2021年第二季度，南京辦公樓市場租賃成交表現(xiàn)趨于活躍，其中金融、房地產(chǎn)及建筑、專業(yè)服務(wù)以及科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求表現(xiàn)旺盛，帶動整體空置率小幅下降，租金趨于穩(wěn)定。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，在“雙循環(huán)”發(fā)展新格局下，市場回暖跡象明顯，核心商圈消費(fèi)提檔升級，市場平均空置率有所下降 。

　　仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢總經(jīng)理辛毅表示：“南京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢，營商環(huán)境不斷優(yōu)化，各行業(yè)需求加速復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)辦公樓市場韌性凸顯。第二季度南京各項(xiàng)消費(fèi)數(shù)據(jù)回暖，這些利好信號將加快推進(jìn)南京建設(shè)國家創(chuàng)新型城市與國際消費(fèi)中心城市�！�

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　金融和房地產(chǎn)建筑行業(yè)需求活躍。二季度，除新入市項(xiàng)目外，南京存量優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的凈吸納量達(dá)到近４萬平方米，租賃問詢及成交活躍度均有明顯提升。進(jìn)入４月后，企業(yè)搬遷需求開始集中釋放，租賃需求相較于上季度大幅上升，成交板塊集中于兩大成熟商務(wù)區(qū)——新街口和河西，以保險(xiǎn)公司為代表的金融行業(yè)、房地產(chǎn)及建筑行業(yè)成為二季度成交的中堅(jiān)力量。

　　自今年南京市第四次發(fā)布“一號文”以來，持續(xù)推動科技創(chuàng)新名城的高質(zhì)量深化發(fā)展。通過實(shí)施“121”發(fā)展戰(zhàn)略，吸引眾多科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)公司擴(kuò)張南京市場，如得物、沃飛電商等在河西板塊強(qiáng)勢入駐。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)快速發(fā)展帶動部分搬遷與升級需求，數(shù)字經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈發(fā)展初見成效，河西板塊未來有望承接科技產(chǎn)業(yè)利好。二季度，眾多頭部房企如招商蛇口、華潤等紛紛出手拿地，不僅促進(jìn)南京多中心格局加速發(fā)展，房地產(chǎn)及建筑行業(yè)也成為辦公樓的重要租戶，占新租成交比例約25%。

　　二季度兩棟新竣工項(xiàng)目入市，整體空置率未受顯著影響，南部新城首棟甲級辦公樓入市。2021年二季度兩棟新竣工項(xiàng)目入市：位于南京南站的瀚瑞中心在季度末交付使用，總體量為64,000平方米，該項(xiàng)目為南京南站目前唯一甲級辦公樓，對南京南站板塊的競爭力提升至關(guān)重要；另一棟為自用辦公樓項(xiàng)目，位于玄武區(qū)的總體量約為 65,850平方米的熊貓中央廣場B塔。二季度，甲級項(xiàng)目業(yè)主提供多樣的優(yōu)惠租賃政策以吸引租戶續(xù)租和新租戶入駐，同級別樓宇間租戶搬遷較為頻繁，新入市項(xiàng)目使得甲級辦公樓空置率略有上浮至31.8％；乙級辦公樓空置率則有所回落，環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至20.5%。目前，全市整體辦公樓市場存量升至451萬平方米，整體空置率保持相對平穩(wěn)為25.7%。

　　二季度市場需求回暖，租金仍處于下行通道。二季度，排除新入市項(xiàng)目影響，甲級辦公樓市場凈有效租金錄得4.2元每平方米每天，環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，乙級辦公樓市場凈有效租金錄得3.2元每平方米每天，基本與上季度持平。新街口板塊的甲級辦公樓租戶相較于一季度客戶活躍度有所增強(qiáng)，而河西板塊則凸顯了較強(qiáng)的行業(yè)集聚效應(yīng)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新租大多選址河西，新租占比約為73%。同時(shí)，二季度部分優(yōu)質(zhì)辦公樓業(yè)主仍采取以價(jià)換量或延長免租期等策略。甲級辦公樓租金的持續(xù)下探吸引了一些有升級搬遷需求的租戶遷入更為優(yōu)質(zhì)的辦公樓項(xiàng)目。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：今年下半年，復(fù)地中心、金鷹世界B塔和C塔、國泰君安金融中心以及金融城２期即將迎來交付。2021年南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境回暖，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)金融行業(yè)以及房地產(chǎn)建筑類企業(yè)需求將會繼續(xù)增加，而受政策影響的在線教育類行業(yè)未來需求將縮減。未來新增供應(yīng)將達(dá)到歷史高位，供過于求的局面或使得南京整體辦公市場情緒趨于謹(jǐn)慎樂觀，預(yù)計(jì)租金將長期處于調(diào)整態(tài)勢當(dāng)中。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示：“面對較大未來供應(yīng)，預(yù)計(jì)南京辦公樓市場將進(jìn)入消化期。但隨著辦公樓租賃需求的穩(wěn)步復(fù)蘇，我們對市場前景抱有信心。從細(xì)分板塊來看，鼓樓及新街口有限的新增供應(yīng)量將使租金維持穩(wěn)定；而河西板塊隨著高品質(zhì)項(xiàng)目入市，可供租戶的選擇增多，有助于提升市場活躍度�！�

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　核心零售物業(yè)市場重新煥發(fā)生機(jī)，次級商圈零售物業(yè)市場維持平穩(wěn)。2021年上半年，存量項(xiàng)目的租賃進(jìn)展帶來約11萬平方米的凈吸納量，整體空置率環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至 4.4%。核心商圈零售物業(yè)表現(xiàn)良好，空置率環(huán)比下降2.9個(gè)百分點(diǎn)至3.8%，提檔升級取得初步成效。二季度，熱門連鎖餐飲品牌如Holiland、池奈、另茶、回蘭、Sevenbus等國內(nèi)餐飲品牌持續(xù)布局南京零售市場，同時(shí)帶動次級商圈凈吸納量提升。

　　二季度零售品牌結(jié)構(gòu)集聚升級，購物中心主動謀變。首店經(jīng)濟(jì)自帶的網(wǎng)紅效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，促使老牌零售企業(yè)打破固定的商業(yè)業(yè)態(tài)模式邊界，集中進(jìn)行品牌升級改造，例如德基廣場將商業(yè)與文化相結(jié)合，下半年將開放文化空間，用藝術(shù)講述“南京城市基因”；新百調(diào)整雙首層策略，負(fù)一層美食廣場將會引入眾多網(wǎng)紅店以及首店；水游城繼續(xù)深化夏季夜間IP，開展“秦淮夜肆·嗨森一夏”周末市集活動。與此同時(shí)，從業(yè)態(tài)表現(xiàn)來看，餐飲、運(yùn)動品牌及潮流女裝等租賃需求強(qiáng)勁。其中熱門連鎖餐飲品牌在南京擴(kuò)店最為凸顯，占比最高達(dá)到42%，如斗鎏火鍋華東首店落址南京，gaga南京首店選址德基；其次服飾類品牌占比約為29%，成為購物中心首層主力選擇，其中運(yùn)動品牌以及潮流女裝擴(kuò)店最為活躍，全國第三家Goyard選址德基，Maia active南京首店落址德基，李寧、回力等一波國潮品牌紛紛布局南京市場。

　　二季度核心商圈迎來一改造項(xiàng)目入市，次級商圈迎來一項(xiàng)目開業(yè)。新項(xiàng)目為位于浦口的橋北萬象匯，該項(xiàng)目為華潤在南京的萬象匯系列首店，6月29日開業(yè)入駐率100%，各頭部房企在次級商圈的零售產(chǎn)業(yè)布局，成熟度日漸提升，足以顯示出次級商圈的消費(fèi)活力，更加彰顯出南京在多級商圈發(fā)展中的創(chuàng)新城市商業(yè)體系。除此之外，存量項(xiàng)目金茂匯一期煥新升級，重新開業(yè)改名為金茂覽秀城，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)業(yè)態(tài)模式，重新打造為“潮流聚集地”，以年輕人為主要目標(biāo)群體，引入 “笑果文化”南京首店、言又幾黑金店南京首店、奈雪的茶Pro南京首店、牛New壽喜燒南京首店等體驗(yàn)式消費(fèi)模式品牌，開業(yè)入駐率高達(dá)98%，帶動周邊商場空置率小幅上浮。

　　零售物業(yè)市場需求回暖，租金穩(wěn)中有升。租金方面，隨著經(jīng)濟(jì)形式回暖，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金略有回升，錄得16元每平方米每天，環(huán)比小幅上浮0.2個(gè)百分點(diǎn)。核心商圈彰顯出強(qiáng)大的消費(fèi)活力，租金漲幅為0.3%，約為21元每平方米每天。次級商圈租金環(huán)比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，約為11元每平方米每天。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望： 2021年下半年預(yù)計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)約51萬平方米體量，其中3個(gè)項(xiàng)目位于河西，預(yù)計(jì)將顯著提升河西板塊的零售商業(yè)氛圍。隨著南京政府印發(fā)創(chuàng)建國際消費(fèi)中心城市三年行動計(jì)劃，外加購物中心業(yè)態(tài)品牌的迭代更新，都將高效激發(fā)南京零售物業(yè)市場的潛能，商業(yè)項(xiàng)目將更加明確商業(yè)主題，強(qiáng)化消費(fèi)活力新動能，完善城市商業(yè)布局。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc