2019年整體經(jīng)濟(jì)增速放緩，加之中美貿(mào)易戰(zhàn)等外部因素影響，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)承壓，新冠疫情的爆發(fā)更是讓整個(gè)寫字樓市場(chǎng)雪上加霜。

　　寫字樓市場(chǎng)到底經(jīng)歷了怎樣的變化？未來出路在哪里？

　　我們從本體信息、資產(chǎn)評(píng)級(jí)、設(shè)備診斷、市場(chǎng)分析、競(jìng)品分析、運(yùn)營(yíng)診斷、融資診斷、交易診斷、價(jià)值評(píng)估九個(gè)維度，通過大量數(shù)據(jù)、多種算法測(cè)試研發(fā)出了“九宮格資產(chǎn)診斷模型”，對(duì)重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)的上千個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測(cè)、診斷，完成了數(shù)千份資產(chǎn)診斷報(bào)告，基于數(shù)據(jù)和診斷結(jié)果，能夠真實(shí)的還原疫情前后寫字樓市場(chǎng)的變化。

　　本文主要分析一線城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的診斷結(jié)果。我們篩選了一線城市600個(gè)甲級(jí)寫字樓，覆蓋了總計(jì)近七十個(gè)商務(wù)區(qū)、不同資產(chǎn)級(jí)別的甲級(jí)寫字樓，更全面的展現(xiàn)市場(chǎng)情況。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

數(shù)據(jù)說明：克而瑞資管研發(fā)的寫字樓資產(chǎn)評(píng)級(jí)包含建筑等級(jí)及地緣/資管等級(jí)兩部分；地緣等級(jí):由低到高依次 為A， AA， AAA; 建筑等級(jí):由低到高依次為 乙級(jí)、甲級(jí)、超甲級(jí)

　　我們對(duì)這600個(gè)甲級(jí)寫字樓進(jìn)行了疫情前后兩個(gè)季度的結(jié)果對(duì)比，得到了以下幾點(diǎn)結(jié)論：

　　1、市場(chǎng)整體承壓：出租率、租金、資產(chǎn)價(jià)值紛紛下降，但整體降幅相對(duì)有限

　　2、市場(chǎng)出現(xiàn)分化：?jiǎn)雾?xiàng)目有升有降，兩成項(xiàng)目受沖擊大，最大降幅超30%

　　3、城市分化加�。荷虾ＹY產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)相對(duì)較大，廣州穩(wěn)定、深圳面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)

一線城市：整體承壓、市場(chǎng)分化

　　整體承壓：一季度出租率、租金雙降

　　自2018年四季度起，在經(jīng)濟(jì)增速下降和貿(mào)易爭(zhēng)端影響下，一線城市整體市場(chǎng)一直處于下行態(tài)勢(shì)，平均出租率和租金均出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)季度下跌，新冠疫情的爆發(fā)進(jìn)一步加重這一下跌態(tài)勢(shì)。2020年一季度，一線城市整體出租率、租金雙降，出租率環(huán)比下降1.2%，租金環(huán)比下降2.5%。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

　　2020年一季度一線城市平均租金降幅超前5個(gè)季度的租金平均降幅2.1%，達(dá)到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個(gè)季度的出租率平均跌幅0.7%，更是創(chuàng)2019年一季度以來的最大降幅。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)

　　經(jīng)營(yíng)分化：兩成項(xiàng)目受沖擊較大，四成項(xiàng)目相對(duì)堅(jiān)挺

　　疫情影響下，一線城市57%的寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)了租金或出租率的下降，約20%的寫字樓項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了租金及出租率雙降現(xiàn)象，但也有43%的寫字樓項(xiàng)目租金和空置率微漲或不變。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

　　經(jīng)營(yíng)分化：?jiǎn)雾?xiàng)目有升有降，最大降幅超35%

　　今年一季度一線城市寫字樓單項(xiàng)目出租率和租金最大降幅超超35%，最大升幅超20%，項(xiàng)目出現(xiàn)明顯分化。

　　疫情影響下，不同城市、不同商務(wù)區(qū)、不同項(xiàng)目之間的市場(chǎng)表現(xiàn)分化愈發(fā)嚴(yán)重。就租金而言，得益于一線城市相對(duì)濃厚的商務(wù)氛圍，50.3%的項(xiàng)目租金依然堅(jiān)挺，維持不變；34.9%的項(xiàng)目在疫情沖擊下對(duì)租金的下調(diào)幅度在10%以內(nèi)，5.3%的項(xiàng)目下調(diào)幅度在10%~20%之間，0.8%的項(xiàng)目租金下降超過20%；但也有約8.7%的樓宇品質(zhì)較高、租戶優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目租金逆市上揚(yáng)。

　　出租率的變化情況與租金類似，50.2%的項(xiàng)目租戶相對(duì)穩(wěn)定，出租率保持不變；但疫情之下租戶承租擴(kuò)租意愿減弱，到期不續(xù)租、甚至期內(nèi)退租的概率也大幅提升，導(dǎo)致29.4%的項(xiàng)目出現(xiàn)了5%以內(nèi)的出租率降幅，5.8%的項(xiàng)目出租率降幅在5%~10%，1.3%的項(xiàng)目降幅甚至在10%以上。此外，也有13.2%的項(xiàng)目出租率逆勢(shì)上漲，主要是由于商務(wù)區(qū)性價(jià)比較高的項(xiàng)目吸納了周邊希望降低租金成本的租戶，以及2019年四季度已經(jīng)簽約的部分優(yōu)質(zhì)租戶受疫情影響較小，于今年一季度順利入住。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

　　價(jià)值分化：超5成資產(chǎn)價(jià)值下跌，但下跌幅度有限

　　疫情沖擊下，一線城市70%的寫字樓資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生了變化，超50%的寫字樓資產(chǎn)價(jià)值下跌。

　　隨著市場(chǎng)整體預(yù)期的變化以及各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況的變化，寫字樓的價(jià)值也相應(yīng)的受到不同程度的影響，其中26.6%的項(xiàng)目?jī)r(jià)值穩(wěn)定，保持不變；55.4%的項(xiàng)目在疫情和市場(chǎng)行情雙重影響下資產(chǎn)價(jià)值下降；僅有17.7%的項(xiàng)目在疫情下應(yīng)對(duì)得當(dāng)，資產(chǎn)價(jià)值小幅提升。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

　　與租金和出租率均存在近半數(shù)項(xiàng)目保持不變的變化情況不同，一線城市寫字樓項(xiàng)目的價(jià)值在疫情中普遍下降，但下降幅度大多不太劇烈。資產(chǎn)價(jià)值降幅在10%以內(nèi)的項(xiàng)目約占49%，降幅在10%~20%的項(xiàng)目占5.6%，僅有0.8%的項(xiàng)目?jī)r(jià)值降幅超20%。

　　究其原因，一方面本輪疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的不利沖擊范圍較廣，另一方面也反映出疫情對(duì)資產(chǎn)價(jià)值帶來的沖擊不大，尚未對(duì)寫字樓市場(chǎng)的整體價(jià)值造成較大程度的影響。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

城市分化加劇、北上深租金創(chuàng)三年新低

　　經(jīng)營(yíng)分化：上海深圳供求失衡空置率均超20%

　　廣州寫字樓市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，空置率僅在4%左右，遠(yuǎn)低于其它一線城市，此次疫情前后變動(dòng)率小，市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺。上海、深圳市場(chǎng)均呈現(xiàn)供求失衡態(tài)勢(shì)，空置率均超20%，近年來空置率上漲趨勢(shì)明顯，疫情前后變動(dòng)較大。北京近期出租率下跌明顯，超過安全邊界。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

　　經(jīng)營(yíng)分化：北上深租金創(chuàng)三年新低

　　不少非核心區(qū)域新入市項(xiàng)目拉低平均租金;供應(yīng)量增大的同時(shí)，需求量在整體經(jīng)濟(jì)增速放緩、中美貿(mào)易戰(zhàn)、新冠疫情等因素影響下減少，導(dǎo)致供需失衡，一線城市平均租金隨之集體下跌，北上深平均租金水平創(chuàng)三年新低。其中北京平均租金最高，接近 12 元/平方米/天；上海次之，在8元/平方米/天左右；廣深平均租金保持在 6-7 元/平方米/天不等。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

　　價(jià)值分化：上海資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大

　　疫情下一線城市表現(xiàn)各異，上海資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大，廣州最穩(wěn)定，深圳后續(xù)處境或更艱難。

　　廣州得益于市場(chǎng)基本面較為健康，且當(dāng)前廣州市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值低于其他一線城市，處在價(jià)值洼地，因此資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較小。

　　北京市場(chǎng)整體租金遠(yuǎn)高于其他一線城市，隨著空置率日益上漲，整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況波動(dòng)不小，但由于北京政治中心的獨(dú)特地位，使得該地區(qū)資產(chǎn)擁有更高的低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，因此整體價(jià)值波動(dòng)較有限。2003年SARS期間前后北京市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況波動(dòng)較大，但整體資產(chǎn)價(jià)值依舊堅(jiān)挺，與此次情況如出一轍。

　　上海市場(chǎng)化程度較高，因此受到疫情影響的反應(yīng)也更為明顯，整體資產(chǎn)價(jià)值略高于其他城市，投資回報(bào)率略低于北京，因此價(jià)值波動(dòng)相較其他一線城市更大。

　　深圳寫字樓供需態(tài)勢(shì)緊張，本次調(diào)研項(xiàng)目以自持出租類項(xiàng)目為主，市場(chǎng)內(nèi)大量的小業(yè)主、包租客等相關(guān)數(shù)據(jù)尚未被統(tǒng)計(jì)進(jìn)來，因此深圳的真實(shí)市場(chǎng)波動(dòng)比目前反映出的更大，就當(dāng)前情況來看，未來半年內(nèi)深圳的處境更為艱難。

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)

　　新冠疫情讓本就下行的寫字樓市場(chǎng)處境更為艱難，不少項(xiàng)目短期運(yùn)營(yíng)面臨困難，但隨之也將加速資產(chǎn)精細(xì)化管理的進(jìn)程。

　　一線城市寫字樓租金和出租率雙雙下行，但分化也逐漸顯現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)的區(qū)域板塊，擁有更合理的租戶結(jié)構(gòu)、管理能力、運(yùn)營(yíng)策略和優(yōu)質(zhì)設(shè)施的寫字樓在這輪疫情下反而“脫穎而出”，價(jià)值更為堅(jiān)挺。

　　同時(shí)，疫情也提示著我們：寫字樓精細(xì)化資管時(shí)代已然到來。

　　來源：克而瑞資管

編輯：wangdc