日前，仲量聯(lián)行發(fā)布廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)2019年度回顧及2020年展望報(bào)告。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“回顧2019年，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，廣州甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)需求相對(duì)疲軟，但琶洲表現(xiàn)亮眼。個(gè)別行業(yè)的租賃需求仍相對(duì)穩(wěn)健，大灣區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展前景吸引不少企業(yè)在廣州尋求設(shè)立新辦公室或進(jìn)行擴(kuò)張，預(yù)計(jì)中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議達(dá)成一致也將支撐短期內(nèi)租賃需求的回暖�！�

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，整體租賃需求增長(zhǎng)乏力，再加上全年新增供應(yīng)有限，2019年整體凈吸納量較2018年下滑明顯。零售商對(duì)于擴(kuò)張計(jì)劃普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，大部分商家仍首選天河路商圈，但購(gòu)物中心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。運(yùn)動(dòng)服飾及潮牌服飾2019年表現(xiàn)依舊搶眼，門(mén)店數(shù)量繼續(xù)擴(kuò)張；高端消費(fèi)回流本地市場(chǎng)趨勢(shì)明顯。

　　物流地產(chǎn)方面，受消費(fèi)需求驅(qū)動(dòng)，零售商對(duì)非保稅倉(cāng)庫(kù)的需求增長(zhǎng)顯著，彌補(bǔ)了電商和第三方物流需求放緩，廣州2019全年非保稅物流市場(chǎng)需求趨穩(wěn)，非保稅倉(cāng)租金溫和上漲。

　　甲級(jí)辦公樓

　　2019年廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持穩(wěn)中趨緩態(tài)勢(shì)，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃需求相對(duì)疲軟。中美貿(mào)易爭(zhēng)端升級(jí)迫使市場(chǎng)向下調(diào)整經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期，多數(shù)企業(yè)對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)預(yù)期表示謹(jǐn)慎，控制成本的意愿上升，他們更傾向于選擇續(xù)租或成本節(jié)約型搬遷，因此甲級(jí)辦公樓租賃需求自第二季度開(kāi)始轉(zhuǎn)弱。不過(guò)全年凈吸納量仍達(dá)30萬(wàn)平方米，相比2018年下降不多，這主要還是得益于琶洲片區(qū)租金較低，能夠吸引不少承租能力一般的企業(yè)往該片區(qū)升級(jí)與擴(kuò)張，因此琶洲全年都維持著較高的租賃活躍度，貢獻(xiàn)了全市約45%的凈吸納量。

　　雖然全年整體租賃需求偏弱，但個(gè)別行業(yè)的租賃需求仍相對(duì)穩(wěn)健。受貿(mào)易戰(zhàn)影響較小的專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)仍有一定的搬遷與擴(kuò)張需求，其中律師事務(wù)所尤為活躍。同時(shí)，不少地產(chǎn)企業(yè)看好整個(gè)大灣區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展前景，進(jìn)駐廣州勢(shì)頭不變。而科技行業(yè)的租賃需求亦較為穩(wěn)定，尤其是琶洲，憑借片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位不僅吸引了不少來(lái)自附近產(chǎn)業(yè)園內(nèi)科技企業(yè)的升級(jí)需求，還成功吸引到新媒體和電商行業(yè)的大型租戶(hù)入駐。

　　全年新增供應(yīng)的入市對(duì)整體空置率影響有限。2019年全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)約為34萬(wàn)平方米，與2018年相比有所上升，新竣工項(xiàng)目分別分布在珠江新城、廣州國(guó)際金融城以及琶洲。截至第四季度末，全市整體空置率為7.0%，與2018年年底水平相約，空置率維持低位主要得益于琶洲近兩年內(nèi)落成項(xiàng)目的出租率在2019年顯著提升。

　　甲級(jí)辦公樓整體租金跌幅持續(xù)擴(kuò)大，然而投資市場(chǎng)受其影響有限。2019年廣州甲級(jí)辦公樓租金出現(xiàn)一定幅度下跌，且跌幅逐漸擴(kuò)大，截至第四季度末全市租金同比下滑約4.7%。受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，大部分企業(yè)對(duì)于擴(kuò)張持謹(jǐn)慎保守態(tài)度，選擇續(xù)租以留在原有辦公樓的情況有所增多，而另一方面，不少甲級(jí)辦公樓業(yè)主，尤其是珠江新城的業(yè)主普遍承受空置壓力，愿意用降租金、延長(zhǎng)免租期等策略挽留已有租戶(hù)或吸引新租戶(hù)。珠江新城多數(shù)辦公樓2019年都錄得較大租金跌幅；而琶洲的租金則逆勢(shì)上揚(yáng)，主要得益于2018年下半年落成的項(xiàng)目的租金有明顯提升。

　　投資市場(chǎng)方面，投資者并未因租賃市場(chǎng)的短期波動(dòng)而影響他們對(duì)廣州辦公樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好，自用買(mǎi)家與機(jī)構(gòu)投資者的問(wèn)詢(xún)保持活躍。2019年外資機(jī)構(gòu)投資者加大投資力度，本年共錄得兩宗相關(guān)辦公樓整售交易。自用需求方面，大型金融機(jī)構(gòu)問(wèn)詢(xún)熱度有所上升。

　　除此以外，仲量聯(lián)行廣州資本市場(chǎng)部董事伍啟泰指出，機(jī)構(gòu)投資者近年來(lái)愈發(fā)表現(xiàn)出對(duì)廣州老舊項(xiàng)目升級(jí)改造的興趣，既是看中該類(lèi)資產(chǎn)相對(duì)便宜的價(jià)格，同時(shí)也希冀通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的升級(jí)改造及運(yùn)營(yíng)提升，來(lái)提高租金回報(bào)。

　　市場(chǎng)展望：

　　中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議達(dá)成一致將支撐短期租賃需求的回暖，但市場(chǎng)整體租金下行壓力仍存。隨著近期中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議文本達(dá)成一致，市場(chǎng)情緒無(wú)疑將受到提振，租賃需求在短期內(nèi)也將得到支撐，大型金融機(jī)構(gòu)、外貿(mào)企業(yè)及相關(guān)服務(wù)商的需求將有所恢復(fù)，然而整體租賃需求能否企穩(wěn)回暖仍取決于中美貿(mào)易關(guān)系的最終走向。此外，隨著我國(guó)金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放步伐不斷加快，預(yù)計(jì)更多外資金融業(yè)企業(yè)，例如銀行、保險(xiǎn)以及信用評(píng)級(jí)企業(yè)，將逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，這或?qū)��?duì)廣州辦公樓市場(chǎng)2020年的凈吸納量有所助益。

　　2020年預(yù)計(jì)將有13座甲級(jí)辦公樓合共近百萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公空間投入廣州市場(chǎng)，超半數(shù)新增辦公空間將來(lái)自于琶洲。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江婧麗預(yù)期，屆時(shí)琶洲的空置率將顯著上升并帶動(dòng)全市空置率上行。業(yè)主為了維持或提升出租率，將繼續(xù)下調(diào)租金以面對(duì)新增供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，因此市場(chǎng)整體租金仍存在下行壓力，而琶洲片區(qū)已有項(xiàng)目由于面臨新增供應(yīng)的直接競(jìng)爭(zhēng)，租金下行的可能性預(yù)計(jì)更大。

　　投資市場(chǎng)方面，伍啟泰預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者將加大對(duì)廣州辦公樓市場(chǎng)投資力度，積極進(jìn)行戰(zhàn)略布點(diǎn)，投資者將不僅僅考慮位于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)且具有較大提升空間的項(xiàng)目以及次核心商務(wù)區(qū)在建項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，對(duì)開(kāi)發(fā)型項(xiàng)目也將更加關(guān)注。與此同時(shí)，來(lái)自大型企業(yè)如保險(xiǎn)公司的自用與投資需求仍保持強(qiáng)勁。我們認(rèn)為投資者在未來(lái)一年中將繼續(xù)保持對(duì)廣州辦公樓物業(yè)的濃厚興趣，市場(chǎng)情緒仍將處于高位。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　2019年，在整體經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，廣州消費(fèi)市場(chǎng)體現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，1-11月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)8.0%，增速比2018年同期提高0.5個(gè)百分點(diǎn)且消費(fèi)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。但消費(fèi)兩極化現(xiàn)象趨于明顯，同時(shí)購(gòu)物中心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，故大部分購(gòu)物中心人流量及銷(xiāo)售額均受到影響。零售商對(duì)于擴(kuò)張計(jì)劃普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，大部分商家仍將目光鎖定在坐擁龐大消費(fèi)人群的天河路商圈。整體需求增長(zhǎng)乏力，再加上全年新增供應(yīng)有限，2019年整體凈吸納量較2018年下滑明顯。

　　餐飲零售商擴(kuò)張速度相比之前有所放緩，租賃需求多來(lái)自連鎖餐飲品牌。服飾行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，新進(jìn)入市場(chǎng)的品牌較少，對(duì)于已有品牌而言，不少零售商也面臨較大的業(yè)績(jī)壓力而對(duì)擴(kuò)張計(jì)劃持保守態(tài)度。而運(yùn)動(dòng)服飾及潮牌服飾2019年的表現(xiàn)依舊搶眼，門(mén)店數(shù)量繼續(xù)擴(kuò)張。此外，線(xiàn)上與線(xiàn)下的無(wú)界融合也成為大勢(shì)所趨，線(xiàn)上商家“逐鹿”線(xiàn)下，越來(lái)越多線(xiàn)上品牌在2019年開(kāi)設(shè)多家實(shí)體門(mén)店，成為新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。而隨著境內(nèi)外奢侈品價(jià)差收窄，高端消費(fèi)回流本地市場(chǎng)的趨勢(shì)在2019年尤為明顯，全市奢侈品牌銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不俗。

　　在經(jīng)歷了2018年供應(yīng)高峰后，2019年全年新增供應(yīng)大幅減少，僅錄得約33萬(wàn)新增供應(yīng)。但是，市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍存在。供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域型購(gòu)物中心的業(yè)主力求降低自身商場(chǎng)內(nèi)品牌與商圈內(nèi)品牌的重疊度，實(shí)行差異化運(yùn)營(yíng)。部分社區(qū)型商場(chǎng)上調(diào)餐飲、兒童親子及文娛業(yè)態(tài)的零售占比，借此滿(mǎn)足更多家庭購(gòu)物客群就近消費(fèi)的需求。

　　雖然不少商場(chǎng)進(jìn)行了租戶(hù)調(diào)整，但截至2019年末，全市整體空置率基本與2018年年底持平。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，位于郊區(qū)的商場(chǎng)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，引入更多餐飲類(lèi)商戶(hù)以確保出租率。例如凱德云尚和番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2019年新引入品牌中餐飲類(lèi)占比均在35%以上。而位于天河路商圈的項(xiàng)目則受到服飾業(yè)態(tài)商家的廣泛青睞，在2019年新開(kāi)店鋪數(shù)量上表現(xiàn)最為活躍，為租金增長(zhǎng)提供了動(dòng)力。

　　全市整體租金增長(zhǎng)乏力，市區(qū)租金漲幅略高于郊區(qū)。在零售市場(chǎng)租賃需求平淡的情況下，零售商加大對(duì)天河路商圈的拓展力度，并且愿意競(jìng)價(jià)進(jìn)入這些有人流量保證的商場(chǎng)，使得該商圈租金持續(xù)領(lǐng)漲全市。而郊區(qū)部分商場(chǎng)受同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇影響，租金持續(xù)面臨上行壓力。

　　2019年2月《粵港澳大灣區(qū)綱要》的出臺(tái)提振了投資者信心，全年問(wèn)詢(xún)活躍。由于廣州可售優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目稀缺，且賣(mài)方對(duì)報(bào)價(jià)未有松動(dòng)，所以成交較少。此外，核心城區(qū)內(nèi)新增大面積土地供應(yīng)不可期，因此位置優(yōu)越的、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的、有增值空間的社區(qū)商業(yè)物業(yè)逐步引起投資人的關(guān)注。

　　市場(chǎng)展望：

　　在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大趨勢(shì)下，仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明預(yù)計(jì)零售商在2020年對(duì)擴(kuò)張計(jì)劃仍會(huì)持謹(jǐn)慎態(tài)度。由于單店銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力加大，相對(duì)于過(guò)往通過(guò)增加店鋪數(shù)量發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，零售商更傾向于節(jié)省成本。而且，為了適應(yīng)主流消費(fèi)人群偏年輕化和潮流快速更替的特點(diǎn)，更多零售商通過(guò)快速調(diào)整產(chǎn)品定位以達(dá)到精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)的目的，從而節(jié)省成本。

　　例如，快閃店將受到更多商家追捧，成為品牌以較低成本進(jìn)入市場(chǎng)試水的絕佳途徑之一。同時(shí)，預(yù)計(jì)不少商家也將考慮品牌精細(xì)化打造，有望出現(xiàn)“大牌小店”現(xiàn)象。部分傳統(tǒng)餐飲品牌也將積極打造其年輕線(xiàn)子品牌以增強(qiáng)對(duì)年輕消費(fèi)群體的吸引力，從而提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力。

　　供應(yīng)方面，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2020年新增供應(yīng)將再次達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)，超過(guò)90萬(wàn)平方米。其中過(guò)半項(xiàng)目集中在郊區(qū)，預(yù)計(jì)隨著郊區(qū)更多高鐵站及地鐵站點(diǎn)陸續(xù)開(kāi)通，更完善的交通網(wǎng)絡(luò)將助力區(qū)域商業(yè)氛圍日益成熟，使遠(yuǎn)郊居民的購(gòu)買(mǎi)力得到釋放。因此，郭偉明預(yù)計(jì)郊區(qū)新增供應(yīng)將得到較快去化，空置率僅微微上升，但是供應(yīng)壓力會(huì)在一定程度上削弱業(yè)主的議價(jià)能力，區(qū)域租金上漲受限。

　　由于位于市區(qū)的新項(xiàng)目大多由知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)對(duì)空置率和租金水平影響有限。仲量聯(lián)行繼續(xù)看好核心商圈的商場(chǎng)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)租金上升勢(shì)頭不變。

　　物流地產(chǎn)

　　2019年受消費(fèi)需求驅(qū)動(dòng)，零售商非保稅物流需求增長(zhǎng)顯著。整體而言，廣州全年非保稅物流市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。2019年1至10月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)8,207億元，與2018年同期相比上漲8.3%，其中，化妝品和日用品等商品的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，受此影響，相關(guān)品類(lèi)零售商的倉(cāng)儲(chǔ)需求2019年有所增長(zhǎng)。相比之下，由于業(yè)務(wù)增速放緩，電商擴(kuò)張態(tài)勢(shì)減弱。再加上，出于成本和業(yè)務(wù)發(fā)展原因，部分電商和大型第三方物流公司選擇在廣州布局自建倉(cāng)庫(kù)，租賃需求進(jìn)一步減少。另外，由于廣州地區(qū)非保稅倉(cāng)租金水平較高，小型第三方物流公司受電商銷(xiāo)售增速放緩和物流市場(chǎng)整合等因素影響，2019年多偏好小面積和短期租賃，部分需求外溢至性?xún)r(jià)比更高的臨近二線(xiàn)城市。盡管如此，受消費(fèi)需求驅(qū)動(dòng)，零售商對(duì)非保稅倉(cāng)庫(kù)的需求增長(zhǎng)彌補(bǔ)了電商和第三方物流需求放緩，全年非保稅物流市場(chǎng)需求趨穩(wěn)。

　　非保稅倉(cāng)租金溫和上漲，部分租客外溢至性?xún)r(jià)比更高的佛山區(qū)域。2019全年新增供應(yīng)較少，核心區(qū)域如黃埔區(qū)高標(biāo)倉(cāng)基本保持滿(mǎn)租，外加季節(jié)性短租成交較活躍，促使全市空置率平穩(wěn)下降，帶動(dòng)租金小幅上漲。但是，受需求外溢影響，一些非核心區(qū)域空置率和租金的表現(xiàn)欠佳。

　　市場(chǎng)展望：

　　花莞高速、廣佛肇高速二期等路段將于2020年通車(chē)，屆時(shí)將改善花都區(qū)、白云區(qū)的交通通達(dá)性，提升非核心區(qū)域倉(cāng)庫(kù)的吸納表現(xiàn)。然而，2020年非保稅物流市場(chǎng)將有大量新增供應(yīng)入市，仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧預(yù)計(jì)部分倉(cāng)庫(kù)將繼續(xù)面臨空置壓力，租金上漲幅度受限。

　　備注：文中所述租金及售價(jià)，均基于建筑面積。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

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