宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中求進， 對房地產(chǎn)市場帶來的影響？
在2022年初，國內(nèi)及國際機構(gòu)普遍預測中國2022年GDP增長率將在5.0%-5.5%范圍，經(jīng)濟增長有所降速，但仍穩(wěn)居世界前列�？梢钥吹�，今年中國政府工作報告5.5%的GDP增長目標是國內(nèi)外機構(gòu)普遍預測的一個上限，這也印證了政府報告中所言，這是需要努力作為才能達到的增長目標。
仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，短期內(nèi)，中國的政策方向?qū)⑹窃陟倨浇?jīng)濟風險的同時注重政策銜接，穩(wěn)定市場預期，保持經(jīng)濟穩(wěn)定中高速增長，通過流動性提升和政府支出提高等政策工具。這將對商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生多重維度的利好。此外，統(tǒng)觀今年政府工作報告的內(nèi)容，我們發(fā)現(xiàn)多方面均將利好中國商業(yè)地產(chǎn)市場（包括辦公樓、商場等各類型經(jīng)營性物業(yè)）的發(fā)展——尤其是核心城市，我們預測商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將步入上升周期，增長速度預計將快于經(jīng)濟增速。
今年政府工作報告中提到：穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。有效實施穩(wěn)健的貨幣政策，兩次全面降準，推動降低貸款利率。這是否將為商業(yè)地產(chǎn)投資帶來利好？
流動性合理充裕利好資金面。2021年第四季度開始，中國通過下調(diào)利率、降準、降低LPR等多種手段，逐步釋放流動性，為符合條件的開發(fā)商適度降低資金成本，激活2022年的投資和開工意愿，避免房地產(chǎn)硬著陸并穩(wěn)定年初經(jīng)濟增長。
今年政府工作報告重申“房住不炒”、“三穩(wěn)”等，住宅市場風險調(diào)控的基調(diào)不變，但是也要房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。當前全國商辦/住宅投資比僅為1:5，隨著住宅開發(fā)受限、利潤空間壓縮，部分資金將轉(zhuǎn)投商辦領域，構(gòu)成中國商業(yè)地產(chǎn)提速契機。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人暨華北區(qū)研究部負責人表示，根據(jù)我們與投資機構(gòu)的溝通，已有部分不動產(chǎn)投資和資管企業(yè)將原投住宅的資金轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)領域，尋求城市更新、商辦、康養(yǎng)、長租公寓等標的機會。也正由于商辦地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)吸引資金量的差異，原投向住宅開發(fā)的資金若有1/5轉(zhuǎn)投商辦市場，即可為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來翻倍的資源和熱度提升。
今年政府工作報告中提到：增強區(qū)域發(fā)展平衡性協(xié)調(diào)性。深入實施區(qū)域重大戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。推進京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角一體化發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展，高標準高質(zhì)量建設雄安新區(qū)，支持北京城市副中心建設。穩(wěn)步推進城市群、都市圈建設，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。這將為中國城市群發(fā)展帶來那些新契機?
城市群協(xié)同發(fā)展是中國經(jīng)濟發(fā)展的大格局，通過頭部城市的引領作用帶動區(qū)域社會協(xié)調(diào)發(fā)展。2021年，全國經(jīng)濟排名前10的城市合計GDP總量約為26.4萬億元，約占全國GDP總量的1/4，而排名前20的城市GDP總量為39.5萬億元，約占中國總量約1/3。其中，北上廣深4座一線城市的合計GDP占全國總量的12%。
可以預見，中國的頭部城市也將在引導和管控的基調(diào)上，迎來常住人口規(guī)模的進一步增長。根據(jù)各城市規(guī)劃數(shù)據(jù)，中國排名前15的城市至2035年常住人口總增量預計將達到4,633萬。人口的增長將體現(xiàn)在對城市空間、資源和服務的需求的增長，轉(zhuǎn)化為空間規(guī)劃和開發(fā)機遇。
米陽表示，人口增長和資源流動將為核心城市提供更大的商辦需求和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。此外，中心型城市提升人口資源的吸引力和服務配置基礎設施水平，將顯著帶動周邊的城市群和多城市共建都市圈發(fā)展，形成多圈層的輻射效應，為均衡發(fā)展提供有利支點。
今年政府工作報告中提到：今年深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固壯大實體經(jīng)濟根基。推進科技創(chuàng)新，促進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，突破供給約束堵點，依靠創(chuàng)新提高發(fā)展質(zhì)量。加大企業(yè)創(chuàng)新激勵力度。強化企業(yè)創(chuàng)新主體地位。促進創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展。增強制造業(yè)核心競爭力。著力培育“專精特新”企業(yè)，在資金、人才、孵化平臺搭建等方面給予大力支持。推進質(zhì)量強國建設，推動產(chǎn)業(yè)向中高端邁進。
過去幾年，互聯(lián)網(wǎng)等科技行業(yè)人員及業(yè)務的大幅擴張，推動不動產(chǎn)需求急速增長，在全國大部分主要城市均構(gòu)成辦公樓市場租賃需求的重要支撐。2021年，在北上廣深、南京、杭州、成都、重慶、武漢等主要城市，科技行業(yè)全年辦公樓租賃成交面積占比為31%。
此前《“十四五”促進中小企業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，力爭到2025年推動新形成一百萬家創(chuàng)新型中小企業(yè)、十萬家“專精特新”中小企業(yè)、一萬家專精特新“小巨人”企業(yè)，為現(xiàn)有相關企業(yè)數(shù)量的2-3倍。
米陽表示，政府工作報告中進一步提出促進科技創(chuàng)新的相關目標，強化企業(yè)的創(chuàng)新主體地位，并再次重申開展大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新。這將再一次激發(fā)科創(chuàng)熱潮，強健經(jīng)濟毛細血管、暢通經(jīng)濟循環(huán)，并為市場提供廣泛且多元的經(jīng)濟主體及持續(xù)增長的不動產(chǎn)需求。
政府工作報告提出，積極擴大有效投資重點在基建。圍繞國家重大戰(zhàn)略部署和“十四五”規(guī)劃，適度超前開展基礎設施投資。這將對房地產(chǎn)企業(yè)帶來那些機遇和和創(chuàng)新空間？
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀認為，對于房企而言，國家支持加大對于基建的投入將從以下幾個方面為房企提供間接的機遇。首先，隨著基建項目的加速推進，城市之間的聯(lián)通將更為充分，城市群的建設和發(fā)展也有望加速，這將推動在交通樞紐位置的項目或土地獲得市場更多關注，對于擁有這些項目或土地的房企也提供了市場方面的紅利。其次，在城市內(nèi)，地鐵等相關基建的啟動和建設將帶動一些地鐵沿線，或TOD項目的價值，從而有助于現(xiàn)有項目的去化速度。此外，對于投資者而言，目前中國公募REITs產(chǎn)品聚焦在基礎設施領域，對于地產(chǎn)領域中的倉儲物流、保障性租賃住宅、數(shù)據(jù)中心等新基建的金融支持， 將有利于改善房企的現(xiàn)金流。
政府工作報告時提出，完善三孩生育政策配套措施，將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除。各項鼓勵生育的政策，將如何影響兒童業(yè)態(tài)在商業(yè)中的發(fā)展？
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負責人朱建輝表示，在千禧一代陸續(xù)成為父母之后，對子女投入的消費觀也具有80/90后的鮮明特征，更注重子女教育與消費品質(zhì)和多元性。兒童消費具有強年齡特征，推動兒童業(yè)態(tài)的發(fā)展更需瞄準細分年齡群體。鼓勵生育新政有助于消費客群基數(shù)的自然增長，利好零售消費，但同時也是對父母經(jīng)濟能力的考驗。整體而言，多子女家庭的消費總支出必然呈增長態(tài)勢。如果國家能出臺更多行之有效的政策補貼養(yǎng)育子女的基礎性支出，這也將降低子女基礎性支出對零售消費的擠出效應。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
