2020年7月1日，西安——隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進，上半年西安經(jīng)濟活動進一步恢復(fù)。市政府著力打造和發(fā)展民生工程，拉動城市內(nèi)需。西安市政府經(jīng)濟發(fā)展報告指出，西安整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境依然向好，各項宏觀經(jīng)濟指標走勢將低開高走，改革創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和技術(shù)革新將會加速，西安建設(shè)內(nèi)陸改革開放高地、國家中心城市和國際化大都市的速度將不斷加快，經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的步伐將不斷加大。但由于疫情和更趨復(fù)雜的世界經(jīng)濟形勢，國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定運行仍面臨較多風險挑戰(zhàn)，對于城市發(fā)展而言，更應(yīng)直面挑戰(zhàn)，破浪而上。

　　仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“中國宏觀經(jīng)濟走勢潛在影響辦公樓需求釋放，西安作為新一線城市，市場對經(jīng)濟的敏感度在辦公樓市場有突出體現(xiàn)。上半年西安甲級辦公樓市場凈吸納量約為2.1萬平方米，較去年同期下降超四成�？傂枨蟪袎旱谋澈螅�辦公樓市場有望出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型機遇。仲量聯(lián)行于6月發(fā)布了《2020西安辦公樓市場企業(yè)客戶Top50報告》，報告指出，近年來，高科技、新媒體、在線網(wǎng)站等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風向標，西安致力于打造‘硬科技之都’，積極引入高附加值產(chǎn)業(yè)，加速城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。因此在當前面臨壓力的環(huán)境下，如何重釋活力，實現(xiàn)彎道超車，是亟待思考的重要課題�！�

　　【甲級辦公樓市場研讀】

　　增量放緩，甲乙級樓宇租金差價縮小，升級擴張保持主力需求

　　2020年上半年，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場新增供應(yīng)明顯回落，三棟乙級辦公樓建成入市，甲級辦公樓未錄得新項目交付。受疫情影響，辦公樓開發(fā)進度放緩，市場供應(yīng)或于下半年回升。截至目前，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓總存量達627.2萬平方米, 其中甲級辦公樓178.6萬平方米。受全球經(jīng)濟下行壓力和新冠肺炎疫情的雙重影響，市場需求端的表現(xiàn)相對低迷。上半年優(yōu)質(zhì)辦公樓整體凈吸納量僅錄得5.7萬平方米，較去年同期下降近六成，其中甲級辦公樓凈吸納量約2.1萬平方米。市場成交主要集中在金融、科技、房地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)的前臺部門等。從時間節(jié)點分析，新增需求在疫情后相對有限，需求多來自春節(jié)前累積的客戶，由于談判周期拉長而租賃成交于上半年最終完成。不可避免，市場也存在相當部分的租戶因疫情改變企業(yè)選址計劃�，F(xiàn)階段，由于西安新舊樓宇、甲乙級樓宇的租金價差不斷縮小，升級和擴張需求主導(dǎo)增量需求。

　　空置率企穩(wěn)，租金下跌，“存量競爭”加劇

　　由于新增供應(yīng)回落，因此盡管增量需求表現(xiàn)相對低迷，市場空置率并未明顯上升。截至二季度末，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場平均空置率較2019年末上升1.0個百分點，至35.5%；其中甲級辦公樓均值較去年末甚至下降1.1個百分點，報35.1%。需要說明的是，甲級辦公樓空置率因供應(yīng)缺失出現(xiàn)小幅下降，并非意味著市場情緒的回暖。租金方面，上半年全市優(yōu)質(zhì)辦公樓平均租金累計下跌3.2%，報75.6元/平方米/月；其中甲級辦公樓平均租金下跌2.7%，至100.3元/平方米/月。在增量需求相對緊缺的市場環(huán)境下，業(yè)主間的“存量競爭”加劇，“以價換量”是無奈之舉，上半年的租金走勢已然呈現(xiàn)。

　　“3+1”支柱產(chǎn)業(yè)支撐辦公需求共克時艱

　　《2020西安辦公樓市場企業(yè)客戶Top50報告》指出，金融、房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)作為辦公樓傳統(tǒng)主力產(chǎn)業(yè)類型，企業(yè)數(shù)量處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下應(yīng)運而生，企業(yè)數(shù)量快速增加。三大傳統(tǒng)主力產(chǎn)業(yè)加新興科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了西安辦公樓需求“3+1”的產(chǎn)業(yè)格局。

　　1. 科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍在積極布局，新基建成為下個投資風口。在線教育等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍在繼續(xù)擴張，但基本局限于頭部企業(yè)，且擴張速度較前有所下降。在線教育行業(yè)未來想要長期可持續(xù)發(fā)展，除了資本的推動外，客戶的下沉和線上線下的結(jié)合是關(guān)鍵。5月華為中國區(qū)運營商總部宣布落戶西安，預(yù)計未來5G、云計算、大數(shù)據(jù)等重點發(fā)力的“新基建”產(chǎn)業(yè)布局將會為西安帶來部分產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)需求。

　　2. 房地產(chǎn)開發(fā)拉動內(nèi)需。隨著疫情企穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資回升，施工和新開工提速，商品房銷售面積降幅持續(xù)收窄。根據(jù)西安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至5月西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速高于全國1.3個百分點，全年施工項目較上年同期增加63個，新開工項目較上年同期增加171個。其中，5月當月新開工項目達到221個。在經(jīng)濟波動時期，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動經(jīng)濟增長的同時，也成為辦公樓需求的重要來源。

　　3. “金融+科技”催生辦公新需求。隨著金融信息化發(fā)展，國內(nèi)大中型金融機構(gòu)相繼建成科技研發(fā)后臺中心，以科技創(chuàng)新驅(qū)動業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理。疫情暴發(fā)以來，銀行的傳統(tǒng)窗口業(yè)務(wù)量驟減，以客戶數(shù)據(jù)為業(yè)務(wù)核心的銀行企業(yè)，加快網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的布局和增強軟件自主研發(fā)能力勢在必行。銀行軟件研發(fā)部門積極選址布局，上半年農(nóng)行軟件研發(fā)中心落戶西安國壽金融中心。

　　4. 專業(yè)服務(wù)業(yè)疫后回彈。以律師事務(wù)所、企業(yè)咨詢管理服務(wù)機構(gòu)、廣告公關(guān)策劃等為主的公司業(yè)務(wù)服務(wù)企業(yè)在復(fù)工后較快恢復(fù)正常需求和運營，在整體市場低迷時期表現(xiàn)亮眼。

　　上半年，市場退租與成交活躍產(chǎn)業(yè)保持大體一致。尤其是經(jīng)營穩(wěn)定性較弱的中小微新興金融、科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品營銷推廣、及現(xiàn)金流緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)退租情況較多。市場透露出疫情對于各個產(chǎn)業(yè)類別的中小企業(yè)的加速洗牌和結(jié)構(gòu)性優(yōu)化的過程。

　　后市展望

　　2016至2019年，西安甲級辦公樓年均新增供應(yīng)為33.8萬平方米。未來三年，年均供應(yīng)將回落至25萬平方米以下。部分商業(yè)地塊持有者有意調(diào)整綜合體業(yè)態(tài)配比，以此減輕經(jīng)營性資產(chǎn)持有的現(xiàn)金流壓力。這也從側(cè)面表現(xiàn)出開發(fā)商對辦公樓市場預(yù)期的下調(diào)和辦公樓運營難度給業(yè)主方帶來的壓力。在此環(huán)境背景下，市場對業(yè)主方提出了較高的要求，市場須積極面對存量和增量間在價格、服務(wù)、配套領(lǐng)域的多維度競爭。因此，未來一段時期內(nèi)，西安辦公樓市場仍將處于“增量去化”與“存量調(diào)整”階段，租金或?qū)⒕S持緩慢下滑的趨勢。

　　【零售物業(yè)市場研讀】

　　上半年，受新冠疫情影響，零售物業(yè)開發(fā)及招商有所停滯，部分項目推遲入市時間，致使西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場未錄得新項目開業(yè)。與此同時，鐘樓商圈的世紀金花珠江時代廣場于二季度閉店。受此影響，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總存量回落至613萬平方米。

　　疫情之下，零售商業(yè)經(jīng)營承壓，傳統(tǒng)百貨業(yè)加速洗牌

　　今年受疫情影響，百貨業(yè)在本就激烈的競爭環(huán)境中迎難而上。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-3月份限額以上零售業(yè)單位中的超市零售額同比增長1.9%，而百貨店、專業(yè)店和專賣店分別下降34.9%、24.7%和28.7%。受購物中心及互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊，西安市場上百貨項目整改或停業(yè)的案例屢見不鮮。自2016年百盛東大街店停業(yè)開始，百貨業(yè)進入洗牌時期，而此次疫情更是加速這一洗牌進程。除世紀金花珠江時代廣場店閉店外，民生百貨騾馬市店空置率提高，群光廣場零售部分整體關(guān)閉進行調(diào)改，開元商場也重塑外立面并進行負一層整改。過去五年間，西安百貨經(jīng)營面積在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量中的占比已由52%下降至28%，行業(yè)優(yōu)勝劣汰正推動西安零售物業(yè)市場成熟度的提升，市場或在調(diào)整中迎來新機。

　　購物中心凈吸納量錄得負值，“首店經(jīng)濟”在推動市場回暖

　　上半年西安優(yōu)質(zhì)零售市場空置率錄得6.6%，上半年累計上升了1.9個百分點，較去年同期上升了3.1個百分點，出現(xiàn)較大幅度波動。其中，時尚、餐飲、娛樂及教育等業(yè)態(tài)均出現(xiàn)大面積退租的情況。數(shù)據(jù)顯示，上半年西安購物中心凈吸納量錄得負值。無論是新租還是退租，餐飲都是占比最大的業(yè)態(tài)，而時尚業(yè)態(tài)的退租占比高于新租占比，亦反映出服飾品牌面臨的困境以及企業(yè)經(jīng)營策略的調(diào)整方向。一些國際品牌調(diào)整在華策略甚至退出中國市場，比如英國潮牌Superdry近日宣布退出中國市場的計劃，對當?shù)厥袌鲆伯a(chǎn)生一定影響。在艱難時期，西安市場仍迎來部分品牌首店：Sevenbus，KOI the 等茶飲品牌的西北首店進駐大悅城；The Colorist調(diào)色師西北首店落戶MOMOPARK；西安首家KKV進駐熙地港購物中心；Nike Kicks Lounge 西安首家旗艦店進駐開元商城。此外，如賢和莊等餐飲城市首店亦相繼亮相西安。首店經(jīng)濟為相對沉寂的商業(yè)市場帶來新活力，觸發(fā)消費熱點，提振消費動能，助力消費市場回暖。

　　租金方面，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至上半年西安購物中心首層平均租金報281.6元/平方米/月，同樣本租金較去年末下降0.8%。目前多數(shù)項目首層租戶仍相對穩(wěn)定。

　　零售2.0時代加速襲來，“體驗”競爭，數(shù)字轉(zhuǎn)型

　　進入零售2.0時代，存量競爭愈加激烈，市場從以商品為中心的競爭轉(zhuǎn)向以消費者為中心的服務(wù)競爭。消費者的需求及體驗成為各零售項目的關(guān)注點。而突如其來的疫情則促使各零售項目直面消費者需要“體驗升級”的現(xiàn)狀。各開發(fā)商通過對運營模式的加速升級來滿足消費者消費體驗升級的訴求。

　　1. 數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在此次疫情的催化下，原本數(shù)字化轉(zhuǎn)型較慢的西安零售市場啟動加速鍵，——賽格國際、大悅城等眾多購物中心通過建立購物小程序、APP等線上平臺，或推送店鋪直播、微信公眾號等數(shù)字化推廣手段持續(xù)發(fā)力，保持與消費者的互動，觸發(fā)新增長點。會員管理及消費行為分析成為商業(yè)領(lǐng)域挖掘的新價值點，通過大數(shù)據(jù)分析消費者行為習慣變化，捕捉消費新趨勢，并及時反哺招商運營，動態(tài)調(diào)整招商運營策略。

　　2. 捕捉營銷觸點。購物中心與商家共榮共生，疫情暴發(fā)加速了這一點。疫情期間，多家購物中心均為商戶減免租金，共渡難關(guān)。疫情后，商業(yè)營銷成為拉動線下流量的關(guān)鍵。如華清廣場打造甜品節(jié)，以蛋糕甜點類商戶在中庭擺攤位的方式呈現(xiàn)，在吸引客流的同時助力此類商戶增加曝光。老城根聯(lián)手Converse打造快閃店，打造專屬客群活動，扶持品牌的同時重振消費信心。

　　3. 洞察消費喜好，調(diào)整業(yè)態(tài)組合。部分優(yōu)質(zhì)零售項目在精準定位客群的前提下不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)配比，在調(diào)整中逐漸增加高坪效業(yè)態(tài)或大面積體驗類業(yè)態(tài)。隨著千禧一代及Z世代逐漸成為消費主力，消費觀念的改變及消費能力的提升導(dǎo)致必須型消費訴求不斷被升級型消費訴求擠壓，其中化妝品的表現(xiàn)最為突出。2019年，中國化妝品行業(yè)市場零售額達2,992億元，年累計增長率12.6%。在此背景下，如中大國際及金鷹百貨高新店等零售項目緊跟趨勢，紛紛引入如Fresh，Givenchy，La Prairie，La Mer，HR赫蓮娜及Chanel彩妝等重體驗及服務(wù)的化妝品護膚品類品牌，以迎合新的消費喜好。與此同時，隨著西安疫情的逐漸穩(wěn)定，零售項目的社交屬性再次凸顯，各零售項目紛紛引進如喜茶等咖啡茶飲品牌及卡拉雷賽車，綠樹電競等娛樂游戲類租戶以增加餐飲及體驗類業(yè)態(tài)占比，迎合消費者在疫情后突增的社交需求。

　　零售2.0時代不單單意味著搭建線上平臺等簡單的數(shù)字轉(zhuǎn)型手段，更是對原有的經(jīng)營思維的變革，從關(guān)注銷量到關(guān)注客群需求增量，再到存量場景改造；是從簡單的“二房東”思維到賦能商戶，共生共贏。危中見機，后疫情時代消費市場再次洗牌也為運營商和品牌帶來新機遇，新品牌、新業(yè)態(tài)、新營銷、新運營為零售物業(yè)市場注入新動能。

　　后市展望

　　展望2020年下半年，雖受疫情影響，部分項目因工期、招租等進程受波及而推遲開業(yè)，下半年市場仍將迎來約40萬平方米的新增項目入市。伴隨著供應(yīng)放量，市場競爭將更加激烈。同時，隨著項目表現(xiàn)的持續(xù)分化，下半年西安零售市場或?qū)⒁娮C更加頻繁的項目調(diào)整。與此同時，娛樂業(yè)態(tài)及教育業(yè)態(tài)因其承租面積大，經(jīng)營成本較高而面臨較大現(xiàn)金流壓力，持續(xù)的停業(yè)或使此類業(yè)態(tài)在短期內(nèi)迎來關(guān)店潮，造成整體市場空置率的持續(xù)走高。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc