近日，萊坊對2021年上半年亞太地區(qū)倉儲市場予以回顧并發(fā)布報告。2021年上半年，電子商務因受益于消費者和企業(yè)持續(xù)向線上轉型的趨勢，使得亞太地區(qū)的倉儲市場需求依然強勁。

　　根據英國運輸情報顧問公司(Transport Intelligence)公布的數據顯示，受新冠疫情的正面影響，亞太地區(qū)的電子商務物流市場于去年增長22%左右，達到約1,530億歐元（1,820 億美元）。盡管區(qū)域內有疫情反復的現(xiàn)象，但亞太地區(qū)的主要倉儲租金基本保持不變，同比小幅下降 0.1%。在堅韌的基本面支撐下，預計亞太地區(qū)倉儲市場將保持積極態(tài)勢，并穩(wěn)定下半年的租金情況。

　　澳大利亞東海岸優(yōu)質倉儲迎來十年來空置率新低

　　今年上半年，澳大利亞東海岸優(yōu)質倉儲租賃需求旺盛，在整個亞太地區(qū)表現(xiàn)突出。東海岸地區(qū)迎來了十年來空置率新低，其中悉尼、墨爾本和布里斯班的入住率高于平均水平。開發(fā)商對投機性建設的信心也顯著上升，悉尼和布里斯班的新增供應量迅速增長。

　　隨著東海岸疫情反復并恢復封鎖，預計在電子商務需求進一步刺激下，倉儲及貨運需求將會進一步增大。當然，這也將對空置率處于低位的區(qū)域形成壓力(可供挑選的倉儲空間有限)。預計未來澳大利亞的情況將會有所轉變，且形勢會有利于租金呈上升趨勢的業(yè)主。

　　新加坡的主要倉儲租金同比下降3.9%

　　新加坡的主要倉儲租金同比下降3.9%，未來隨著新增供應入市(預計從現(xiàn)在到2022年將有620萬平方英尺的新增供應交付)，將給市場形成一定壓力。得益于租戶需求旺盛，目前市場情況基本穩(wěn)定，截至2021年上半年的入住率仍保持在接近90%的水平，并且同比趨緊。電子商務、制造業(yè)以及最近建立的疫苗生產設施對倉儲空間的需求將對市場回升提供支撐。預計新加坡的的倉儲租金將保持穩(wěn)定，并預計在未來6-12個月將溫和上漲1-3%。

　　預計中國香港城市倉儲市場的基本面將保持不變

　　中國香港特別行政區(qū)的租金也基本保持穩(wěn)定并略有上升。與亞太地區(qū)的其他區(qū)域類似，電子商務需求將繼續(xù)成為該區(qū)域的主要驅動力。隨著從零售業(yè)向電子商務的轉型，倉儲需求增加，且入住率保持在90%左右。預計中國香港的倉儲市場基本面將保持不變，且租金在今年下半年保持穩(wěn)定。

　　中國內地物流設施和倉儲仍然保持著高需求

　　中國內地經濟很大程度上已恢復到疫情前的水平，但物流及倉儲需求仍然旺盛。電子商務第三方物流和冷庫占2020年新增租賃的70%以上。受惠于國家對經濟內循環(huán)和消費升級的支持，預計這些行業(yè)將繼續(xù)成為今年倉庫租賃活動的主要需求驅動力。

　　中國內地東北一線城市受新增供應不足的持續(xù)困擾，租金增長約1.5-3%。隨著國家經濟復蘇步伐加快，北京錄得本地最大租金漲幅同比上漲了4.4%。同樣由于供給不足，上海對倉儲空間的需求依舊保持旺盛，其中部分原因是冷鏈運營商的倉儲需求回升，且大量日用品消費轉向線上。由于部分地區(qū)項目延遲交付，上半年倉儲空置率從去年同期的12%下降至了9%。上海本地倉儲空間供應不足推動了周邊物流集群的發(fā)展。

　　萊坊高級董事，工業(yè)服務部鄭衛(wèi)華表示，得益于上海有效的管控疫情，上海的生產和消費所帶來的倉儲需求保持穩(wěn)定增長，但疫情沖擊下受到嚴重影響的國際航運，使得滿足進出口需求的非保稅倉庫面臨嚴重短缺，上海洋山和外高橋附近的非保稅倉庫租賃需求大量無法滿足，已經迫使部分需求轉而尋求短期租賃保稅倉庫以過渡。鑒于上海港口附近倉庫供應的長期短缺，我們建議客戶可考慮長期租賃，或者把目光投向更遠的地方如奉賢地區(qū)，更有遠見的可以考慮基于上港集團所牽頭的長三角港口聯(lián)動操作模式而把業(yè)務轉移至嘉興港或太倉港附近。涉及具體的操作可行性和方案對比，萊坊工業(yè)部可以提供更多的咨詢支持。

　　亞太地區(qū)某些區(qū)域物流倉儲市場面臨挑戰(zhàn)

　　隨著病毒變異加劇了亞太部分地區(qū)的疫情，某些區(qū)域倉儲市場面臨挑戰(zhàn)。但雅加達和吉隆坡就設法避免了疫情帶來的不確定性，并在有利的供應條件支持下，基本維持了市場的穩(wěn)定，甚至有所上升。雖然預計顯示今年亞太區(qū)下半年租金將保持穩(wěn)定，但疫情對印度尼西亞經濟的打擊可能會抑制消費，而馬來西亞首都的租戶則對租賃承諾變得謹慎。但曼谷可能繼續(xù)保持彈性，主要得益于其具有主導性且量身定制的市場，以及電子商務和物流行業(yè)的需求增長。

　　NCR(National Capital Region, 印度首都德里及鄰近的衛(wèi)星城市)在2021年上半年出現(xiàn)了小幅同比增長的同時，孟買和班加羅爾的倉儲租金也得到了修正。雖然由于鋼鐵和其它材料的價格上漲，建筑成本預計將有所上升，但未來12個月內，業(yè)主在租金上幾乎沒有妥協(xié)空間，此外，雖然目前整體市場較之前有所改善，但不確定的需求環(huán)境仍可能對租金增長造成不利影響。隨著疫苗接種步伐的加快，這種僵局很可能會在12 個月期內打破，而且由于通脹壓力，租戶最終會向高租金妥協(xié)。

　　萊坊亞太區(qū)租戶及商業(yè)代理部主管Tim Armstrong表示，盡管現(xiàn)在全球仍于疫情的影響之下，但受電子商務需求的持續(xù)驅動，亞太地區(qū)倉儲市場基本保持穩(wěn)定。但新冠疫情使供應鏈彈性的發(fā)展成為焦點，主要租戶也正在通過附加庫存緩沖和擴大城市分配節(jié)點來重新配置他們的戰(zhàn)略予以應對。這將對加強物流空間的需求產生積極的連鎖反應。此外，地區(qū)開發(fā)商仍在尋找利用增長趨勢的機會，這表明他們對亞太地區(qū)倉儲市場保有持續(xù)信心。

　　來源：萊坊

編輯：wangdc