辦公樓市場的景氣程度與宏觀經(jīng)濟形勢息息相關，2020全年，受疫情沖擊和經(jīng)濟增速放緩影響，多地辦公樓租賃市場均面臨了不少挑戰(zhàn)，包括新租需求放緩、空置率上揚、租金下調等現(xiàn)象較為普遍。
在上海，行至2021年，隨著疫情影響顯著緩解，辦公樓市場開始顯現(xiàn)出回暖復蘇跡象，不少金融服務和專業(yè)服務企業(yè)抓住租金下調的窗口期進行辦公空間升級，另有一些科技新媒體和醫(yī)療健康相關企業(yè)也始終保持著相對活躍的租賃需求。但考慮到未來3年內上海非中央商務區(qū)的凈吸納量將受新增供應影響而持續(xù)承壓，對于此類市場中的業(yè)主而言，以更長的租約（約5-10年）鎖定優(yōu)質客戶成為了其突圍而出的新思路。
對于業(yè)主而言，長租約的價值何在？
市場復蘇，但不確定性依舊存在
由于傳統(tǒng)中央商務區(qū)新增供給相對受限，無法完全滿足日益多元的企業(yè)需求，疫情的爆發(fā)更讓租賃成本相對較低的非中央商務區(qū)率先迎來復蘇，對那些有著升級、擴張或整合辦公空間需求的企業(yè)而言，上海非中央商務區(qū)不僅交通可達性較高，辦公品質也有所保證，外加政府城市規(guī)劃政策引導和基礎設施的完善更顯著提升了其市場競爭力。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年全年上海甲級辦公樓凈吸納量為40.7萬平方米，在成本控制型需求和總部整合需求的支撐下，其中上海非中央商務區(qū)2020全年凈吸納量錄得39.7萬平方米。
然而，要想真正驅散疫情所帶來的影響，并非一朝一夕之事。去年全年，上海非中央商務區(qū)新增供應為76.3萬平方米，未來3年內預計將有400萬平方米辦公面積入市，疫情和新增供應令市場不斷承壓，非中央商務區(qū)2020年全年空置率小幅上升2.2個百分點達29.6%，但仲量聯(lián)行預計，面對租戶依舊謹慎保守的租賃策略、租金持續(xù)下跌的需方市場，上海非中央商務區(qū)供需不平衡的問題極有可能在2021年之后被進一步放大，或將導致空置率繼續(xù)走高，或達35%-40%左右。
加速去化，提高資產(chǎn)吸引力
面對這一現(xiàn)狀，如何加速去化存量是所有業(yè)主都亟需攻克的問題。
仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理張靜表示，吸引并留住優(yōu)質的長約租戶，無疑是提升辦公樓核心競爭力的一種策略。優(yōu)質企業(yè)的入駐及其間的良性發(fā)展可為業(yè)主帶來集聚效益和規(guī)模效益，以此吸引更多租戶形成生態(tài)圈。尤其在如今的經(jīng)濟環(huán)境下，長約租戶的存在很大程度上消解了樓宇的空置壓力。
在經(jīng)濟不確定性背景下，長期租約還能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，幫助業(yè)主提高資產(chǎn)對核心型投資者的吸引力。據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)研究機構INREV發(fā)布的一項投資意向調查顯示，在疫情爆發(fā)后，投資者更愿意選擇出租率、現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)健良好的資產(chǎn)，即核心型投資需求有所上升。諸多大型構投資者相繼放棄了較為激進的投資風格，紛紛采取更為穩(wěn)健的守勢。
在境外市場中，紐約、倫敦、悉尼等地向來是全球投資者相當重視的資產(chǎn)組合投資目的地。尤其在辦公樓市場，如果項目擁有一份長期租約，隨之而來穩(wěn)定的現(xiàn)金流將進一步吸引各大機構投資者關注。
香港長江實業(yè)集團就曾斥巨資約10億英鎊收購位于英國倫敦金融城的地標式辦公樓，瑞銀（UBS）倫敦總部與其簽訂了至2035年的長期租約，意味著業(yè)主未來近15年的租金收入已得到保證。
相關數(shù)據(jù)顯示，倫敦辦公樓市場的平均租約年限為6.8年，且5年內僅能接受租金的向上修正，租賃成交活躍也讓該市場的空置率不足5%。得益于長約租金收入的穩(wěn)健支撐，它能夠為投資者創(chuàng)造出更高的收益及真實的回報。超過半數(shù)的倫敦辦公樓租約時長都達到十年或以上，這為業(yè)主提供了長期對沖市場風險的保障：在不確定的經(jīng)濟大環(huán)境中保持一份相對確定的現(xiàn)金收入。
對于租戶而言，長租約的優(yōu)勢如何？
抓住機遇，大租戶具備更多談判籌碼
從企業(yè)租戶來看，疫情不僅影響了市場走向，也影響著企業(yè)選址的決策偏好。近年來，我們已經(jīng)看到不少行業(yè)佼佼者，將選址目標放在了非中央商務區(qū)。
例如全球化科技企業(yè)入駐楊浦大連路板塊，以及某知名會計師事務所將總部“落戶”浦東前灘成為主力租賃客戶。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，按面積來統(tǒng)計，2020年租賃需求中，5000平方米以上的租賃成交占到了甲級辦公樓市場總需求量的60%。
出于成本控制、辦公環(huán)境升級和總部整合等多方面考慮，仲量聯(lián)行預計，在2021年，非中央商務區(qū)仍會受到總部租戶的關注。對于這些租戶而言，長期租約的模式可向業(yè)主方充分表現(xiàn)出自身的承租意愿和穩(wěn)定性，有助于租戶利用合適的窗口期為租金談判爭取更多的主動權和話語權，甚至帶來額外的服務和權益。
長期價值，降低搬遷成本
由于承租面積較大，租戶本身的總部需求又意味著其對于辦公空間內的設施設備和裝修有更高的要求，從而一次性搬遷成本也相對更高。
例如某世界知名體育品牌在上海非中央商務區(qū)的總部園區(qū)內就設有足球場和籃球場。
在一處“安居落戶”、減少搬遷次數(shù)，也將有效地削弱和分攤大量的搬遷成本。此外，長期租約也有利于企業(yè)房地產(chǎn)部門計算未來更長時間內的承租費用，并在一定限度上規(guī)避租金大幅上漲的可能。
可以說，無論是對業(yè)主還是租戶而言，簽訂更長周期的租約可為雙方都帶來“共贏”的益處。相信這種選擇也會成為未來一個階段中更為常見的市場趨勢。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐表示，未來幾年，非中央商務區(qū)若干板塊仍將迎來集中供應。面對短期內租戶對成本繼續(xù)保持敏感的態(tài)勢，業(yè)主方需要繼續(xù)尋找‘突圍之道’。在延長免租期、‘即租即用’的定制化服務或提供裝修補貼等方式之外，與更多優(yōu)質租戶簽訂長期租約也是另一值得考量的可行途徑。伴隨辦公樓市場的不斷拓寬與成熟，我們也樂于在市場上見到更加多元、靈活的招租策略，不斷提升租戶黏性，在中央商務區(qū)之外進一步助力多點化產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
