根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數(shù)據(jù)，2020年中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌，下半年跌幅較上半年收窄。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.96元/平方米·天，環(huán)比下跌0.52%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.76元/平方米·天，環(huán)比下跌0.25%。
受疫情沖擊，今年商鋪普遍出現(xiàn)經營困難，不少商鋪出現(xiàn)退租現(xiàn)象，導致本期樣本整體周轉率和空置率提高。同時不少商業(yè)街和商圈購物中心業(yè)主也利用這一時期進行業(yè)態(tài)調整，并給予商戶免租優(yōu)惠，樣本商業(yè)街和商圈有近半數(shù)商鋪獲得免租期。
從漲跌個數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占33.3%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占47.0%，19.7%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占40.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占50.5%，9.5%的商圈（購物中心）租金與上期持平。
從市場表現(xiàn)來看，2020年，我國社會消費品零售總額實現(xiàn)39.2萬億元，同比下降3.9%，降幅較上半年收窄7.5個百分點；其中三季度與四季度分別同比增長0.9%與4.6%。2020年，我國實物商品網上零售額同比增長14.8%，增幅較上半年擴大0.5個百分點。整體來看，線上消費持續(xù)增長，實體經濟穩(wěn)定恢復，盡管目前消費市場仍未完全恢復至疫情前的水平，但繼續(xù)發(fā)揮對經濟發(fā)展的基礎性作用。整體來看，下半年商鋪租賃需求較上半年有所增長，盡管短期內租金仍處下行通道，但預計未來將回歸平穩(wěn)。
百街商鋪租金指數(shù)變化
�。�1）百街商鋪租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本調查數(shù)據(jù)，由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)。2020年下半年，百街商鋪平均租金為24.96元/平方米·天，環(huán)比下跌0.52%。
分城市等級來看，2020年下半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占30.8%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占50.0%，19.2%的商業(yè)街租金與上期持平。一線城市中，北京9條商業(yè)街租金環(huán)比三漲四跌兩平，其中簋街跌幅最大，為6.81%；上海11條商業(yè)街租金環(huán)比三漲五跌三平，其中田子坊跌幅最大，為4.59%；廣州3條商業(yè)街租金環(huán)比兩漲一跌，其中北京路步行街漲幅較大，為1.20%；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比全部下跌，其中深圳灣步行大街跌幅最大，達4.50%。
2020年下半年，二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占35.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占45.0%，20.0%的商業(yè)街租金與上期持平。二線城市中，杭州、南京、�？凇㈤L沙主要商業(yè)街租金環(huán)比上漲或持平；成都、天津、蘇州、青島主要商業(yè)街租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；武漢、重慶、南昌主要商業(yè)街租金環(huán)比均下跌或持平，其中武漢萬松園商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大，為7.24%。
�。�2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街
圖：2020年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com
2020年下半年，在租金環(huán)比上漲的商業(yè)街中，杭州河坊街、天津濱江道商業(yè)街等10條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅相對較大，其中杭州河坊街租金環(huán)比漲幅最大，為3.0%；天津濱江道商業(yè)街、�？谥猩铰纷饨瓠h(huán)比漲幅在2.0%-3.0%之間；成都寬窄巷子、長沙坡子街等7條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅均在1.0%（含）-2.0%之間。在租金環(huán)比下跌的商業(yè)街中，武漢萬松園商業(yè)街、南昌勝利路步行街等10條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅相對較大，其中武漢萬松園商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大，為7.24%；南昌勝利路步行街、北京簋街等5條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在5.0%-7.0%（含）之間；上海田子坊、深圳深圳灣步行大街等4條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在3.0%-5.0%之間。
百MALL商鋪租金指數(shù)變化
�。�1）百MALL商鋪租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調查數(shù)據(jù)，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數(shù)。2020年下半年，百MALL商鋪平均租金為26.76元/平方米·天，環(huán)比下跌0.25%。
分城市等級來看，2020年下半年，一線城市中36.4%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，50.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，13.6%的商圈（購物中心）租金與上期持平。一線城市中，北京12個商圈租金環(huán)比六漲兩跌四平，其中朝外大街商圈租金漲幅最大，為1.55%；上海22個商圈租金環(huán)比五漲十五跌兩平，其中長壽路商圈跌幅最大，為3.50%；廣州6個商圈租金環(huán)比五漲一跌，其中市橋商圈漲幅最大，為2.95%；深圳4個商圈租金環(huán)比均下跌，其中華強商圈跌幅較大，為0.80%。
2020年下半年，二線城市中43.1%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，51.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，5.9%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平。成都、�？谥饕倘ψ饨瓠h(huán)比均上漲，天津、杭州、蘇州、青島4個城市重點商圈租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；南京、重慶、南昌、長沙、武漢5個城市重點商圈租金環(huán)比持平或下跌。二線城市中，長沙五一廣場商圈租金環(huán)比跌幅最大，為3.87%。
（2）租金漲跌幅較大的商圈
圖：2020年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com
從商圈層面看，2020年下半年，在租金環(huán)比上漲的商圈中，廣州市橋商圈、杭州吳山商圈等10個商圈租金環(huán)比漲幅相對較大，其中廣州市橋商圈租金環(huán)比漲幅最大，為2.95%；杭州吳山商圈、廣州珠江新城商圈租金環(huán)比漲幅亦分別達到2.22%、2.18%；上海川沙商圈、北京朝外大街商圈等7個商圈租金環(huán)比漲幅均在1.0%-2.0%（含）之間。在租金環(huán)比跌幅相對較大的10個商圈中，長沙五一廣場商圈、上海長壽路商圈和南昌八一商圈圈租金環(huán)比跌幅在3.0%以上；上海大寧、虹橋、曹家渡、天津鼓樓街等7個商圈租金環(huán)比跌幅在2.0%-3.0%之間。
租金運行趨勢研判
從市場表現(xiàn)看，2020年下半年，國內消費市場呈現(xiàn)持續(xù)復蘇態(tài)勢，帶動實體商業(yè)平穩(wěn)恢復，但國內局部疫情風險仍然存在，聚集型和接觸式消費仍有待進一步恢復，實體商業(yè)在短期內仍面臨下行壓力。在調研走訪過程中，部分商家表示下半年店鋪客流量和經營情況尚未完全恢復至疫情前的水平，但比上半年有所好轉，對未來一段時間消費市場保持信心；但也有少部分商家表示經營情況并未能如期恢復，正考慮于合同期結束后退租�！盎ヂ�(lián)網+”時代，實體商鋪的社交功能逐漸顯現(xiàn)，網絡媒體和社交平臺推動“種草”、“打卡”等新型消費觀念的發(fā)展。隨著Z世代成為消費市場主力，“科技”、“顏值”、“體驗”成為消費市場的關鍵詞，部分升級類產品店鋪，例如家電/數(shù)碼/通訊類店鋪、美妝類店鋪以及潮玩/娛樂類店鋪客流量亦表現(xiàn)較好。此外，受國外疫情影響，出境游受限，部分奢侈品店鋪經營情況顯著恢復。受線上消費影響，部分服裝鞋帽類店鋪表現(xiàn)平淡。
從短期供應來看，2020年下半年，疫情得到有效控制，部分暫緩開業(yè)計劃的購物中心項目集中入市，商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市共有100余個購物中心項目開業(yè)；2020年全年15個城市新開而已購物中心建筑面積約為1000萬平方米，同比下降近四成。從長期供應來看，2020年，商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計4760.5萬平方米，同比增長29.7%。其中一線城市成交面積為1375.1萬平方米，同比大幅增長87.0%；二線城市成交面積為3385.4萬平方米，同比增長15.3%。從成交占比看，一線城市商辦用地成交面積占15城比例由2019年的20.0%上升至28.9%，二線城市占比由去年同期的80.0%下降至71.1%。
需求方面，2020年8月起，社會消費品零售總額月度同比增幅由負轉正，居民消費逐漸恢復。2020年，新冠肺炎疫情給國內消費市場帶來沖擊，但是隨著國內疫情防控和經濟社會發(fā)展的統(tǒng)籌推進取得積極成效，消費恢復的態(tài)勢持續(xù)增強。2020年全年，我國社會消費品零售總額實現(xiàn)39.2萬億元，同比下降3.9%，降幅較上半年收窄7.5個百分點；從12月單月情況來看，我國實現(xiàn)社會消費品零售總額40566億元，同比增長4.6%，連續(xù)五個月同比正增長。從15類限額以上單位商品零售額來看，2020年全年，飲料類、通訊器材類商品零售額同比增長均超過10%；糧油及食品類、化妝品類、中西藥品類、日用品類、文化辦公用品類、煙酒類商品零售額同比亦呈正增長態(tài)勢。石油及制品、家具等7類商品零售額同比下降，但降幅較上半年均有所收窄，其中金銀珠寶類、汽車類、服裝鞋帽及針紡織品類商品零售額同比降幅收窄在10個百分點以上，恢復較快。整體來看，國內的疫情防控效果明顯，經濟恢復帶動就業(yè)增加和居民收入增長，居民的消費信心和消費能力都有所增長。
展望未來，2020年下半年，隨著國民經濟持續(xù)穩(wěn)定恢復，促進消費政策不斷發(fā)力，居民消費需求穩(wěn)步釋放，消費市場穩(wěn)定恢復，實體商業(yè)亦較上半有所恢復。但新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，國內局部地區(qū)亦存在疫情反彈壓力，商鋪租金短期內仍處下行通道。展望“十四五”開局之年，我國將堅持擴大內需戰(zhàn)略基點，加快培育完善內需體系，把實施擴大內需戰(zhàn)略同深化供給側結構性改革有機結合起來，增強消費對經濟發(fā)展的基礎性作用。隨著消費市場活力持續(xù)恢復，實體商業(yè)將逐漸恢復至疫情前的水平；預計未來，我國重點城市商鋪租金有望恢復平穩(wěn)運行態(tài)勢。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
