2020年第25周，在重點(diǎn)城市土地供應(yīng)持續(xù)發(fā)力的影響下，本周重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)成交規(guī)模在上周的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲，不過(guò)地價(jià)卻受能級(jí)成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響出現(xiàn)回落。市場(chǎng)熱度方面，在普通地塊入市增多的影響下，溢價(jià)率上漲趨勢(shì)趨弱，同時(shí)流拍率也出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，本周重點(diǎn)城市的土地流拍率較上周上漲了2.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到8.8%。

　　土地政策

　　海南自貿(mào)港建設(shè)嚴(yán)控房地產(chǎn) 新出讓土地實(shí)施現(xiàn)房銷售

　　繼6月8日《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》出臺(tái)后，6月15日海南省委提出貫徹落實(shí)建設(shè)方案的二十余條措施，在房地產(chǎn)方面提出要堅(jiān)決做到任何項(xiàng)目不附帶商品房用地，同時(shí)要求新出讓土地要實(shí)施現(xiàn)房銷售制度。由此來(lái)看，海南直接從土地供應(yīng)端收緊，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大幅減少，未來(lái)房企在海南拿地機(jī)會(huì)將會(huì)少之又少。

　　土地成交

　　成交規(guī)模月內(nèi)持續(xù)上升 二三線成交體量環(huán)比上漲

　　2020年第25周（6月15日-6月21日），重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)上漲。具體而言，重點(diǎn)城市本周成交建筑面積為1653萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲15%，和去年同期大致持平；成交面積明顯上漲的影響下，本周土地出讓總金額也隨之增至1055億元，環(huán)比上漲10%，同比也上漲了25%；由于一線城市本周成交占比明顯回落，加之地價(jià)較高的二線城市如杭州、寧波等本周出讓土地總量明顯減少影響，平均地價(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，重點(diǎn)城市平均成交樓板價(jià)達(dá)到6386元/平方米，環(huán)比下滑5%，但和去年同期相比仍上漲了25%。

　　各能級(jí)城市方面，除一線城市成交量環(huán)比下滑外，二三線城市成交量均較上周有所上漲。具體來(lái)看，一線城市中成交量最大的城市是廣州，共計(jì)成交3宗宅地，分別位于荔灣、從化和花都，由華夏幸福、信業(yè)地產(chǎn)和中建信和分食；上海位居其次，成交體量為47萬(wàn)平方米，共成交8宗地，除嘉定新城宅地以較高溢價(jià)成交外，其余地塊熱度都不高；深圳本周也有4宗地出讓，其中龍華、坪山兩宗人才房地塊由安居集團(tuán)包攬，兩宗位于深汕合作區(qū)的地塊則慘遭流拍。二線城市中沈陽(yáng)和武漢的成交量相對(duì)較高，均在100萬(wàn)平方米左右，其余城市的成交量相對(duì)較少；聯(lián)系成交溢價(jià)率來(lái)看，福州、杭州、寧波等三市的溢價(jià)率均超過(guò)了20%，其中福州本周的平均溢價(jià)率更是高達(dá)45%，盡管本周成交地塊均非主城區(qū)地塊，但成交的10宗地中僅有1宗底價(jià)出讓，部分地塊的成交溢價(jià)率更是超過(guò)50%，土拍熱度相對(duì)較高。熱點(diǎn)三四線城市中，由于有多宗區(qū)位優(yōu)越但總價(jià)并不高的地塊入市，常州、無(wú)錫、嘉興和佛山等長(zhǎng)三角、大灣區(qū)核心城市土拍熱度持續(xù)高位，本周成交溢價(jià)率均超過(guò)了20%。

　　市場(chǎng)熱度

　　溢價(jià)率和上周大致持平 流拍率環(huán)比微漲

　　市場(chǎng)熱度方面，本周重點(diǎn)城市的成交溢價(jià)率和上周大致持平，均在16%左右。各能級(jí)城市表現(xiàn)各異：一線城市因成交量最大的廣州土地多為低溢價(jià)及底價(jià)成交，溢價(jià)率環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)，降至5%；二線城市在各城市基本均有高溢價(jià)地塊成交的帶動(dòng)下，溢價(jià)率較上周明顯上漲，環(huán)比增加6個(gè)百分點(diǎn)至19%；重點(diǎn)三四線城市溢價(jià)率持續(xù)下降，但仍維持在相對(duì)較高水平，本周平均溢價(jià)率為20%。

　　土地流拍方面，從近幾周流拍走勢(shì)來(lái)看，隨著普通地塊入市的增多，重點(diǎn)城市的流拍率整體呈現(xiàn)出緩慢上漲的趨勢(shì)，本周重點(diǎn)城市流拍率較上周上漲了2.4個(gè)百分點(diǎn)至8.8%。從流拍地塊類型來(lái)看，位置偏遠(yuǎn)的郊區(qū)地塊仍是流拍主力，如深圳的深汕合作區(qū)地塊、長(zhǎng)沙寧鄉(xiāng)宅地均是由于地塊位置較為偏僻、周邊配套缺乏而遭遇流拍。

　　周度Top5

　　長(zhǎng)三角土拍熱度持續(xù)高位 杭州、上海包攬單價(jià)榜TOP5

　　同上周相似，在優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市的影響下，長(zhǎng)三角三四線再度成為入榜主力，占據(jù)本周總價(jià)榜TOP5中三席，義烏、無(wú)錫和南通各有一宗。三宗地中，競(jìng)拍熱度最高的當(dāng)屬無(wú)錫錫東新城協(xié)和南地塊，該地塊吸引了16家房企競(jìng)拍，競(jìng)拍輪次高達(dá)191輪，最終由金輝以36.82億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率39%；南通地塊熱度也比較高，由于地塊“雙限價(jià)”，但該地塊最終仍進(jìn)入搖號(hào)階段，封頂成交。余下兩宗地分別來(lái)自廣州和杭州，這兩宗地均屬于地段極為優(yōu)越的商住綜合體項(xiàng)目，同時(shí)配建條件也比較多，最終廣州荔灣新隆沙地塊由華夏幸福以68.39億元的總價(jià)競(jìng)得，杭州望江新城地塊則由濱江61.86億元的總價(jià)斬獲。

　　近幾周來(lái)，杭州和上海的推地節(jié)奏較快，每周均有多宗地塊入市，本周也不例外。大規(guī)模的拍地下，有優(yōu)質(zhì)土地出讓的杭州和上海也于本周合力包攬了單價(jià)榜TOP5。其中，杭州攬下2席，除榜首濱江拿下的望江新城宅地外，另一宗地位于鐵路北站單元，位置也比較優(yōu)越，因此開(kāi)拍僅2輪就直接被加至最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)自持階段，最終由星創(chuàng)競(jìng)得，相比最近成交的周邊地塊價(jià)格微漲1%。在修改競(jìng)拍方式后，上海土地市場(chǎng)也逐漸有溢價(jià)地塊成交，本周入榜的3宗地除南翔地塊外，其余溢價(jià)率均在15%以上，地價(jià)也在此影響下出現(xiàn)微漲趨勢(shì)，如泗涇、嘉定新城宅地均較周邊此前成交同類型地塊價(jià)格有所上漲。

　　來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究

編輯：wangdc