近日，戴德梁行對(duì)2021年三季度的上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)、零售物業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行回顧和多維度的解讀，并對(duì)各市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望和預(yù)測(cè)。
上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)穩(wěn)中求進(jìn)
在上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)成交持續(xù)五個(gè)季度攀升后，三季度雖出現(xiàn)小幅下滑，但整體仍呈現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，2021Q3上海甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量錄得39.05萬(wàn)平方米,環(huán)比二季度下滑2.48%,甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率17.5%，環(huán)比上季度下降1.3%。本季度，核心區(qū)表現(xiàn)良好，凈吸納量環(huán)比上揚(yáng)65.2%，空置率環(huán)比下探2.47%。
供應(yīng)表現(xiàn)來(lái)看，三季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)加碼，共有四個(gè)新增項(xiàng)目入市,合計(jì)帶來(lái)29.5萬(wàn)平方米的體量，全部位于新興區(qū)。其中，入市規(guī)模最大的是虹口區(qū)，瑞虹企業(yè)天地和中美信托金融大廈合計(jì)供應(yīng)體量20萬(wàn)平方米；普陀區(qū)有2個(gè)項(xiàng)目入市，分別為國(guó)浩長(zhǎng)風(fēng)城及旭輝企業(yè)大廈。租金表現(xiàn)來(lái)看，三季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金8.11元/平方米/天，環(huán)比二季度微漲0.37%；其中核心區(qū)為9.29元/平方米/天，環(huán)比上揚(yáng)0.43%；新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市的帶動(dòng)下漲幅明顯，租金環(huán)比增長(zhǎng)1.57%，達(dá)到6.47元/平方米/天。
行業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，三季度，電子信息科技及金融行業(yè)成交繼續(xù)保持領(lǐng)先，批零貿(mào)易行業(yè)成交增幅明顯。電子信息科技行業(yè)成交占比增長(zhǎng)，張江及漕河涇依然是熱點(diǎn)板塊，其次是五角場(chǎng)-新江灣板塊，在明確的產(chǎn)業(yè)定位導(dǎo)向下無(wú)論是租賃市場(chǎng)還是土地市場(chǎng)都較為活躍，細(xì)分行業(yè)中知名品牌電商、游戲、視頻娛樂(lè)等企業(yè)在熱門(mén)板塊續(xù)租和擴(kuò)租現(xiàn)象明顯。金融行業(yè)成交活躍，陸家嘴、竹園、北外灘仍是首選板塊，這些板塊新項(xiàng)目入市迎合了企業(yè)整合搬遷需求，典型個(gè)案如華潤(rùn)置業(yè)及上海地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——陸家嘴濱江中心吸引了融資租賃、證券、基金等金融等企業(yè)搬遷入駐。伴隨疫情的有效控制，批零貿(mào)易行業(yè)成交占比上揚(yáng)，交易板塊多點(diǎn)分布，其中南京西路、淮海中路傳統(tǒng)商圈成交數(shù)量較多，而在新興區(qū)的新入市的綜合體項(xiàng)目吸引了品牌快消品企業(yè)搬遷入駐。
戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)主管、董事總經(jīng)理魏超英表示:“展望未來(lái)，預(yù)計(jì)四季度整體供應(yīng)或?qū)⒎啪彛诵膮^(qū)承壓相對(duì)較小，新興區(qū)供求壓力持續(xù)不減。目前，京滬渝杭穗深六城試點(diǎn)營(yíng)商環(huán)境創(chuàng)新，進(jìn)一步破除區(qū)域分割和地方保護(hù)，取消對(duì)企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)不合理限制，打破城市壁壘后未來(lái)企業(yè)落戶將更為便捷。行業(yè)發(fā)展來(lái)看，今年前八個(gè)月上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，在商業(yè)數(shù)字轉(zhuǎn)型方案實(shí)施及國(guó)際消費(fèi)中心城市培育的積極政策導(dǎo)向下，有助于推動(dòng)電商類及IT網(wǎng)絡(luò)技術(shù)服務(wù)型企業(yè)以及快消品企業(yè)發(fā)展壯大，從而帶來(lái)對(duì)辦公市場(chǎng)新的擴(kuò)張需求。另外值得注意的是，伴隨體育十四五規(guī)劃出臺(tái)，上海將建成全球著名體育城市將推動(dòng)體育產(chǎn)業(yè)下體育制造及相關(guān)企業(yè)新需求�！�
上海大宗交易市場(chǎng)復(fù)蘇在即，全年有望重回千億規(guī)模
2021年前三季度上海共錄得61宗成交，總金額達(dá)833億，其中第三季度成交共20宗，總交易金額為531億，交易活躍度同比、環(huán)比皆有大幅提升，過(guò)往兩年內(nèi)被抑制的投資需求在今年第三季度起被逐步釋放，上海房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)也有望在三年后首回千億規(guī)模。
關(guān)于買家類型，截至三季度，上海投資型交易已錄得534億，相對(duì)于自用型交易，投資型交易占比在上半年基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升至64%；在29宗投資型交易中，社區(qū)商業(yè)/購(gòu)物中心/商鋪等零售商業(yè)資產(chǎn)成交共8宗，總金額近364億，這主要得益于悅薈資產(chǎn)包和凱德資產(chǎn)包內(nèi)3處位于上海的購(gòu)物中心成交，總計(jì)交易對(duì)價(jià)突破300億。自用買家方面，企業(yè)購(gòu)樓趨勢(shì)延續(xù)，政府及其投資平臺(tái)看好商辦，政府類買家大多偏好于交易對(duì)價(jià)在10億以下的寫(xiě)字樓，大虹橋板塊為熱點(diǎn)區(qū)位。此外，得益于頻繁的自用企業(yè)購(gòu)樓交易和險(xiǎn)資的“大幅手筆”，三季度內(nèi)資買家進(jìn)一步拉開(kāi)與外資投資者的差距，進(jìn)而保持領(lǐng)先。
資本化率方面，自2018年起，上海物業(yè)資本化率持續(xù)上揚(yáng)，投資者對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。截至本季度，上海各類型物業(yè)資本化率與上半年基本持平，依舊維持核心區(qū)域甲級(jí)辦公樓4.2%、非核心區(qū)域甲級(jí)辦公樓4.4%、商業(yè)4.3%、園區(qū)研發(fā)辦公4.8%的水平。
展望四季度，戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平表示：上海市場(chǎng)將迎來(lái)全面復(fù)蘇，今年上海大宗交易市場(chǎng)總成交金額有望突破千億大關(guān)；由于上海辦公市場(chǎng)短期內(nèi)租金上調(diào)空間有限，未來(lái)投資型交易的物業(yè)類型將進(jìn)一步分散化，打破以往以辦公為絕對(duì)主流的趨勢(shì)；熱門(mén)地段物流/倉(cāng)儲(chǔ)類資產(chǎn)的資本化率持續(xù)走低；核心CBD/ BP 預(yù)計(jì)在今年年底將陸續(xù)有所成交。
上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)活躍
2021年前三季度，上海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額和居民可支配收入分別同比增長(zhǎng)30.3%，以及10.3%。在堅(jiān)實(shí)的基本面支撐下，三季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。本季度，上海共6家購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)入市，分別是位于虹口區(qū)的萬(wàn)泰廣場(chǎng)、北外灘來(lái)福士和瑞虹天地太陽(yáng)宮，位于浦東新區(qū)的前灘太古里和康橋新田360廣場(chǎng)，以及位于崇明區(qū)的崇明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期，新落成的零售物業(yè)推升上海中高端購(gòu)物中心總存量達(dá)到1,994萬(wàn)平方米。
三季度，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，眾多業(yè)態(tài)的零售商持續(xù)擴(kuò)張，不斷有各式首店與國(guó)際品牌體驗(yàn)店進(jìn)入上海零售市場(chǎng)。凈吸納量錄得約60.7萬(wàn)平方米，主要受六個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)即接近滿租，以及成熟購(gòu)物中心內(nèi)的租戶和業(yè)態(tài)調(diào)整所推動(dòng)。上海整體空置率環(huán)比小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，至9.4%。奢侈品、餐飲以及生活類零售品牌為最主要的市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)力，以及若干國(guó)內(nèi)外品牌升級(jí)或開(kāi)設(shè)新的體驗(yàn)店以提供多種產(chǎn)品系列成為流行趨勢(shì)。例如，國(guó)際知名品牌Prada于烏中集市開(kāi)設(shè)煙火氣集市pop-up；知名咖啡品牌Seesaw于銅仁88開(kāi)設(shè)其首家想象力中心（日咖夜酒）概念店；國(guó)際會(huì)員制倉(cāng)儲(chǔ)超市山姆全亞洲最大旗艦店于9月在外高橋正式開(kāi)業(yè)；優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)設(shè)的場(chǎng)景化主題式集市，以及上海頂尖高奢商業(yè)體前灘太古里的開(kāi)業(yè)。
本季度，受新興商圈內(nèi)新開(kāi)業(yè)的零售項(xiàng)目其具有競(jìng)爭(zhēng)力的租金拉低所致，上海中高端購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降0.5%。盡管如此，核心商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金仍持續(xù)上漲，主要是由于其高出租率、銷售額的增加和租戶的調(diào)整。核心商圈，平均首層租金報(bào)價(jià)環(huán)比上升0.4%至人民幣1,985元/平方米/月。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事魏建歷表示：“未來(lái)幾年，鑒于新增供應(yīng)項(xiàng)目將具有更優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物場(chǎng)所塑造和更多元化的品牌組合，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)。得益于上海五大新城規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)不斷增長(zhǎng)的中產(chǎn)階級(jí)居民數(shù)量，新興商圈將會(huì)迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目。由于新興區(qū)域未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目的租金具有競(jìng)爭(zhēng)力，預(yù)計(jì)上海整體市場(chǎng)的平均租金漲幅有限�！�
華東高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)趨旺
三季度華東物流市場(chǎng)持續(xù)向好，租戶變動(dòng)較小。3PL、電商為上海高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)主要租戶，整體市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。環(huán)滬地區(qū)受上海高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)外溢影響，租戶表現(xiàn)活躍。江蘇地區(qū)制造業(yè)租戶問(wèn)詢?cè)龆�，消費(fèi)類客戶仍為高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)吸納主力。杭州、嘉興地區(qū)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)趨旺，浙南地區(qū)溫州租賃市場(chǎng)持續(xù)向好。上海高標(biāo)庫(kù)總量為884萬(wàn)平方米，平均租金為48.37元/平方米/月，全市高標(biāo)空置率為4.6%。上海未來(lái)三年供應(yīng)總量為261萬(wàn)平方米，將近70%的未來(lái)供應(yīng)來(lái)自于金山。
后疫情時(shí)代，生鮮電商、社區(qū)團(tuán)購(gòu)需求持續(xù)加強(qiáng)，冷鏈投資商加速布局華東地區(qū)核心地段。冷庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提升，對(duì)溫度管理、環(huán)境衛(wèi)生和服務(wù)響應(yīng)速度的要求更加嚴(yán)苛。冷庫(kù)傳統(tǒng)的三大溫區(qū)溫度跨度較大，現(xiàn)冷庫(kù)溫度的波動(dòng)小于兩度。由于防疫要求，冷庫(kù)應(yīng)設(shè)置單獨(dú)存放貨物的區(qū)域，消殺的場(chǎng)地和設(shè)備。為滿足消費(fèi)者對(duì)生鮮食品新鮮度和品質(zhì)的需求，冷庫(kù)服務(wù)響應(yīng)速度加快，冷庫(kù)維持24小時(shí)作業(yè)，并且出庫(kù)時(shí)間要求控制在兩小時(shí)以內(nèi)。冷庫(kù)軟硬件的標(biāo)準(zhǔn)化成為市場(chǎng)風(fēng)口。
戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示：“三季度，華東地區(qū)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)一手和二手項(xiàng)目交易表現(xiàn)活躍。越來(lái)越多的外資三方物流公司開(kāi)始投資拿地（如DB Schenker、DHL、亞冷等）。政府對(duì)拿地稅收要求增強(qiáng)，要求企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，開(kāi)發(fā)商和投資方的投資難度增加。受供地緊張和需求旺盛影響，優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)項(xiàng)目收益回報(bào)率提升。”
來(lái)源：戴德梁行
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