo)市場需求，運動品牌和時尚潮牌擴(kuò)張明顯，娛樂業(yè)態(tài)涌現(xiàn)出新的市場需求。
仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“后疫情時代遇上杭州亞運會，其呈現(xiàn)的市場機遇與挑戰(zhàn)都是前所未有的。一季度，杭州市‘官宣’了未來五年發(fā)展目標(biāo)，爭取躋身國內(nèi)一線城市。數(shù)字經(jīng)濟(jì)與制造業(yè)的高質(zhì)量融合發(fā)展，大力發(fā)展以科技、金融、文化、健康等高端服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，這些都是2022杭州政府工作的重點，同時也將影響杭州優(yōu)質(zhì)辦公市場的格局，為未來發(fā)展指明新方向。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓
一季度杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場僅有一個乙級辦公樓項目入市，市場整體空置率略有上升。位于錢江世紀(jì)城的萬象世界中心T2于一季度交付，總體量約91,200平方米，是華潤置地開發(fā)的散售項目。一季度甲級辦公樓無新增供應(yīng)，加上大面積租賃成交，使得甲級辦公樓的空置率下降了0.7個百分點至21.8%。反觀乙級辦公樓，受到新入市樓宇以及租戶升級搬遷至甲級辦公樓的影響，乙級辦公樓空置率上升了2.3個百分點至18.3%。綜上，杭州辦公樓整體空置率上升了0.9個百分點達(dá)到20.0%。
科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)仍是需求的主要來源。一季度杭州整體辦公市場凈吸納量約為26,315平方米。以租賃面積來計，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占比42%。其中，最主要的租賃成交來自華為，其在武林商圈的甲級辦公樓濱綠大廈承租了13,000平方米；房地產(chǎn)建筑業(yè)一季度需求也上升明顯，占比攀升至22%，大部分需求來自升級搬遷。以租賃成交數(shù)量來計，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)依然保持重要地位，占比23%，緊隨其后的是房地產(chǎn)建筑業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占比17%和14%。受一季度杭州突發(fā)疫情的影響，商務(wù)問詢及帶看量較往年稍有縮減，部分租賃成交是年前積壓到本季度的集中釋放。另外，科技互聯(lián)網(wǎng)及教育行業(yè)的退租減租現(xiàn)象仍在持續(xù)。
一季度杭州甲級辦公樓市場租金略有下降。至3月底，杭州甲級辦公樓平均有效凈租金為4.44元每平方米每天，環(huán)比下降了0.5個百分點。同時，乙級辦公樓租金也有小幅下滑，環(huán)比下降了0.2個百分點至3.53元每平方米每天。受到科技互聯(lián)網(wǎng)及教育行業(yè)承壓，以及突發(fā)疫情等多方面的影響，業(yè)主的市場預(yù)期并不樂觀。另外，部分業(yè)主采取以價換量的租賃策略，也一定程度上造成了甲級辦公樓市場平均租金下降的現(xiàn)象。
2022年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：2022亞運會將于今年九月在杭州盛大舉行。受其影響，大部分建筑施工項目將趕在二季度結(jié)束之前交付，杭州辦公樓市場將迎來一個供應(yīng)高峰。亞運會的舉辦將大大的提升杭州城市知名度，為辦公市場帶來機遇的同時也將帶來諸多挑戰(zhàn)。亞運會期間商務(wù)活動、人員流動、租戶裝修等都將受到嚴(yán)格管控，企業(yè)的租賃決策也將受該時間線的影響，預(yù)計三季度的租賃成交量將有小幅下降。
統(tǒng)觀全年，杭州預(yù)計有68萬平方米的新增供應(yīng)，共計12個優(yōu)質(zhì)項目入市。新入市項目主要集中在錢江新城及錢江世紀(jì)城板塊，其中甲級辦公樓市場新增體量約27萬平方米。較大的新增供應(yīng)將導(dǎo)致空置率承壓上升，預(yù)計杭州甲級辦公樓的空置率在2022年底或?qū)⑦_(dá)到26.8%，同比上升5個百分點，達(dá)到近三年來的最高水平。未來三年，預(yù)計杭州辦公樓的新增供應(yīng)將始終保持高位，總體空置率在2023年后將上升至30%以上。
仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“2022年對辦公樓市場而言是具有挑戰(zhàn)的一年。國際大環(huán)境的不穩(wěn)定、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的需求縮減、房地產(chǎn)及建筑行業(yè)的政策收緊，以及教育行業(yè)持續(xù)性的退租減租等現(xiàn)狀均降低了業(yè)主對于市場的預(yù)期。另外，大量新增供應(yīng)也將影響業(yè)主的信心，我們預(yù)計市場平均凈租金或?qū)⒊霈F(xiàn)短暫下滑的現(xiàn)象。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
時尚業(yè)態(tài)需求強勁，餐飲首店效應(yīng)繼續(xù)發(fā)力但增速放緩，娛樂業(yè)態(tài)形式日趨豐富，喜劇空間相繼進(jìn)駐商場。從業(yè)態(tài)來看，時裝行業(yè)依然是最大的主力需求，占一季度新開業(yè)商鋪的33%，其次是餐飲，占比26%，比重較上季度有所下降。時尚及服裝業(yè)態(tài)上，運動品牌的服飾新店以及年輕潮牌的擴(kuò)張尤為明顯，包括中國李寧、安踏等國產(chǎn)品牌以及國際品牌，其中Nike beacon 1200在湖濱in77 A區(qū)開出了浙江首店。奢侈品牌的需求依舊強勁，Gucci在湖濱in77的門店進(jìn)行了擴(kuò)租，而萬象城也有輕奢男裝THOM BROWNE也在本季度開業(yè)。餐飲行業(yè)的需求去年底集中釋放了一輪，一季度新門店仍在增加；首店效應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，如創(chuàng)意韓國料理倍樂在杭州的首店落址嘉里中心。但受疫情影響，退市的餐飲也明顯增多。
此外，零售市場中一個有趣的娛樂業(yè)態(tài)在一季度展現(xiàn)了新的需求，即喜劇空間、脫口秀演出基地開始進(jìn)駐商場。其中湖濱in77 E區(qū)開出了松果喜劇空間，主要是以脫口秀拼盤的演出形式為主，西溪銀泰城新開業(yè)的獨麥喜劇空間，一家以杭州話為主的脫口秀演出基地。
一季度僅有一個零售項目入市，總體空置率保持平穩(wěn)。位于錢江世紀(jì)城板塊的朝龍匯D+PARK，于3月4日開業(yè)，為該板塊帶來35,000平方米的新增體量，開業(yè)招商率達(dá)85%。該項目的入市一定程度上彌補了錢江世紀(jì)城板塊零售商場的短板。截至3月底，杭州全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率維持在7.2%，與上季度基本持平。其中，全市購物中心的平均空置率保持在8%左右，而百貨的空置率略上升了0.1個百分點達(dá)到了1.4%。從細(xì)分市場來看，幾個核心商圈的空置率相對平穩(wěn)，尤其是湖濱板塊，開春后表現(xiàn)亮眼，首店以及大牌門店持續(xù)新增，空置率下降至3.6%。而錢江新城商圈總體表現(xiàn)欠佳，出現(xiàn)關(guān)鋪或品牌調(diào)整現(xiàn)象，空置率有所上升。
一季度零售物業(yè)市場租金稍有下降。受一季度杭州突發(fā)疫情的影響，全市零售物業(yè)租金略有下降，首層凈有效租金環(huán)比下降0.1個百分點至18.05元每平方米每天，同比下降0.3個百分點。核心商圈零售市場平均凈有效租金達(dá)30.2元每平方米每天，與上季度基本持平；而非核心商圈的租金繼續(xù)保持下跌趨勢，凈有效租金環(huán)比下降0.1個百分點至12.85元每平方米每天。
2022年零售物業(yè)市場展望：2022年杭州零售物業(yè)市場也將迎來一個供應(yīng)高峰，預(yù)計新增項目體量將達(dá)到56萬平方米。主城區(qū)預(yù)計有6個新項目入市，以購物中心為主，主要集中在濱江、城東及城北等非核心商圈。總體空置率預(yù)計仍將趨向平穩(wěn)，在7%-8%之間浮動。預(yù)計2023年以后，新增供應(yīng)將主要集中在核心區(qū)域，并以高端購物中心為主，包括預(yù)計在2023年交付的望江板塊K11項目、2024年交付的武林板塊的恒隆廣場，以及2025年交付的江河匯IFC項目和錢江世紀(jì)城板塊的SKP項目。高端零售項目的爭相入市將有效增強杭州高端零售市場的競爭效應(yīng)，未來杭州將迎來各商圈“百花齊放”的景象。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
