近日，仲量聯(lián)行針對(duì)超過(guò)200個(gè)中國(guó)城市的辦公樓市場(chǎng)進(jìn)行了深度調(diào)研，重磅發(fā)布《應(yīng)勢(shì)開(kāi)新，重塑格局：2021中國(guó)辦公樓市場(chǎng)白皮書(shū)》，梳理總結(jié)了市場(chǎng)階段性特征和趨勢(shì)動(dòng)向。

　　中國(guó)各地辦公樓市場(chǎng)差異巨大 京滬租金高居世界前列

　　通過(guò)對(duì)全國(guó)所有直轄市、省會(huì)城市以及超過(guò)70%的地級(jí)市的宏觀經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合梳理，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，中國(guó)各級(jí)城市的辦公樓市場(chǎng)發(fā)展差異巨大，頭部城市已躋身全球領(lǐng)先地位，而“長(zhǎng)尾”區(qū)間則仍處于早期發(fā)展階段。受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國(guó)辦公樓發(fā)展可分為起步期、建設(shè)期、發(fā)展期、成熟期。目前僅北上廣深4個(gè)一線城市處于成熟期，而70%的中國(guó)內(nèi)地城市仍處于起步期。

　　在租金和體量方面，中國(guó)內(nèi)地僅有北上廣深等4座一線城市的甲乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)1,000萬(wàn)平方米，六成以上的內(nèi)地城市辦公樓體量尚不足50萬(wàn)平方米，相當(dāng)于每座城市里只有5至8棟現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的辦公樓宇。與一線城市租金高于5元/平方米/天相比，超過(guò)30%的城市辦公樓日均租金低于1元/平方米。從全球范圍來(lái)看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他內(nèi)地城市的租金水平都排在全球50名之后。

　　通過(guò)整合租金、體量、出租率、第三產(chǎn)業(yè)增加值等數(shù)據(jù)指標(biāo)，仲量聯(lián)行首創(chuàng)編制了城市辦公租賃成本指數(shù)，計(jì)算各城市每年實(shí)際產(chǎn)生的辦公場(chǎng)所租賃成本占相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增量的比重，為各城市辦公樓市場(chǎng)的租賃活躍度和租金承付水平提供參考借鑒。以發(fā)展和成熟期的租賃成本指數(shù)前10名排行為例（如下圖），該類(lèi)城市租賃成本指數(shù)越大，其租金承付能力就越高，市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力就越強(qiáng)，體現(xiàn)著中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最高水平，聚集著大量的頭部企業(yè)，如北京、上海、成都、西安等。

辦公樓租賃成本指數(shù) (發(fā)展和成熟期城市)

　　辦公需求向頭部城市聚集 部分城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩

　　通過(guò)選取2005至2020年這15年的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)分析，白皮書(shū)發(fā)現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地GDP排名前30城市第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長(zhǎng)一億元人民幣，會(huì)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)需求增加547平方米。其中深圳第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)對(duì)于辦公樓市場(chǎng)需求的拉動(dòng)最為強(qiáng)勁，一億元人民幣的增長(zhǎng)帶來(lái)1,672平方米的辦公樓使用需求。除一線城市外，其他拉動(dòng)力較強(qiáng)的城市則多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，大型企業(yè)擴(kuò)張需求穩(wěn)健的濟(jì)南、西安、成都等省會(huì)城市。

　　基于這樣的分析，仲量聯(lián)行也測(cè)算出了各城市辦公樓市場(chǎng)的理論需求上限。北京和上海甲乙級(jí)辦公樓的潛在需求均在4,000萬(wàn)平方米左右，廣州和深圳則在2,000萬(wàn)平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超過(guò)了700萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)總量排名前10城市的潛在需求總量則超過(guò)其他200多座城市的需求潛力總和，體現(xiàn)出中國(guó)辦公樓市場(chǎng)需求向頭部城市聚集的特征。

　　研究表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量前50大城市已建成辦公樓的總體量，距離潛在需求上限仍有超過(guò)6,000萬(wàn)平方米的差距，4座一線城市的總供應(yīng)缺口高達(dá)3,000萬(wàn)平方米以上，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)的整體供應(yīng)端還有20%左右的增長(zhǎng)空間。但從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)頭部城市已完成了所需辦公樓供應(yīng)超過(guò)八成的建設(shè)。尤其是全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量前50大城市中，已有17個(gè)城市的辦公樓處于“供應(yīng)過(guò)�！睜顟B(tài)，未來(lái)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的空間已經(jīng)較為有限。盲目建設(shè)、粗放開(kāi)發(fā)很有可能觸發(fā)供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)也需要轉(zhuǎn)向集約性資源投入和精細(xì)化管理，與新動(dòng)能加速協(xié)同，適配產(chǎn)業(yè)實(shí)際需求。

辦公樓需求潛力指數(shù)

　　下沉市場(chǎng)擴(kuò)張勢(shì)頭明顯 集中化企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略恰逢其時(shí)

　　“雙循環(huán)”發(fā)展格局下，大量企業(yè)著眼于龐大的中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，迫切希望在三四線城市謀篇布局。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，過(guò)去兩年，全國(guó)前十大頭部TMT企業(yè)的新擴(kuò)租面積合計(jì)超過(guò)150萬(wàn)平方米；從城市層面看，至少有80家全國(guó)性企業(yè)已經(jīng)在100多座城市設(shè)立了辦公地點(diǎn)或者在短期內(nèi)有租賃計(jì)劃，這也讓企業(yè)在購(gòu)置、租賃和使用房地產(chǎn)方面的花費(fèi)與日俱增，一家業(yè)務(wù)范圍遍布全國(guó)的中資企業(yè)每年與房地產(chǎn)相關(guān)的成本可達(dá)上億元人民幣，阿里巴巴、平安、中國(guó)銀行等行業(yè)巨頭甚至超過(guò)50億乃至上百億元/年。

　　龐大的房地產(chǎn)支出迫切需要企業(yè)管理層秉持長(zhǎng)期、遠(yuǎn)景思維，從集團(tuán)層面進(jìn)行集中化的通盤(pán)部署。在這種情況下，由分散式的物業(yè)租賃向集中化的企業(yè)房地產(chǎn)（CRE）戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變就成為了企業(yè)發(fā)展擴(kuò)展的必經(jīng)之路。白皮書(shū)指出，2013年時(shí)，全球范圍內(nèi)86%的跨國(guó)企業(yè)已建立集中化管理的CRE團(tuán)隊(duì)，而到 2015年時(shí)，這一數(shù)字則已經(jīng)達(dá)到92%。近年來(lái)，許多中國(guó)企業(yè)也逐步開(kāi)始建立集中化的CRE部門(mén)，以全國(guó)性、多城市、統(tǒng)籌化的管理模式來(lái)面對(duì)市場(chǎng)。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人張靜表示：“作為承載、傳遞和催化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平臺(tái)，辦公樓市場(chǎng)也遵循著社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的規(guī)律，迸發(fā)出新特點(diǎn)，展現(xiàn)出新趨勢(shì)。隨著中國(guó)企業(yè)在‘下沉市場(chǎng)’擴(kuò)張速度的加快，這些規(guī)模相對(duì)有限的城市聚合在一起，卻能催生出巨大的需求體量，構(gòu)成未來(lái)的增長(zhǎng)極，拓寬中國(guó)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展路徑。借助這份白皮書(shū)以及近期仲量聯(lián)行發(fā)布的中國(guó)首個(gè)覆蓋200多個(gè)城市的辦公樓市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)產(chǎn)品——‘JLL睿見(jiàn)數(shù)據(jù)’，我們希望通過(guò)不斷豐富的數(shù)據(jù)洞察和不斷擴(kuò)大的業(yè)務(wù)覆蓋，能夠攜手行業(yè)各方共同促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和變革。”

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc