歷經(jīng)蓬勃發(fā)展的黃金十年，得益于消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容、電子商務(wù)穩(wěn)步拓展等因素，中國(guó)物流地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中已形成以大型城市群為依托、多個(gè)核心物流樞紐并存的市場(chǎng)格局。

　　2021年是中國(guó)“十四五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，“2035遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（草案）”中提到要健全現(xiàn)代物流體系——降低成本，提升智慧化、智能化水平，這也對(duì)物流業(yè)發(fā)展提出了更高要求。從投資市場(chǎng)角度看，物流地產(chǎn)占中國(guó)大宗物業(yè)投資的比重已從2019年的5%升至2020年的14%。在此背景下，仲量聯(lián)行于近日發(fā)布了《勇毅篤行，蓄勢(shì)而發(fā)：中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書(shū)》，從發(fā)展動(dòng)力、市場(chǎng)格局、投資賽道三個(gè)維度洞察中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，繼而展望未來(lái)趨勢(shì)。

　　發(fā)展動(dòng)力：傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)持續(xù)增長(zhǎng)，新興驅(qū)動(dòng)釋放新需求

　　中國(guó)物流地產(chǎn)在過(guò)去十年取得了巨大的發(fā)展，其需求的不斷釋放來(lái)自于多維因素的驅(qū)動(dòng)：以社會(huì)消費(fèi)、第三方物流、電子商務(wù)、傳統(tǒng)零售及制造業(yè)為代表的傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)因素是物流地產(chǎn)市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要基石；另一方面，在社會(huì)消費(fèi)升級(jí)與疫情催化之下，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸衍生出諸如冷鏈物流、生鮮電商、醫(yī)療醫(yī)藥、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等新興驅(qū)動(dòng)要素。

市場(chǎng)格局：城市群造就核心物流樞紐，衛(wèi)星城承接外溢需求

　　伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，中國(guó)物流地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中形成了以大型城市群為依托、多個(gè)核心物流樞紐并存的基本市場(chǎng)格局。截至2020年，我國(guó)70%的非保稅高標(biāo)庫(kù)存量資源集中于長(zhǎng)三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。

　　北京、上海、深圳、廣州四城的物流地產(chǎn)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)明顯優(yōu)于全國(guó)其它城市，平均日租金達(dá)到1.56元/平方米。而在核心物流樞紐供不應(yīng)求、城市群逐漸打破行政邊界、交通基礎(chǔ)設(shè)施逐步互通互聯(lián)等背景下，以昆山、太倉(cāng)、東莞、佛山等為代表的衛(wèi)星城得以承接外溢需求進(jìn)而迅速發(fā)展，成為區(qū)域物流市場(chǎng)發(fā)展的重要推動(dòng)力。部分核心物流樞紐衛(wèi)星城市的租金表現(xiàn)甚至超過(guò)主要二線城市，租賃需求活力凸顯。

　　投資賽道：日益獲得長(zhǎng)期資本青睞，已經(jīng)開(kāi)啟加速模式

　　一直以來(lái)，相較于其它商業(yè)地產(chǎn)類別，物流地產(chǎn)以其較高的投資回報(bào)率吸引著大量國(guó)家主權(quán)基金、養(yǎng)老基金以及保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資本的青睞。去年至今，在多重因素的驅(qū)動(dòng)下，資本市場(chǎng)對(duì)物流地產(chǎn)的關(guān)注達(dá)到新高度——在2020年全球單一資產(chǎn)類別基金募集中，物流地產(chǎn)是最受投資者青睞的資產(chǎn)類別，占比高達(dá)48%�；仡欀袊�(guó)市場(chǎng)，物流地產(chǎn)占大宗物業(yè)投資比重從2019年的5%升至2020年的14%。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部總監(jiān)劉嘉敏表示：“根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)際主要城市，物流地產(chǎn)的資本化率表現(xiàn)優(yōu)于辦公樓和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益。在中國(guó)市場(chǎng)，除了以資產(chǎn)收購(gòu)的形式進(jìn)入物流地產(chǎn)，近幾年也有越來(lái)越多的投資者以合資項(xiàng)目或戰(zhàn)略合作形式布局物流地產(chǎn)；我們預(yù)計(jì)這一熱潮方興未艾�！�

　　未來(lái)趨勢(shì)：擴(kuò)容升級(jí)彰顯格局變化，公募REITs帶來(lái)歷史性機(jī)遇

　　中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷擴(kuò)容升級(jí)，以生鮮電商、社區(qū)團(tuán)購(gòu)為代表的新零售模式帶動(dòng)著產(chǎn)品配送需求越來(lái)越多元化。從中轉(zhuǎn)站到消費(fèi)者終端的“最后一公里”倉(cāng)配需求的增長(zhǎng)，或?qū)⑹沟谩皞}(cāng)店一體化”成為物流地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)之一，這也為部分實(shí)體零售行業(yè)提供發(fā)展新思路。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示：“中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，將為作為試點(diǎn)發(fā)行‘排頭兵’的物流地產(chǎn)開(kāi)辟新藍(lán)海，尤其是在提供全新融資模式、盤活存量市場(chǎng)、錨定資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值等多方面具有顯著意義。我們相信中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)歷史性機(jī)遇，未來(lái)可期�！�

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

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