戴德梁行近日發(fā)布上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，對(duì)2022年三季度上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　2022年上半年，上海經(jīng)濟(jì)恢復(fù)至去年同期的九成，6月以后主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯改善，受經(jīng)濟(jì)回歸正常之利好，寫(xiě)字樓需求正在逐漸恢復(fù)中。根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)，三季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納面積23.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)208.3%，其中核心區(qū)4.9萬(wàn)平方米，新興區(qū)18.9萬(wàn)平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)的趨勢(shì)，主要是新項(xiàng)目入市帶動(dòng)交易的提升。

　　三季度徐匯中心區(qū)、蘇河灣、前灘三個(gè)區(qū)域均有重點(diǎn)項(xiàng)目入市，共計(jì)建筑體量27.7萬(wàn)平方米，核心區(qū)徐家匯板塊“徐家匯中心三期T1”、新興區(qū)靜安蘇河灣板塊“華潤(rùn)蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國(guó)際廣場(chǎng)”入市。

　　基于后市供應(yīng)壓力及經(jīng)濟(jì)放緩下需求走勢(shì)的不確定性，寫(xiě)字樓租金價(jià)格繼續(xù)下探，三季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金8.16元/平方米/天，環(huán)比二季度下滑0.37%，新興區(qū)降幅相對(duì)更顯著。從寫(xiě)字樓租賃成交的行業(yè)分布來(lái)看，今年前三季度，專(zhuān)業(yè)服務(wù)、金融及電子信息科技三大主力行業(yè)地位不變，貿(mào)易制造和生物醫(yī)藥排名第四、五位。從板塊來(lái)看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項(xiàng)目入市，提供優(yōu)質(zhì)辦公空間和優(yōu)勢(shì)租金價(jià)格吸引企業(yè)入駐；而一些老牌核心區(qū)位的陸家嘴、南京西路板塊則以深度行業(yè)聚焦保持成交優(yōu)勢(shì)。

　　戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示:從第三季度的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，后市將延續(xù)這一穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。營(yíng)商環(huán)境方面，更開(kāi)放的人才政策及五型經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉措為經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇提供了強(qiáng)有力的保障；同時(shí)，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業(yè)拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展新內(nèi)涵。自今年6月起，上海新設(shè)企業(yè)數(shù)量明顯好轉(zhuǎn)，盡管是填補(bǔ)前期的不足，但第三季度企業(yè)的行動(dòng)仍證明其對(duì)后市信心正在逐漸恢復(fù)。

　　零售物業(yè)市場(chǎng)

　　上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)受到疫情沖擊影響較大，在三季度，上海市政府出臺(tái)了一系列刺激消費(fèi)措施，修復(fù)本地居民的消費(fèi)信心，助力零售市場(chǎng)回暖，然而，零售空間租賃需求的復(fù)蘇尚處于初始階段，多數(shù)零售物業(yè)的業(yè)主仍維持租金減免和商務(wù)優(yōu)惠條件以吸引零售商入駐。

　　本季度優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的零售物業(yè)在十一黃金周之前搶先入市，助力市場(chǎng)回暖。如蘇河灣萬(wàn)象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街和上海天空萬(wàn)科廣場(chǎng)，分別為市場(chǎng)新增60000平方米、20000平方米、 110000平方米和100000平方米的零售面積。同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)均開(kāi)設(shè)大量國(guó)內(nèi)首店，例如， OTB集團(tuán)旗下Maison Margiela全球最大旗艦店、 MARNI中國(guó)首家概念旗艦店、 JIL SANDER中國(guó)首家旗艦店、 AMIRI亞太首店已于7月8日率先在錦滄文華揭幕。

　　大宗交易市場(chǎng)

　　2022年第三季度上海共錄得14宗、共計(jì)153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對(duì)于大宗交易影響延續(xù)顯現(xiàn)，第三季度成交總額遠(yuǎn)低于去年同期水平。

　　物業(yè)類(lèi)型方面，三季度辦公成交額占比依舊穩(wěn)定維持在超60%的水平，成交總金額達(dá)93.2億元，其中不乏如佳兆業(yè)金融中心、君康金融廣場(chǎng)等高金額交易，單筆交易均突破20億元。工業(yè)熱度不減，以20%的成交額占比穩(wěn)居第二。投資者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目出手保持謹(jǐn)慎，其成交金額占比穩(wěn)定在15%左右。

　　展望四季度，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)提出四大預(yù)測(cè)：因疫情反復(fù)及二季度封控延續(xù)影響，預(yù)計(jì)2022全年成交總額將低于去年的千億規(guī)模；內(nèi)資買(mǎi)家活躍度更高，預(yù)計(jì)四季度表現(xiàn)持續(xù)亮眼；物流資產(chǎn)包項(xiàng)目熱度不減，預(yù)計(jì)四季度物流類(lèi)型項(xiàng)目成交總額將顯著提升；多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等類(lèi)型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。

　　來(lái)源：戴德梁行

編輯：wangdc