全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，近日發(fā)布2019年第四季度北京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告，全面解讀第四季度及全年北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細(xì)分市場的最新動態(tài)，并就未來趨勢進(jìn)行展望。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：2019年對于北京房地產(chǎn)市場而言，是充滿變化與調(diào)整的一年。受諸多因素影響，全年北京房地產(chǎn)行業(yè)長期處于調(diào)整、波動、甚至是被抑制的大環(huán)境當(dāng)中。受影響最明顯的是寫字樓市場，目前已進(jìn)入一個下行周期，無論是業(yè)主方還是租戶方都在積極調(diào)整策略以應(yīng)對寒冬。調(diào)控從嚴(yán)的政策環(huán)境繼續(xù)深度影響住宅及土地市場，全年的整體成交保持平穩(wěn)、難現(xiàn)反彈的動能。而大宗投資市場則是北京房地產(chǎn)市場為數(shù)不多的亮點(diǎn)，2019年全年的成交額再創(chuàng)歷史新高，這也表明北京仍然是國內(nèi)最值得投資的市場之一。

　　對于北京寫字樓市場而言，2019年可謂“拐點(diǎn)之年”，在經(jīng)歷了近十年的黃金發(fā)展周期之后，寫字樓市場進(jìn)入了新一輪的調(diào)整周期。2019年全年北京甲級寫字樓市場共迎來134.5萬平方米的新增供應(yīng)，主要集中在CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務(wù)區(qū)，其中既包括中信大廈（暨中國尊）、亞洲金融大廈（亞投行新總部）等地標(biāo)級項(xiàng)目，也有麗澤SOHO、城奧大廈等新興商務(wù)區(qū)的亮點(diǎn)。海量供應(yīng)入市直接拉動全市空置率上升至12.7%，這兩項(xiàng)指標(biāo)均為2009年以來的最高值。同時，供需之間的平衡被打破以及逐漸疲軟的市場需求，共同促使北京寫字樓市場的平均租金連續(xù)四個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，至2019年末下降至每月每平方米364.9元，租金指數(shù)較去年同期下降1.6%。無論是來自自身的變化（供需體系的轉(zhuǎn)變）還是外部環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩）均對寫字樓市場產(chǎn)生了巨大影響，導(dǎo)致租賃需求被進(jìn)一步遏制，多數(shù)租戶對租賃成本更加敏感，而整體市場由業(yè)主主導(dǎo)向租戶主導(dǎo)的方向開始轉(zhuǎn)變。

　　商業(yè)零售市場方面，2019年1至11月，北京市的社會消費(fèi)品零售總額達(dá)11,195.2億元，同比增長5.1%，增速較往年有所放緩。為刺激居民消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級，北京推出多項(xiàng)刺激計(jì)劃，其中包括鼓勵發(fā)展“首店經(jīng)濟(jì)”，通過加大資金支持吸引國內(nèi)國際品牌的首店、旗艦店進(jìn)駐北京的零售機(jī)構(gòu)。其次，“夜經(jīng)濟(jì)”的大力推廣也成為了北京零售業(yè)發(fā)展的新趨勢，各大零售商店、餐飲娛樂和購物中心通過延長營業(yè)時間、加大餐飲業(yè)態(tài)比例、豐富夜間活動項(xiàng)目等方式促進(jìn)夜間經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)增長。

　　基于首都功能定位及城市規(guī)劃等因素影響，北京中心城區(qū)原則上不再增加新的商業(yè)項(xiàng)目，因此，2019年北京零售市場的新增供應(yīng)基本上由兩個部分組成，即核心區(qū)域的存量項(xiàng)目改造升級、以及來自郊區(qū)的新建零售項(xiàng)目。其中由國貿(mào)展廳改造而成的國貿(mào)商城南區(qū)和12月份新開業(yè)的SKP-S（暨SKP南館）為稍顯沉寂的北京零售市場帶來了久違的活力。尤其是SKP-S，憑借其沉浸式商業(yè)體驗(yàn)、諸多高端奢侈品牌云集的鮮明特色，使其一經(jīng)開業(yè)便成為北京商業(yè)零售市場的“話題之王”。

　　商品住宅銷售方面，回顧2019年全年，北京商品住宅市場整體表現(xiàn)波瀾不驚，無論是供應(yīng)還是成交均表現(xiàn)平淡，相較去年既未出現(xiàn)大幅反彈、也未出現(xiàn)整體下滑，基本實(shí)現(xiàn)政府所主導(dǎo)的“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。北京的房地產(chǎn)調(diào)控政策長期以來都保持著從嚴(yán)態(tài)勢，盡管上半年住宅成交短暫出現(xiàn)小幅升溫，但隨著調(diào)控政策的逐步傳導(dǎo)，尤其是對房地產(chǎn)融資端的嚴(yán)格監(jiān)管與調(diào)控，直接導(dǎo)致下半年市場明顯降溫，成交量開始逐漸走低，購房者的觀望情緒較為明顯。不過因剛需和改善型購房需求韌性較強(qiáng)、在限競房供應(yīng)量大增的支持下仍能平穩(wěn)釋放，因此也保證了住宅市場整體成交量同比去年仍能保持穩(wěn)定。

　　值得注意的是，今年中央政府多次提及要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的指導(dǎo)思想，因此可以看出，北京房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策依然不會放松，政府將以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長效調(diào)控機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　大宗投資市場成為全年為數(shù)不多的亮點(diǎn)。北京擁有全國最為成熟的房地產(chǎn)市場，其商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率有著良好的保障，因此也贏得了機(jī)構(gòu)投資者的追捧與青睞。2019年北京大宗投資市場繼續(xù)保持了極高的熱度，全年的成交額再創(chuàng)新高、已達(dá)到765億元的歷史新紀(jì)錄。

　　寫字樓仍是投資者最為青睞的資產(chǎn)，年內(nèi)共完成19宗成交，累積成交金額超過人民幣452億元。商業(yè)零售物業(yè)成交6宗，收購項(xiàng)目主要為購物中心，并且部分被收購項(xiàng)目將進(jìn)行“商改辦”的升級改造。此外，一些投資者也將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向某些非傳統(tǒng)物業(yè)領(lǐng)域，數(shù)據(jù)中心、停車位等較為罕見的資產(chǎn)也有部分成交。

　　展望2020年的市場走勢，在政策環(huán)境不會出現(xiàn)更多調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)市場整體仍將以平穩(wěn)發(fā)展作為第一要義。同時，如若外部環(huán)境（如中美貿(mào)易摩擦等威脅能夠徹底得到解決）能夠出現(xiàn)改善，將是對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最大的利好。而具體到行業(yè)內(nèi)部，可以預(yù)見商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著新的發(fā)展格局，行業(yè)整體已由追求高速增量進(jìn)入到存量高度競爭的新階段，市場面臨的不確定性正逐步增多，同質(zhì)化競爭也日益加劇，以上種種變革都對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營提出了更高的要求，而更加專業(yè)化和精細(xì)化的運(yùn)營和管理能力將成為商業(yè)地產(chǎn)新的核心競爭力與致勝關(guān)鍵。

　　來源：第一太平戴維斯

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