回顧2020年，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)：政策層面，利好政策頻出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎新機(jī)遇。為了應(yīng)對疫情影響，國家及各級政府出臺了系列引導(dǎo)、扶持政策，包括加強(qiáng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鼓勵重點(diǎn)行業(yè)積極創(chuàng)新、進(jìn)一步推動城市群發(fā)展、建立多個(gè)自貿(mào)區(qū)擴(kuò)大改革開放等多個(gè)方面。土地層面，工業(yè)用地供求平穩(wěn)增加，成交樓面價(jià)小幅下降。2020年，全國300城共成交工業(yè)用地7.9億平方米，同比增長5.6%；工業(yè)用地成交樓面均價(jià)小幅下降，溢價(jià)率小幅上升。行業(yè)層面，REITs穩(wěn)步推進(jìn)，持續(xù)規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地。2020年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs穩(wěn)步推進(jìn)，融資渠道不斷豐富；政府持續(xù)規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)精細(xì)化、集約化發(fā)展。企業(yè)層面，園區(qū)企業(yè)在運(yùn)營上修煉內(nèi)功，互補(bǔ)合作推進(jìn)資源整合。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)圍繞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級聚焦園區(qū)定位、招商、服務(wù)等各運(yùn)營環(huán)節(jié)實(shí)力提升，產(chǎn)品力進(jìn)一步彰顯，企業(yè)間合作逐步加強(qiáng)。
政策環(huán)境：利好政策頻出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎新機(jī)遇
▌產(chǎn)業(yè)政策：新基建助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，創(chuàng)新引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展
加強(qiáng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。2020年，中央從加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)、優(yōu)化政策環(huán)境、抓好項(xiàng)目建設(shè)、強(qiáng)化部門協(xié)同等方面加快新基建建設(shè)進(jìn)度，研究出臺推動新型基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的有關(guān)指導(dǎo)意見，同時(shí)首次明確新基建行業(yè)范圍，以5G、數(shù)據(jù)中心、云計(jì)算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造為代表的七大產(chǎn)業(yè)有望成為新型基建投資驅(qū)動下核心受益的關(guān)鍵領(lǐng)域。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)、不確定性前所未有，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)革命正在拉開序幕，運(yùn)營商更需加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研究，把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展演變規(guī)律，結(jié)合政策導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)布局。
表：2020年新基建行業(yè)相關(guān)政策匯總
創(chuàng)新打造產(chǎn)業(yè)集群，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。2020年以來，國家及地方出臺一系列政策促進(jìn)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)邁向中高端、加大開放創(chuàng)新力度、進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展活力。通過大力集聚高端創(chuàng)新資源、吸引培育一流創(chuàng)新人才、加強(qiáng)關(guān)鍵核心技術(shù)創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化等措施，著力提升開發(fā)區(qū)自主創(chuàng)新能力，致力于打造一批具有全球影響力的高科技園區(qū)。其中，國家高新區(qū)作為我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為主要的戰(zhàn)略力量，政策發(fā)展優(yōu)勢頻現(xiàn)，4月30日，科技部火炬中心印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群高質(zhì)量發(fā)展的意見》，要求充分發(fā)揮國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集作用，按照“一區(qū)一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的布局方式，在現(xiàn)有創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群試點(diǎn)和培育基礎(chǔ)上，重點(diǎn)建設(shè)100個(gè)國家創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群，以此深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略。
▌區(qū)域政策：緊跟區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，自貿(mào)區(qū)聚焦優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)
把握區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦重點(diǎn)城市群。2020年4月，《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》繼續(xù)提出要加快發(fā)展重點(diǎn)城市群，并對不同城市群的發(fā)展節(jié)奏給出了明確意見，具體表現(xiàn)為：加快實(shí)施京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略；全面實(shí)施城市群發(fā)展規(guī)劃，推動哈長、長江中游、中原、北部灣城市群建設(shè)取得階段性進(jìn)展，促進(jìn)天山北坡、滇中等邊疆城市群及山東半島、黔中等省內(nèi)城市群發(fā)展。
圖：主要城市群規(guī)劃定位
打造差別化自貿(mào)區(qū)，高質(zhì)量發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。2020年以來國家批準(zhǔn)推動多個(gè)自貿(mào)區(qū)建設(shè)，并賦予自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)更大改革自主權(quán)，深入開展差別化探索，對標(biāo)國際先進(jìn)規(guī)則，加大開放力度，開展規(guī)則、規(guī)制、管理、標(biāo)準(zhǔn)等制度型開放。6月1日，國務(wù)院印發(fā)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，在制度設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系為支撐，大力發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，不斷夯實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競爭力。9月21日，國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)北京、湖南、安徽自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案及浙江自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)擴(kuò)展區(qū)域方案的通知》，其中，《中國（北京）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》，努力建成貿(mào)易投資便利、營商環(huán)境優(yōu)異、創(chuàng)新生態(tài)一流、高端產(chǎn)業(yè)集聚、金融服務(wù)完善、國際經(jīng)濟(jì)交往活躍、監(jiān)管安全高效、輻射帶動作用突出的高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量自由貿(mào)易園區(qū)。隨著自由貿(mào)易區(qū)的擴(kuò)容，將不斷促進(jìn)這些區(qū)域的資本、技術(shù)、土地等資源進(jìn)行重新分配；同時(shí)，也將持續(xù)吸引高端產(chǎn)業(yè)向自貿(mào)區(qū)匯集，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。
圖：部分自貿(mào)區(qū)規(guī)劃定位
市場特征：土地供求平穩(wěn)增加，企業(yè)運(yùn)營修煉內(nèi)功
▌土地：推地力度平穩(wěn)增加，樓面均價(jià)小幅下降
推地力度平穩(wěn)增加，工業(yè)用地占比保持平穩(wěn)。從總規(guī)模來看，2020年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%；共成交工業(yè)用地7.9億平方米，同比增長5.6%，推出和成交較去年均平穩(wěn)增長。從土地占比來看，2013-2020年，全國300城工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占各類用地總成交面積的比例總體呈前增后穩(wěn)的態(tài)勢，自2016年到達(dá)階段高點(diǎn)后，出現(xiàn)小幅下降，2018年回升至近7年高位，經(jīng)歷2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。工業(yè)用地成交樓面均價(jià)小幅下降，溢價(jià)率小幅上升。其中樓面均價(jià)為283元/㎡，同比小幅下降0.8%；溢價(jià)率為1.5%，較2019年上升0.1個(gè)百分點(diǎn)；土地出讓金為2509.9億元，同比增長9.4%。
圖：2013-2020年全國300城工業(yè)用地推出、成交及成交占比情況
資料來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
▌企業(yè)：提升園區(qū)運(yùn)營水平，互補(bǔ)合作推進(jìn)資源整合
整合內(nèi)外部研究資源，聚焦創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)研究。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商圍繞前瞻布局、系統(tǒng)規(guī)劃的發(fā)展理念，注重研究平臺和機(jī)制建設(shè)，研究方向緊扣當(dāng)下產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈搏，做到引領(lǐng)式的產(chǎn)業(yè)定位，為園區(qū)運(yùn)營把好方向。一方面，整合內(nèi)外部品牌資源，建立多方合作研究機(jī)制，發(fā)揮利用各方研究優(yōu)勢，既總結(jié)自身發(fā)展經(jīng)驗(yàn)又補(bǔ)充外部研究咨詢機(jī)構(gòu)研究成果，同時(shí)參考借鑒國外發(fā)展成果，全方位做好做全做深產(chǎn)業(yè)定位研究；另一方面，通過對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策、科技創(chuàng)新技術(shù)等方面研判，把握產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級脈搏，尤其注重對新基建、新經(jīng)濟(jì)等國家鼓勵的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的研究，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)科學(xué)升級。如星河產(chǎn)城研究院擁有金三角資源體系，含院士級導(dǎo)師、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界大咖智庫；全國戰(zhàn)略合作智庫機(jī)構(gòu)、粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)研究聯(lián)盟；星河投融資源及產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟資源庫，覆蓋戰(zhàn)略合作資源、產(chǎn)學(xué)研資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源。
數(shù)字化賦能產(chǎn)業(yè)招商，智慧招商、云招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商成趨勢。招商和服務(wù)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的核心，招商解決了企業(yè)“招進(jìn)來”的問題，而服務(wù)解決企業(yè)“活下去、活得好”的問題。招商是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功發(fā)展的前提，成功的招商為園區(qū)高效運(yùn)營提供保障，服務(wù)是保障企業(yè)高質(zhì)量運(yùn)營的關(guān)鍵，優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)增加招商吸引力，兩者相輔相成。2020年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商適應(yīng)新的市場形勢，探索智慧招商、云招商、產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈招商，進(jìn)一步豐富園區(qū)服務(wù)體系，更好地滿足對接企業(yè)需求。如中新集團(tuán)利用大數(shù)據(jù)工具擴(kuò)展招商工作平臺，開發(fā)“中新產(chǎn)業(yè)云平臺”線上招商工具，同步提升線上線下招商能力。華夏幸福與麥當(dāng)勞中國及其四大供應(yīng)商、孝感市孝南區(qū)人民政府簽約，將在湖北漢孝產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造供應(yīng)鏈智慧產(chǎn)業(yè)園，此次合作將在孝感打造全球知名的都市食品產(chǎn)業(yè)集群，以先進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。
圖：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商招商三大趨勢
打造立體化園區(qū)服務(wù)體系，全方位精準(zhǔn)對接企業(yè)需求。2020年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商想企業(yè)所想，急企業(yè)所急，積極改善園區(qū)環(huán)境，提升信息化水平，建立立體化服務(wù)體系，助力園區(qū)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。一方面持續(xù)加強(qiáng)園區(qū)功能建設(shè)，從基礎(chǔ)設(shè)施和信息化平臺建設(shè)著手，提升園區(qū)環(huán)境和服務(wù)效率，給企業(yè)帶來更加便捷、智慧化的運(yùn)營體驗(yàn)；另一方面圍繞產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展所需，構(gòu)建包括產(chǎn)業(yè)孵化、金融支持等在內(nèi)的全周期全方位的產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)助體系，幫助企業(yè)應(yīng)對疫情沖擊，在逆境中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量經(jīng)營。如張江高科通過產(chǎn)業(yè)孵化、金融支持、構(gòu)建信息平臺等措施，打造全價(jià)值鏈服務(wù)生態(tài)。
資源整合優(yōu)勢互補(bǔ)，增強(qiáng)綜合服務(wù)體驗(yàn)。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商之間強(qiáng)強(qiáng)合作發(fā)揮各自優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)式、共贏式發(fā)展。不同的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在建設(shè)、招商、運(yùn)營等方面逐漸形成了差異化的競爭優(yōu)勢，通過合作將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、運(yùn)營服務(wù)、區(qū)域布局等環(huán)節(jié)互補(bǔ)式發(fā)展，彌補(bǔ)合作雙方各自短板，形成“1+1>2”的發(fā)展合力。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商牽手產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，量身定制產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。運(yùn)營商與產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)合作，一方面可以發(fā)揮龍頭企業(yè)招商拉動作用，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)聚集發(fā)展；另一方面可以打造符合特定行業(yè)和企業(yè)發(fā)展特色的園區(qū)環(huán)境和服務(wù)體系，提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量。
▌行業(yè)：REITs穩(wěn)步推進(jìn)，持續(xù)規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地
基礎(chǔ)設(shè)施REITs穩(wěn)步推進(jìn)，豐富融資渠道。2020年4月24日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，提出鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。多地相繼出臺細(xì)則推進(jìn)REITs發(fā)行落實(shí)工作：9月，北京市發(fā)展和改革委員會等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》，主要圍繞產(chǎn)業(yè)要素、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、政策保障等方面提出12條政策措施，以集中力量打造一批輻射全國的規(guī)�；I(yè)化的基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)營管理龍頭企業(yè)。隨著上市通道打開及REITs工具的逐步完善，具有成熟運(yùn)營項(xiàng)目的運(yùn)營商將擁有更多的融資、變現(xiàn)渠道，在市場競爭中將贏得先機(jī)。
圖：園區(qū)上市及REITs發(fā)行相關(guān)政策
規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地，引導(dǎo)精細(xì)化運(yùn)營。2020年我國不斷規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地政策，通過土地政策的調(diào)整助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。2020年，國家和地方政府為規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地使用行為，提升用地效率，出臺了大量的有關(guān)工業(yè)用地創(chuàng)新、集約、高效利用的新政。如2020年5月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，在8個(gè)�。ㄊ校┰圏c(diǎn)委托當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)。廣州市出臺工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊劃定成果；杭州市出臺產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地守則。這些均要求產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商優(yōu)秀品牌不斷提升項(xiàng)目運(yùn)營管理能力，提升產(chǎn)業(yè)招商質(zhì)量和新城建設(shè)水平，以提高新城的綜合價(jià)值，賦能區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。
趨勢展望：聚焦優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，健全服務(wù)體系
▌產(chǎn)業(yè)：聚焦新經(jīng)濟(jì)，促區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級
對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商來說，產(chǎn)業(yè)的選擇應(yīng)該從國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，選擇發(fā)展前景廣闊的產(chǎn)業(yè)。全球新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響深遠(yuǎn)，基于數(shù)字技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)生態(tài)的新經(jīng)濟(jì)因具備超越空間局限性的特點(diǎn)獲得爆發(fā)性增長，成為經(jīng)濟(jì)增長的新亮點(diǎn)�！靶禄ā笔切陆�(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)設(shè)施，“新基建”作為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要利器，成為行業(yè)風(fēng)口。
▌企業(yè)：建立全生命周期產(chǎn)品服務(wù)體系，數(shù)字化提升運(yùn)營水平
圖：全生命周期服務(wù)體系
企業(yè)需持續(xù)完善升級全周期產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)能力。從產(chǎn)業(yè)研究、技術(shù)轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)孵化、交流培訓(xùn)、金融支持、上市輔導(dǎo)、法律援助等一系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手，構(gòu)建專業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力和團(tuán)隊(duì)，形成對目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的全鏈條服務(wù)體系，成為企業(yè)發(fā)展好幫手的同時(shí)，擴(kuò)大園區(qū)增值服務(wù)收入。
搭建數(shù)字化運(yùn)營平臺，提升園區(qū)運(yùn)營效率和體驗(yàn)。隨著5G、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)應(yīng)用逐漸豐富，園區(qū)運(yùn)營數(shù)字化、智慧化潮流已經(jīng)到來，通過場景挖掘及客戶需求解析不斷提升園區(qū)數(shù)字化水平，創(chuàng)新打造園區(qū)服務(wù)平臺、運(yùn)營管理平臺、數(shù)字孿生、產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺、招商服務(wù)平臺和金融服務(wù)平臺，將有利于園區(qū)高效運(yùn)營并提升入駐企業(yè)滿意度。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
