CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2022年中國房地產(chǎn)市場展望》物業(yè)投資篇指出，收購和出售意愿雙升，國內(nèi)貨幣政策寬松或超預(yù)期，預(yù)計2022年大宗交易額有望突破3000億元。

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　　不確定性：

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性。

　　——近7成投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性是2022年商業(yè)地產(chǎn)投資者的主要風(fēng)險。

　　增長機(jī)遇：

　　收購和出售意愿雙升，國內(nèi)貨幣政策寬松或超預(yù)期。

　　——2022年大宗交易額有望突破3,000億元。

　　策略建議：

　　加大新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)配置，把握商辦地產(chǎn)的周期性拐點：

　　一線都市圈和全國性樞紐的物流地產(chǎn)、以京滬為主的產(chǎn)業(yè)高度集聚區(qū)域的生命科學(xué)園區(qū)、重點一二線城市的長租公寓等。

　　一線城市核心商務(wù)區(qū)寫字樓、核心商圈零售物業(yè)增值改造和區(qū)域購物中心的核心增益型投資。

　　以下為報告摘要

　　2022年大宗物業(yè)投資交易額邁向3000億元

　　2021年中國大宗物業(yè)投資市場迎來快速復(fù)蘇，總成交額達(dá)到2730億元，同比上漲33%。2022年投資者收購和出售意愿均有所上升，交易額有望突破3000億元。

　　2022年CBRE中國投資者意向調(diào)查顯示，投資意向再創(chuàng)新高，59％的受訪者選擇在2022年“更積極投資”。境內(nèi)外投資者的投資意向均進(jìn)一步上漲。上海和北京在今年的調(diào)查中共同進(jìn)入亞太區(qū)跨境投資目的地前五榜單，尤其是上海躍居次席。

　　與此同時，選擇“更積極出售”的受訪者占比同比上升10個百分點，達(dá)到51%，其中內(nèi)資開發(fā)商出售意愿提升的比例達(dá)到60%。CBRE認(rèn)為，面臨約3,500億元債券到期及“三條紅線”的達(dá)標(biāo)壓力，2022年內(nèi)資房企將加快處置資產(chǎn)。

　　而隨著到期退出高峰期的到來，地產(chǎn)基金在今年調(diào)查中的出售意愿亦提高20個百分點�？紤]到房地產(chǎn)基金在2017至2019年期間購置的資產(chǎn)大多位于上海和北京的優(yōu)質(zhì)地段，這將為投資者提供切入京滬這兩個快速復(fù)蘇的門戶城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的周期性機(jī)遇。

　　展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，CBRE預(yù)計中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長10-15%，有望首次突破3,000億元。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月

　　貨幣寬松或超預(yù)期，核心物業(yè)帶動一線城市資本化率總體穩(wěn)中趨降

　　為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險，2021年底的存款準(zhǔn)備金率和貸款市場報價利率（LPR）的雙降開啟了央行逆周期調(diào)控的序幕。2022年1月，央行再次將一年期和五年LPR分別下調(diào)10個基點和5個基點，并表態(tài)“把貨幣政策工具箱開得再大一些”。這些跡象表明，2022年的貨幣政策寬松或?qū)⒊�預(yù)期，市場無風(fēng)險利率和資金成本將出現(xiàn)下行趨勢。

　　物業(yè)市場方面，2021年創(chuàng)新高的租賃需求對投資者情緒起到了提振作用。京滬核心板塊寫字樓租金企穩(wěn)回升，大部分城市購物中心租金和高標(biāo)倉庫租金觸底反彈，一線都市圈高標(biāo)倉庫租金加速上漲。CBRE最新的2022年投資者意向調(diào)查顯示，投資者對資產(chǎn)價格的預(yù)期明顯改善，表示今年愿意以無折扣或溢價收購倉儲物流、商務(wù)園區(qū)寫字樓、穩(wěn)定期甲級寫字樓的投資者占比分別升至75%、56%和31%。

　　盡管2022年商辦地產(chǎn)市場將面臨新增供應(yīng)高峰，但基于一線城市更強(qiáng)的租賃和投資需求和信貸市場的寬松預(yù)期，CBRE預(yù)計在核心型物業(yè)的帶動下，京滬的商辦物業(yè)資本化率將有小幅下調(diào)的可能。而當(dāng)前倉儲物流市場的火熱投資情緒將帶動一線城市資本化率進(jìn)一步收窄約10-15個基點。

　　2022年，CBRE建議投資者繼續(xù)關(guān)注新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的地產(chǎn)投資機(jī)會，同時擇機(jī)把握寫字樓和零售物業(yè)的周期性拐點。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月

　　順勢而為：持續(xù)聚焦新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)

　　2021年，倉儲物流、研發(fā)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等面向新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易額超過740億元，較2020年大幅上漲43%，且創(chuàng)下歷史新高。

　　物流資產(chǎn)競爭激烈，基本面好轉(zhuǎn)的全國性樞紐值得關(guān)注

　　展望2022年的中國商業(yè)地產(chǎn)市場， 倉儲物流仍是租賃基本面最優(yōu)的大類資產(chǎn)，我們預(yù)計，今明兩年全國物流租金指數(shù)分別上漲1.9%和2.3%，而一線城市和周邊衛(wèi)星城市的年均租金漲幅可達(dá)到3-5%。

　　可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺和激烈的競爭是當(dāng)前進(jìn)入物流投資領(lǐng)域的主要挑戰(zhàn)。2020年以來，與中國內(nèi)地相關(guān)的地產(chǎn)私募基金募資中，有一半計劃投向工業(yè)物流資產(chǎn)。一線都市圈的成熟資產(chǎn)仍是我們建議核心型及核心增益型投資者關(guān)注的首選目標(biāo)，但投資者需要認(rèn)識到，市場資本化率在近12個月呈現(xiàn)出快速下行的態(tài)勢，尤其是北京和上海的高標(biāo)物流設(shè)施的資本化率已經(jīng)低于5%。

　　對于風(fēng)險收益預(yù)期更高的投資者，我們建議挖掘一線都市圈內(nèi)的開發(fā)、改造和重建機(jī)會，并關(guān)注未來兩年租賃表現(xiàn)轉(zhuǎn)好的全國性樞紐市場，如成都和重慶。以成都為例，2021年底，高標(biāo)倉市場的整體空置率已降至6.4%，預(yù)計2022至2023年的年均租金增長率將超過3%。另外，投資者可以考慮將冷庫投資納入視野，擁有主要港口和消費市場的東部沿海都市圈最值得關(guān)注。

　　產(chǎn)業(yè)高度集聚區(qū)域的生命科學(xué)園區(qū)

　　生命科學(xué)園區(qū)是疫情后新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的最新熱點。2021年，中國醫(yī)藥制造業(yè)增加值同比增長24.8%，在主要制造業(yè)中高居第一。同時，全國65歲以上老年人口突破2億人，而人均健康開支僅為美國的5%，生物醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展前景廣闊。

　　鑒于生物醫(yī)藥企業(yè)選址對人才供給、上下游協(xié)同、區(qū)域環(huán)境評估、物業(yè)條件等均有較高的要求，我們建議投資者重點關(guān)注產(chǎn)業(yè)高度集聚的城市和園區(qū)，從而為項目吸引和留住優(yōu)質(zhì)租戶提供保障。

　　北京和上海是國內(nèi)生物醫(yī)藥行業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，2021年，上海生物醫(yī)藥企業(yè)的新租研發(fā)物業(yè)面積大幅增長146%。北京中關(guān)村、上海張江等全國領(lǐng)先的生物醫(yī)藥園區(qū)擁有體量可觀的老舊研發(fā)物業(yè)，投資者可積極尋覓其中潛在的升級改造機(jī)會。從已知的個別案例來看， 改造后的資產(chǎn)升值幅度可達(dá)50%以上。另外，投資者亦可關(guān)注產(chǎn)業(yè)供地相對充裕的新興園區(qū)內(nèi)的廠房和研發(fā)設(shè)施的開發(fā)投資機(jī)會。

　　值得指出的是，生物醫(yī)藥地產(chǎn)投資需要高度重視投資收益與政府產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)訴求的協(xié)同。與擁有相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源的企業(yè)合作將有助于投資機(jī)會的獲取和推進(jìn)。

　　順勢而為：長租公寓方興未艾

　　第七次人口普查結(jié)果顯示，2020年全國流動人口已達(dá)3.76億。城鎮(zhèn)化、消費升級、家庭小型化等長期趨勢以及政府對“租售并舉”的全方位支持令長租公寓的投資機(jī)會日益受到關(guān)注。

　　關(guān)注一線和重點二線城市的改造增值機(jī)會

　　投資者可重點關(guān)注一線城市以及杭州、南京等人口持續(xù)流入、人均收入較高且入圍住房租賃試點的二線城市。根據(jù)緯房研究院的數(shù)據(jù)，2021年國內(nèi)主要城市的住宅租金漲幅基本在3%以上，其中，上海和北京的漲幅分別達(dá)到11%和9%。

　　存量項目的增值改造是當(dāng)前投資者可采取的主要策略。除存量住宅改造外，國內(nèi)多個主要城市近年來均有出臺支持商辦、酒店或工業(yè)物業(yè)改建為租賃住房的相關(guān)指導(dǎo)性文件，從而為投資者提供了更多的投資選項。近期，鵬里資產(chǎn)和迪臣發(fā)展成功出售其2016年購入的位于上海西岸的由酒店改造的公寓項目，資產(chǎn)價格大幅增值近140%。

　　這一成功退出的案例預(yù)計將進(jìn)一步激發(fā)租賃住宅市場的投資信心，我們建議投資者優(yōu)先關(guān)注交通和生活配套便利、靠近工作人口密集的主要商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項目，并考慮與具備改造和運營能力的發(fā)展商或機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。

數(shù)據(jù)來源：緯房研究院，世邦魏理仕研究部，2022年1月

　　擇時而動：京滬核心區(qū)寫字樓處于價格拐點

　　2021年中國寫字樓凈吸納量首次突破700萬平方米，北京、上海、深圳凈吸納量均超過100萬平方米，且創(chuàng)歷史新高。這一強(qiáng)勁反彈一方面得益于良好的防疫措施令國內(nèi)辦公模式受居家辦公的影響遠(yuǎn)低于歐美，另一方面則再次驗證了中國經(jīng)濟(jì)升級轉(zhuǎn)型中巨大的寫字樓需求潛能，尤其是服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新要素最集聚的一線城市。

　　寫字樓需求業(yè)已進(jìn)入新的增長周期——關(guān)于這一判斷，租戶或許比投資者更為樂觀和準(zhǔn)確。我們在過去6個月接連展開的租戶和投資者調(diào)查呈現(xiàn)出非常有趣的對比。未來三年，有60%的租戶計劃增加其辦公人員數(shù)量，而投資者認(rèn)為未來企業(yè)實體辦公空間需求會增長的比例僅為33%。如果進(jìn)一步考慮到半數(shù)租戶計劃增加人均辦公面積，這一對比將顯得更加強(qiáng)烈。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月

　　京滬核心區(qū)寫字樓處于價格拐點

　　我們相信，隨著租賃市場的持續(xù)活躍，投資者預(yù)期也將不斷提升。而當(dāng)前的預(yù)期差以及局部市場租金指標(biāo)的向好跡象意味著寫字樓的投資窗口正在迫近。CBRE建議，2022年投資者應(yīng)積極但有選擇性地推動寫字樓投資。考慮到租賃市場的供求結(jié)構(gòu)和投資市場的資產(chǎn)流動性，京滬核心區(qū)寫字樓目前最值得關(guān)注，尤其對中長期投資者而言。

　　伴隨金融、科技和專業(yè)服務(wù)企業(yè)的大幅擴(kuò)張和升級需求，北京和上海核心商務(wù)區(qū)的空置率已降至10%以下。鑒于未來三年北京和上海的核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)僅分別為40萬平方米和26萬平方米，租金的企穩(wěn)回升將逐步推動資產(chǎn)價格走出拐點。

　　零售資產(chǎn)的價值重估

　　2022年，零售物業(yè)仍將存在價值重估的機(jī)會。

　　從我們的測算來看，2021年底的一線城市購物中心的平均資產(chǎn)價格指數(shù)較疫情前仍有10%-15%的下跌，但2021年上半年，主要購物中心運營商的租金收入與2019年同期相比增長超過10%，進(jìn)一步證明了基于運營能力的溢價空間。

　　而在資本市場上，截至2021年11月5日，亞太區(qū)主要零售物業(yè)房地產(chǎn)信托基金（REITs）的加權(quán)平均凈資產(chǎn)價值折價率為1.2%，遠(yuǎn)低于新冠疫情初時（取2020年3月31日數(shù)據(jù)）的34.2%，甚至低于2019年12月30日的4.3%，反映了二級市場投資者對零售物業(yè)的預(yù)期已快速好轉(zhuǎn)。

　　我們建議投資者重點關(guān)注一二線城市核心區(qū)位的增值改造以及核心增益型的區(qū)域型購物中心，運營能力欠缺的機(jī)構(gòu)投資者應(yīng)與相關(guān)運營團(tuán)隊進(jìn)行合作。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc