CBRE世邦魏理仕7月12日發(fā)布《2021年二季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》指出，二季度北京甲級寫字樓市場凈吸納量創(chuàng)新高，其中金融業(yè)占新租需求34%，特別是傳統(tǒng)金融的基金、證券等在本季度領(lǐng)跑新租需求。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　金融領(lǐng)跑新租需求，甲級凈吸納量創(chuàng)新高

　　2021年第二季度，北京寫字樓市場迎來東二環(huán)和麗澤區(qū)域的三個新項目的交付使用，新增辦公建筑面積共計28萬平方米。

　　市場需求延續(xù)上季度增長態(tài)勢，其中金融業(yè)占新租需求34%，特別是傳統(tǒng)金融的基金、證券等在本季度領(lǐng)跑新租需求，在CBD、東二環(huán)、奧體等子市場完成多宗大面積擴(kuò)租和升級搬遷交易。TMT和專業(yè)服務(wù)業(yè)分別占新租需求的30%和7%，緊隨其后。

　　全市凈吸納量錄得30.0萬平方米，環(huán)比增長81%；升級需求持續(xù)放量，使得甲級寫字樓凈吸納量升至19.1萬平方米，創(chuàng)歷史新高。整體空置率連續(xù)第二個季度環(huán)比下降至16.9%。區(qū)域之間供需狀況分化：中關(guān)村和望京科技企業(yè)強(qiáng)勁擴(kuò)租需求使得可租賃面積持續(xù)減少，空置率位列全市最低和次低；金融街受高租賃成本影響，外溢需求增多，空置率已升至2010年以來最高水平；CBD、燕莎、東二環(huán)和王府井等成熟商務(wù)區(qū)在前期租金回調(diào)的帶動下，可租面積穩(wěn)步去化；奧體優(yōu)質(zhì)可租空間充裕，是大面積搬遷和擴(kuò)租需求的熱門選擇之一；而麗澤、通州和石景山等新興商務(wù)區(qū)在新增供應(yīng)放量，政策紅利、租賃成本優(yōu)勢以及商務(wù)配套改善等多重因素的推動下，去化速度快于預(yù)期。

　　整體寫字樓平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.7%至每月每平方米398.9元。供應(yīng)集中區(qū)域以及空置壓力較大的業(yè)主可提供租金優(yōu)惠，以抓住當(dāng)前活躍的市場機(jī)會加速去化。

　　未來六個月，全市有近59萬平方米新增供應(yīng)，空置率預(yù)計將重新上揚。在需求強(qiáng)勢復(fù)蘇之下，租金跌幅有望進(jìn)一步收窄。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部負(fù)責(zé)人 張冀蘇指出："2021年上半年，北京寫字樓市場整體空置率連續(xù)兩個季度下降，凈吸納量錄得46.6萬平方米的高位。在整體市場需求強(qiáng)勁復(fù)蘇的同時，也需要看到，子市場在供需局面上并非表現(xiàn)一致。傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)在旺盛的區(qū)位升級需求驅(qū)動下，供需恢復(fù)均衡，部分子市場可租面積緊俏；而新興商務(wù)區(qū)則持續(xù)為租戶提供充裕的優(yōu)質(zhì)辦公空間，租戶需要在不同市場采取針對性的策略。"

　　北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場

　　租賃需求更趨多元，產(chǎn)業(yè)政策扶持見成效

　　2021年第二季度，北京商務(wù)園區(qū)市場未錄得新增供應(yīng)，個別原計劃入市的項目均推遲到今年下半年入市。

　　本季度市場需求持續(xù)釋放，整體凈吸納量錄得18.0萬平方米，環(huán)比增長17%。租賃需求較上季度更為多元化，雖然科技、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)行業(yè)依舊是園區(qū)市場的主力需求，但生物醫(yī)藥、文體娛樂以及電子貿(mào)易類租戶亦有表現(xiàn)。從各子市場活躍度看，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)表現(xiàn)突出，得益于區(qū)域?qū)Ω咝录夹g(shù)企業(yè)以及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的大力扶持，成為季內(nèi)去化面積最多的子市場；泛中關(guān)村區(qū)域各子市場依舊保持活躍態(tài)勢，北清路一帶也繼續(xù)承接頭部科技企業(yè)的擴(kuò)張需求；豐臺科技園子市場需求主要來源于中小型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而大興子市場則吸引了生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的辦公租賃需求。

　　整體市場空置率環(huán)比下降2.2個百分點至16.9%，全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.3%至每月每平方米161.2元。各子市場表現(xiàn)分化：石景山、順義、大興和經(jīng)開區(qū)子市場依舊面臨比較大的空置壓力，繼續(xù)下調(diào)租金；豐臺科技園和電子城子市場租金基本保持平穩(wěn)，而中關(guān)村軟件園、上地和北清路等子市場在目前有限的可租面積下租金出現(xiàn)小幅上調(diào)。

　　未來六個月，北清路、豐臺科技園、經(jīng)開區(qū)和石景山等子市場預(yù)計會迎來合計115.8萬平方米的新增供應(yīng)，加大區(qū)域內(nèi)的去化壓力。后疫情時代對數(shù)字經(jīng)濟(jì)以及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將持續(xù)為商務(wù)園區(qū)需求創(chuàng)造紅利。

　　世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："北京以其生產(chǎn)和研發(fā)能力以及龐大的國內(nèi)消費市場，成為亞太區(qū)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)最具競爭力的城市之一。商務(wù)園區(qū)是國內(nèi)外生命科學(xué)企業(yè)選址擴(kuò)張的首選，中關(guān)村生命科學(xué)園和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是兩大成熟的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域，而大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地近年的發(fā)展也非常迅速。隨著政府持續(xù)引導(dǎo)并支持產(chǎn)業(yè)專項技術(shù)的發(fā)展，生命科學(xué)將成為商務(wù)園區(qū)新增租賃需求的重要引擎。"

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　新開零售物業(yè)帶動新興商務(wù)區(qū)配套成熟傳統(tǒng)零售回暖，區(qū)域型購物中心人氣領(lǐng)先出租率回升

　　2021年第二季度，分別位于新興商務(wù)區(qū)麗澤和通州的首創(chuàng)龍湖麗澤天街和北投愛琴海購物公園紛紛入市，共為市場新增17.5萬平方米的商業(yè)面積。入駐麗澤天街的品牌大多布局具有特殊產(chǎn)品線或場景概念的門店；北投愛琴海的區(qū)域首店占比則超過了50%，引入了大批年輕潮牌、萌寵、電玩以及設(shè)計集合店。

　　本季度整體新租需求繼續(xù)回暖，高流量的餐飲、新能源汽車展廳對購物中心的需求持續(xù)釋放，兒童及親子業(yè)態(tài)包括教育培訓(xùn)、兒童娛樂及服務(wù)季內(nèi)表現(xiàn)活躍。傳統(tǒng)零售拓店需求有明顯回暖，其中戶外運動品牌繼續(xù)進(jìn)駐核心商圈優(yōu)質(zhì)項目，Spyder、Outdoor都有錄得開店，匡威在北京apm即將開出全國首家品牌體驗中心，李寧、FILA也在繼續(xù)布局；國內(nèi)潮流服飾品牌如The Sealife、Blue Erdos、Cara Blue和Initial季內(nèi)也有新店開出。

　　區(qū)域型購物中心客流和出租率迅速回升，帶動整體市場空置率環(huán)比下降1.9個百分點至8.5%。其中位于清河區(qū)域的萬象匯對品牌和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，注入年輕化的元素，達(dá)到滿租。隨著零售業(yè)態(tài)銷售表現(xiàn)的復(fù)蘇，整體購物中心首層租金報價同樣本比環(huán)比上漲0.1%至每天每平方米35.9元。

　　未來六個月將會有七個共計體量43.6萬平方米的購物中心計劃開業(yè)，且均分布在非集中商圈。隨著商場客流進(jìn)一步提升，預(yù)計租金會小幅回升。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人 宋海燕表示："本季度新開業(yè)項目分別位于麗澤和通州兩大新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域近年交付的大量辦公項目，為購物中心提供有利的消費需求和商務(wù)型消費場景支撐。新項目滿足商務(wù)配套的同時，引入大批具有特色、潮流屬性的商戶，還為年輕人提供就近打卡和社交的場所，為新興區(qū)域發(fā)展注入活力。"

　　倉儲物流市場

　　新增供應(yīng)帶動凈吸納量躍升至近三年新高

　　2021年第二季度北京順義空港有兩個項目共8.8萬平方米新增面積交付，皆為高性價比的多層倉，入市即被大型租戶消化達(dá)到滿租。

　　新增項目入市帶來的可租面積帶動凈吸納量環(huán)比增長132%，是自2018年第三季度以來首次超過10萬平方米。電商和第三方物流的租賃需求持續(xù)火熱，分別占總新增租賃面積的34%和26%。

　　北京倉儲物流市場整體空置率環(huán)比下降0.7個百分點至1.0%，是2019年第一季度以來的最低水平，供不應(yīng)求局面持續(xù)。市場對于高標(biāo)庫需求持續(xù)增加，全市平均租金繼續(xù)穩(wěn)步攀升，同樣本比環(huán)比上漲2.0%至53.1元/平方米/月。

　　未來六個月預(yù)計仍有三個項目合計21.2萬平方米的新增供應(yīng)入市，將繼續(xù)緩解當(dāng)前市場的供求矛盾，"入市即滿租"的現(xiàn)象亦將持續(xù)發(fā)生。本季度北京倉儲用地市場分別錄得位于大興機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和密云兩個新興區(qū)域的兩宗合計面積31.7萬平方米的倉儲用地成交，買家均為終端用戶，有助于進(jìn)一步完善北京城市基本服務(wù)保障功能。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人 李虹指出："本季度長時間沉寂的北京倉儲用地市場重新活躍，以解決北京本市的城市配送為開發(fā)目的。而天津和廊坊市場也有大體量新增供應(yīng)在本季度或下半年陸續(xù)投入使用，京津廊三地供給側(cè)的活躍將給予企業(yè)不同層次的倉儲物流需求布局更多選擇，有利于提升區(qū)域物流配送服務(wù)的整體效率和品質(zhì)。"

　　投資市場

　　零售物業(yè)投資意愿復(fù)蘇，國內(nèi)險資和外資活躍

　　2021年第二季度，北京物業(yè)投資市場共達(dá)成七筆大宗交易，交易總額達(dá)209.4億元，環(huán)比大致持平。有三宗40億元以上的超大體量交易，其中CBD錄得北京2019年以來單體金額最大的交易。

　　辦公物業(yè)占總交易額的54%，其中核心、新興商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)均有成交，體現(xiàn)買家對整體辦公資產(chǎn)以及當(dāng)?shù)貐^(qū)位價值長期成長性的信心。而零售物業(yè)資產(chǎn)的流動性進(jìn)一步釋放，占總交易額的19%。隨著疫情后國內(nèi)零售活動的正�；�，品牌拓店意向的改善，以及國內(nèi)消費潛力的釋放，零售物業(yè)資產(chǎn)的投資吸引力逐漸恢復(fù)。

　　具有融資成本優(yōu)勢的大型國內(nèi)險資是本季度最活躍的買家之一，包括和諧健康保險完成季內(nèi)最大單體交易，以及平安收購含有北京來福士廣場的凱德資產(chǎn)包，兩項北京物業(yè)均有穩(wěn)定的租金收入。境外資本則是另一個積極的買家類型，如博楓購入含北京悅薈廣場的資產(chǎn)包。境外投資者在資產(chǎn)包交易的豐富經(jīng)驗，以及北京物業(yè)在市場的號召力，都對所屬資產(chǎn)包的交易達(dá)成起到了明顯的推動作用。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人 紀(jì)剛指出："租戶租金水平和租金增長能力"為基礎(chǔ)的估價邏輯越來越受到買賣雙方的認(rèn)同，使得更多在此邏輯下估值合理的核心型或核心增益型可投物業(yè)釋放到市場。而隨著未來租賃市場持續(xù)復(fù)蘇，投資者將獲得通過改善項目租賃表現(xiàn)而提升投資回報的更大空間。未來隨著市場資本運作模式和交易架構(gòu)模式的多元化、靈活化，北京物業(yè)市場整體流動性和交易額有望進(jìn)一步提升。"

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc