“本季度，青島的投資、消費(fèi)和出口等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)延續(xù)復(fù)蘇勢(shì)頭，自用需求推動(dòng)辦公樓市場(chǎng)穩(wěn)定去化，租金跌幅放緩，業(yè)主方在租金收益與入駐率之間尋求新的平衡點(diǎn)。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。

　　零售地產(chǎn)方面，香港中路商圈沉寂三年后迎來(lái)兩個(gè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，多個(gè)首次進(jìn)駐青島的品牌有力提振了市場(chǎng)活力，助力核心商圈創(chuàng)新升級(jí)。

　　辦公樓市場(chǎng)

　　租賃需求活躍度略有回落，自用需求推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)定去化。2021年第三季度，青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量約為15萬(wàn)平方米，其中超過(guò)三分之二來(lái)自自用型需求，帶動(dòng)整體空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至31.3%。受整體經(jīng)濟(jì)仍面臨下行壓力及疫情反復(fù)的影響，市場(chǎng)租賃活躍度在最近兩個(gè)季度都出現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，金融和能源類企業(yè)作為需求主力軍，表現(xiàn)依舊穩(wěn)定。

　　兩項(xiàng)目新進(jìn)落成入市，本季度新增16萬(wàn)平方米供給。位于青島國(guó)際郵輪港區(qū)的山東港口大廈是老港區(qū)城市更新的代表項(xiàng)目，其作為山東港口集團(tuán)及青島港集團(tuán)的自用型物業(yè)，推動(dòng)青島辦公樓市場(chǎng)迅速去化。位于金家?guī)X金融區(qū)的資源博雅廣場(chǎng)為該區(qū)域提供更多高品質(zhì)的小戶型辦公選擇。本季度，青島全市辦公樓市場(chǎng)存量升至534萬(wàn)平方米。

　　租金跌幅放緩，需求的持續(xù)復(fù)蘇部分緩解市場(chǎng)承壓。本季度，整體市場(chǎng)平均有效租金為83元/平方米/月，甲級(jí)辦公樓平均有效租金為119元/平方米/月。排除新入市項(xiàng)目影響，這兩項(xiàng)租金指標(biāo)分別環(huán)比下降0.6%和0.8%。盡管整體租金仍處于下行通道，但部分租賃情況穩(wěn)定且入駐率較高的項(xiàng)目業(yè)主已趨向于采取穩(wěn)健的租賃策略。

　　樓宇品質(zhì)以及運(yùn)營(yíng)能力將導(dǎo)致項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇。租金持續(xù)下探觸發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，加之新增問(wèn)詢量放緩給年末成交量帶來(lái)的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目表現(xiàn)分化的情況將進(jìn)一步加劇。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“在目前的市場(chǎng)情況下，穩(wěn)定的租戶結(jié)構(gòu)和較高的物業(yè)管理水平能夠幫助業(yè)主在市場(chǎng)中頂住壓力，確保較為有利的地位，免受租金大幅下降的困擾。顯然，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)更為豐富的業(yè)主也可以更好地應(yīng)對(duì)不斷累積的市場(chǎng)壓力，導(dǎo)致此類項(xiàng)目表現(xiàn)較為穩(wěn)定�！�

　　零售地產(chǎn)市場(chǎng)

　　首店經(jīng)濟(jì)與網(wǎng)紅品牌釋放消費(fèi)潛力，助力核心商圈創(chuàng)新升級(jí)。核心商圈新項(xiàng)目的入市為首店經(jīng)濟(jì)及新興商業(yè)模式提供了優(yōu)質(zhì)載體，同時(shí)加速釋放前期因疫情而受到抑制的消費(fèi)需求。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶期間青島市共接待游客582.7萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)近30%，前期進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整及品牌優(yōu)化的核心零售項(xiàng)目更吸引了較多的客流，展現(xiàn)出高人氣。Tim Hortons、CHUU、BBunion、撈王等網(wǎng)紅品牌首度進(jìn)入青島，極大地提振了青島商業(yè)市場(chǎng)的活力，助力核心商圈在疫情后創(chuàng)新升級(jí)吸引流量。

　　海天Mall及華潤(rùn)萬(wàn)象城二期于本季度開(kāi)業(yè)迎客，新增供應(yīng)共計(jì)19.4萬(wàn)平方米。這兩個(gè)項(xiàng)目均位于香港中路核心商圈，也是該區(qū)域沉寂三年后首次迎來(lái)新項(xiàng)目。其中，海天Mall作為海天中心項(xiàng)目的小型配套商業(yè)，主打體驗(yàn)、潮流、餐飲和藝術(shù)，并引入蔦屋書店作為IP營(yíng)銷的有效途徑；華潤(rùn)萬(wàn)象城二期則通過(guò)品牌升級(jí)、首店經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)場(chǎng)景差異化等手段成功實(shí)現(xiàn)了整體商業(yè)項(xiàng)目的更新迭代和人氣聚集。

　　消費(fèi)復(fù)蘇拉動(dòng)需求增長(zhǎng)，市場(chǎng)租金逐漸企穩(wěn)。本季度青島全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為234元/平方米/月，同比及環(huán)比基本持平。在市場(chǎng)需求的持續(xù)復(fù)蘇以及假期旅游消費(fèi)的帶動(dòng)下，多數(shù)業(yè)主正在提升市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)租金水平逐漸進(jìn)入上升周期。

　　近郊商圈提檔升級(jí)，年輕消費(fèi)群體持續(xù)發(fā)力。今年年底前，青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)還將迎來(lái)多個(gè)位于非核心商圈的社區(qū)型零售物業(yè)項(xiàng)目入市，進(jìn)一步拓展新興住宅社區(qū)的年輕消費(fèi)客群。隨著年底商場(chǎng)路演活動(dòng)及營(yíng)銷方式的推陳出新，市場(chǎng)需求全面復(fù)蘇，年輕消費(fèi)群體將持續(xù)推動(dòng)零售業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與擴(kuò)張。

　　來(lái)源：房訊網(wǎng)

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