硬科技驅動產(chǎn)業(yè)發(fā)展如今已演變成為西安經(jīng)濟轉型高質量模式的新引擎。據(jù)最新發(fā)布的《2021中國硬科技創(chuàng)新發(fā)展白皮書》顯示，西安市硬科技發(fā)展指數(shù)為62.02，位列全國第七。以此為基石，西安產(chǎn)業(yè)集群不斷壯大，GDP總量持續(xù)攀升，始終維持良好運行狀態(tài)。此外，作為第十四屆全運會承辦地，西安賽事品牌效應逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)濟發(fā)展新動能有望被進一步激活。
城市經(jīng)濟活躍投射在寫字樓層面，表現(xiàn)為企業(yè)日益旺盛的租賃需求。2021上半年，西安寫字樓市場在無新增項目入市背景下，空置率持續(xù)下降至28.3%，為近四年來最低水平，業(yè)主去化壓力相應減弱。
西安經(jīng)濟穩(wěn)中加固、恢復有力 城市“西納力”進一步提升
以“十四五”開局年及全運會為契機，西安2021上半年經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)定恢復的良好態(tài)勢，創(chuàng)新科技及制造業(yè)持續(xù)高質量發(fā)展，重點項目建設高開穩(wěn)走。
上半年，473個市級重點在建項目完成投資2859億元，達到年計劃的72.4%。159個新開工項目中，已開工132個，開工率達83%。235個省、市、區(qū)重點項目竣工投運，釋放產(chǎn)能943億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位超過6.6萬個。重點項目的快速推進，有力帶動了固定資產(chǎn)投資增長10.7%，兩年平均增長11.7%，分別高于全國、全省7.3和6.8個百分點，持續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭。
數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計局
截至二季度末，西安實現(xiàn)生產(chǎn)總值5099.62億元，同比增長7.8%，其中，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)步恢復，增加值3336.32億元，同比增長8.8%，兩年平均增長5.0%�？傮w來看，全市經(jīng)濟運行穩(wěn)中加固、恢復有力、動能增強。
寫字樓市場持續(xù)復蘇 空置率下降至近四年最低
據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2021上半年，西安寫字樓市場無新增供應入市，總體存量共計623萬平方米，其中甲級寫字樓保持201萬平方米�；谌\會發(fā)展契機，寫字樓市場持續(xù)復蘇，租賃需求延續(xù)上季度良好勢能。綜合作用之下，二季度全市空置率環(huán)比下降至28.3%，達到四年來最低水平。
凈吸納量方面，西安寫字樓市場2021年上半年共計錄入4.2萬平方米，較去年同期有大幅上漲。租金方面，本季度仍舊維持平穩(wěn)態(tài)勢，市場平均租金較上季度略有小幅上升，錄得103.5元每平方米每月。
無新增供應環(huán)境下，寫字樓可租賃面積不斷縮減，業(yè)主去化壓力相應減弱，市場信心進一步提振，下半年租金或將繼續(xù)上漲。
數(shù)據(jù)來源：58同城、安居客
寫字樓租賃面積方面，據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示：2021年二季度100-200㎡小面積項目關注度最高，占比34.9%，較去年同期下降2.3%，300—500㎡中型面積項目搜索熱度持續(xù)上升，占比13%，較去年同期上升3.6%。西安市經(jīng)濟態(tài)勢穩(wěn)步恢復，房地產(chǎn)投資占GDP的比重常年維持在30%，促使中小型辦公面積需求相應抬頭。值得注意的是，超過2000㎡大型面積熱度略有下降， 或與在線教育行業(yè)受監(jiān)管影響有關。
數(shù)據(jù)來源：58同城、安居客
就二季度寫字樓租賃搜索熱度排名TOP10榜單來看，高新區(qū)和未央?yún)^(qū)上榜商圈數(shù)量最多。對比去年，高新區(qū)憑借優(yōu)越的營商環(huán)境及金融利好政策傾向持續(xù)穩(wěn)坐企業(yè)最鐘愛區(qū)域榜首。此外，地鐵十四號線開通后有效提升城北區(qū)域周邊寫字樓交通便利程度，使得未央?yún)^(qū)租賃搜索熱度進一步上升。
第三方辦公品牌活躍度上升 在線教育行業(yè)租賃需求降低
從租賃需求行業(yè)占比來看，2021上半年西安寫字樓新增租賃最為活躍的前三大行業(yè)分別為房地產(chǎn)、金融、信息技術，占比24%、13%、11%。
與上季度相同，房地產(chǎn)行業(yè)租賃需求始終獨占鰲頭，這與西安樓市連續(xù)數(shù)月保持高熱狀態(tài)息息相關。盡管二季度西安宣布繼深圳、成都之后第三個實施二手房指導價，但目前仍未看到較大成效。相信未來房地產(chǎn)行業(yè)還將成為租賃市場主要來源及支撐力量。
此外，第三方辦公空間運營商租賃需求于本季度上升，占比達10%，位列第四。其中，偉邦資產(chǎn)、恒創(chuàng)嘉逸等入駐保利中心，進一步去化大面積房源。憑借高水準的運營服務水平及靈活的租賃模式，第三方運營商備受青睞，未來租賃需求及面積或將持續(xù)攀升。
值得注意的是，隨著監(jiān)管政策的逐步收緊，在線教育企業(yè)大受影響，擴張步伐收緩，部分企業(yè)宣布大批量裁員，行業(yè)租賃需求隨之降低。但另一方面行業(yè)整改也將為寫字樓市場釋放大量空置房源，有升級及擴張需求的企業(yè)可及時關注變動。
二季度寫字樓掛牌價格上漲 中心城區(qū)碑林區(qū)迎頭趕上
據(jù)58同城、安居客《2021年Q2寫字樓價格地圖》顯示，二季度西安寫字樓掛牌價格為14875元/㎡，環(huán)比上漲4.02%。分區(qū)域來看，曲江新區(qū)以17108元/㎡的掛牌價格排名靠前，雁塔區(qū)以16033元/㎡的水平排在其后。
從具體成交數(shù)據(jù)來看，2021年二季度西安一手寫字樓市場成交套數(shù)2085套，成交面積18.15萬㎡，上半年累計成交5304套，成交面積42.24萬㎡。2021年上半年，寫字樓市場逐步復蘇，成交量大幅增長，全市一手寫字樓成交面積環(huán)比增長709.20%，同比增長126.97%。
據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示：寫字樓出售搜索熱門區(qū)域前三名分別為高新區(qū)、曲江新區(qū)、碑林區(qū)。此次中心城區(qū)碑林區(qū)迎頭趕上位居第三，與其持續(xù)提升金融服務實體經(jīng)濟能力，助力企業(yè)上市密不可分。
細化到商圈范圍來看，高新管委會周邊熱度持續(xù)攀升。依托于管委會周邊政策優(yōu)勢，高新區(qū)企業(yè)辦事流程大幅簡化，2021年區(qū)域內營商環(huán)境再次提升。
此外，曲江新區(qū)雁展路附近熱度有所上升，隨著區(qū)域內全國第二座萬象天地開業(yè)，周邊商務氛圍將會更加濃厚，寫字樓需求還將繼續(xù)遞增。
結 語
2021年樓市一大關鍵詞即為“變局”，然而西安寫字樓市場能始終以“韌性”為主調不斷穩(wěn)步發(fā)展實屬不易。想必這一切都得益于西安龐大的經(jīng)濟基礎、優(yōu)質的人口基數(shù)及行業(yè)的高質量發(fā)展三座馬車并駕齊驅的影響。
在“十四五”開局之年及全運會的雙重機會窗口下，西安將加快基礎設施建設，不斷完善“6+5+6+1”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推動全行業(yè)健康發(fā)展壯大，使得企業(yè)辦公需求不斷釋放。
展望2021下半年，西安寫字樓市場將迎來20余萬平方米新增供應，主要集中在高新及城北區(qū)域。盡管短期內空置率或將上升，但隨著西安版圖的不斷擴張，核心區(qū)域寫字樓市場租賃需求仍將活躍，租金或將小幅提升。
此外，國家超算西安中心下半年建成投入使用后將輻射虹吸更多信息技術類企業(yè)。在互聯(lián)網(wǎng)飛速迭代發(fā)展的當下，寫字樓運營商是否能夠提供相應水準的空間規(guī)劃及服務水平成為了企業(yè)擇址的新訴求。
值得注意的是，西安住宅市場不斷收緊，各項調控政策頻出，商業(yè)地產(chǎn)或將迎來新藍海。加之西咸一體化外，西安都市圈不斷東拓與渭南共建西渭東區(qū)，產(chǎn)城融合范圍不斷擴大，西安寫字樓市場有望迎來新的機遇及挑戰(zhàn)。
來源：58同城、安居客
編輯：wangdc
