據(jù)貝殼樓盤字典統(tǒng)計，截至2020年四季度，全市寫字樓總存量超9,000萬平方米，其中甲級寫字樓存量錄得1,074.3萬平方米，乙級寫字樓存量為701.4萬平方米。全市共有九個主流寫字樓商圈，其中金融街、中關(guān)村和CBD為核心商圈，東二環(huán)、東長安街、燕莎、望京、奧林匹克和麗澤金融商務區(qū)為次核心商圈。
金融街
所屬行政區(qū)：西城區(qū)
商圈特征：全國金融決策監(jiān)管中心，央行、證監(jiān)會和銀保監(jiān)會所在地，對傳統(tǒng)金融類租戶的聚集效應極強
租戶特征：承租能力較強的傳統(tǒng)金融類租戶，包括銀行、投行、基金、保險、券商等
典型租戶：建信金融科技、高盛、黑石
作為全市租金和空置率表現(xiàn)最好的寫字樓商圈，盡管其甲乙級寫字樓市場在2020年四季度均出現(xiàn)了租金環(huán)比微降的情況，但入住率均環(huán)比微升，市場表現(xiàn)依然位于全市前列，區(qū)域內(nèi)租戶的承租能力和抗壓性極強。受到核心城區(qū)的規(guī)劃限制，未來金融街商圈的新入市寫字樓體量極其有限，預計2021年區(qū)域內(nèi)甲乙級寫字樓的租金和空置率會穩(wěn)定在上一年水平。然而少數(shù)租戶在近兩年逐漸從金融街搬遷至其他較為新興的商圈，核心商圈的去中心化趨勢在未來五年內(nèi)會逐漸顯現(xiàn)。
中關(guān)村
所屬行政區(qū)：海淀區(qū)
商圈特征：依托于區(qū)域內(nèi)的頂級學術(shù)和科研機構(gòu)，為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要聚集地
租戶特征：以信息技術(shù)類和教育類租戶為主
典型租戶：字節(jié)跳動、谷歌、學而思
作為核心商圈中市場表現(xiàn)僅次于金融街的商圈，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的甲乙級寫字樓在2020年呈現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢：甲級寫字樓表現(xiàn)平穩(wěn)，租金和空置率均保持穩(wěn)定；乙級寫字樓受到疫情影響，在2020年上半年出現(xiàn)部分項目大面積退租的情況，二季度空置率超過13%，但下半年開始去化情況有所好轉(zhuǎn)。2021年，該區(qū)域甲級寫字樓市場將迎來一個存量改造項目，為市場帶來超過8萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積，預計會帶動區(qū)域內(nèi)空置率上升，租金微降；乙級寫字樓依然受到疫情影響，流失部分線下教育和信息技術(shù)類租戶，預計2021年空置率保持微升，租金維持平穩(wěn)。
CBD（中央商務區(qū)）
所屬行政區(qū)：朝陽區(qū)
商圈特征：以發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)為核心的城市功能區(qū)
租戶特征：以傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務和信息技術(shù)類租戶為主，其中外資租戶占比較大
典型租戶：中金、麥肯錫、思科
受到疫情的影響，原本計劃在CBD商圈新入市的寫字樓項目紛紛推遲工期，僅在2020年二季度迎來一個甲級寫字樓項目，三季度新增一個乙級寫字樓項目，導致甲乙級寫字樓市場空置率均小幅上漲。2020年全年部分承租能力有限的租戶退租或者搬遷，導致區(qū)域內(nèi)甲乙級寫字樓市場租金均持續(xù)下降。2021年CBD商圈會迎來近20萬平方米的甲級寫字樓項目，預計甲級寫字樓市場空置率會持續(xù)攀升，在激烈的市場競爭中租金水平繼續(xù)下降；乙級寫字樓自2020年開始承接了部分本區(qū)域和其他商圈的降級搬遷需求，預計其空置率和租金水平會在2021年維持穩(wěn)定。
東二環(huán)
所屬行政區(qū)：東城區(qū)+朝陽區(qū)
商圈特征：主要央企國企總部所在地，又稱“國企大道”
租戶特征：以傳統(tǒng)金融和制造業(yè)類租戶為主
典型租戶：中信建投、中央?yún)R金、蒂森克虜伯
東二環(huán)作為次核心商圈中歷年表現(xiàn)最為穩(wěn)定的子市場之一，由于2020年下半年迎接了超過18萬平方米的新項目入市，甲級寫字樓市場空置率出現(xiàn)大幅上升；2021年依然會有15萬平方米左右的新體量入市，預計空置率會繼續(xù)上揚。乙級寫字樓市場表現(xiàn)在2020年受到疫情影響出現(xiàn)下滑，預計2021年會小幅回暖。
東長安街
所屬行政區(qū)：東城區(qū)+朝陽區(qū)
商圈特征：北京最早形成的寫字樓商圈，坐落于核心城區(qū)
租戶特征：以專業(yè)服務和傳媒類租戶為主，外資企業(yè)占比較多
典型租戶：畢馬威、路透社、美聯(lián)社
受到2020年新冠疫情的影響，東長安街商圈甲乙級寫字樓市場均出現(xiàn)部分專業(yè)服務和傳媒類租戶退租的情況，租金和入住率持續(xù)承壓。受到核心城區(qū)的規(guī)劃限制，未來該區(qū)域的新入市體量極為有限，預計2021年該商圈的各項關(guān)鍵指標均會回暖。
燕莎
所屬行政區(qū)：朝陽區(qū)
商圈特征：坐落于第三使館區(qū)，外資企業(yè)氛圍濃厚
租戶特征：以專業(yè)服務、制造業(yè)和信息技術(shù)類的外資租戶為主
典型租戶：波士頓咨詢、大眾汽車、SAP
雖然近年來并沒有新項目入市，但燕莎商圈的甲乙級寫字樓市場在2020年的表現(xiàn)出現(xiàn)下滑，租金和入住率持續(xù)走低。除了受到新冠疫情的影響，區(qū)域內(nèi)部分租戶向其他商圈搬遷也是其空置率上升的推手。2021年預計空置率會繼續(xù)微升，租金進一步下調(diào)。業(yè)主需要調(diào)整租賃策略，加速去化。
望京
所屬行政區(qū)：朝陽區(qū)
商圈特征：距離首都機場最近的主流寫字樓商圈，承接了中關(guān)村和CBD的部分外溢需求
租戶特征：以信息技術(shù)類租戶為主，媒體類租戶也占據(jù)了一定比例
典型租戶：阿里巴巴、美團、華特迪士尼
受疫情影響，望京商圈的甲級寫字樓市場在2020年持續(xù)承壓，租金和入住率維持下降趨勢。鑒于市場已經(jīng)有所回暖，近期內(nèi)沒有新項目入市，預計2021年該商圈租金和入住率會微升。
奧林匹克（亞奧）
所屬行政區(qū)：朝陽區(qū)+東城區(qū)
商圈特征：較為年輕的主流寫字樓商圈，平均樓宇品質(zhì)相對較高
租戶特征：以信息技術(shù)、能源和房地產(chǎn)企業(yè)類租戶為主
典型租戶：IBM、中石油、龍湖
奧林匹克商圈由于在2019年入市大體量新供應，甲級寫字樓市場的空置率在2020年一直處于高位，緩慢去化。隨著亞洲基礎設施投資銀行的永久總部在2020年由金融街遷入奧林匹克商圈，金融類租戶會更加傾向在該區(qū)域落地。受到一個新入市甲級寫字樓項目的影響，預計2021年該商圈空置率仍會繼續(xù)上升，租金微降。
麗澤金融商務區(qū)（麗澤）
所屬行政區(qū)：豐臺區(qū)
商圈特征：最年輕的主流寫字樓商圈，定位北京第二金融街，承接金融街和CBD的部分外溢需求
租戶特征：以信息技術(shù)、傳統(tǒng)金融和專業(yè)服務類租戶為主，整租租戶大多從核心商圈搬遷而來
典型租戶：華為、中國銀河證券、威立雅環(huán)境集團
作為2020年全年租賃交易活動最頻繁的主流商圈，麗澤金融商務區(qū)的部分樓宇空置率持續(xù)下降，去化效率較高。2020年下半年新入市體量近27萬平方米，進一步拉高了該商圈的整體空置率。作為去中心化租戶的搬遷首選地之一，麗澤承接了來自其他成熟商圈的部分外溢需求。2021年麗澤仍將迎來接近70萬平方米的新增供應，預計空置率仍將大幅上升，租金水平進一步下降，市場競爭愈發(fā)激烈。
回顧2020年北京甲級寫字樓市場，危機和機遇并存。年初爆發(fā)的新冠疫情導致部分樓宇出現(xiàn)大面積退租，下半年出現(xiàn)的大體量新入市項目更是將市場競爭白熱化。租金高企的核心商圈表現(xiàn)較為穩(wěn)定，但去中心化趨勢逐漸顯現(xiàn)，在不久的將來會愈發(fā)明顯。受到疫情影響而推遲工期的大體量新供應預計會在2021至2022年集中入市，全市空置率會繼續(xù)上升，整體市場依舊承壓。全市乙級寫字樓市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)，一些商圈在流失租戶的同時也承接了其他商圈部分租戶的搬遷需求，在新增供應較為有限的乙級寫字樓市場，業(yè)主依舊需要在確保樓宇品質(zhì)的前提下隨時調(diào)整租金預期，保證入住率。
北京目前依舊存在大量閑置寫字樓物業(yè)，大部分集中在近遠郊區(qū)域。對于地理位置較好的閑置寫字樓物業(yè)進行升級或者改變使用用途，可以讓老舊項目煥發(fā)新的生機；將符合條件的閑置寫字樓物業(yè)改造成租賃用房，能夠有效盤活存量市場，填補租賃房源缺口，幫助實現(xiàn)宜居宜業(yè)。
來源：貝殼研究院BRI
編輯：wangdc
