2019年，經(jīng)濟(jì)增速按季回升，基本面及市場(chǎng)情緒不斷轉(zhuǎn)暖。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型推動(dòng)重慶辦公樓需求維持高位，以科技互聯(lián)網(wǎng)、金融為代表的總部經(jīng)濟(jì)賦予城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及辦公樓需求新動(dòng)能。二級(jí)租賃市場(chǎng)承壓，悄然變革，價(jià)格戰(zhàn)傳導(dǎo)至辦公樓整體市場(chǎng)，導(dǎo)致租金明顯下滑。但以?xún)r(jià)換量策略逐見(jiàn)成效，全年甲級(jí)辦公樓凈吸納量高居全國(guó)第四。零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)小幅回落，城市更新成為主基調(diào)，渝中半島迎來(lái)地標(biāo)商業(yè)入市，商圈競(jìng)爭(zhēng)力重塑。在夜間經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)下，重慶加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市。在雙城經(jīng)濟(jì)圈、中新互聯(lián)互通戰(zhàn)略、西部陸海新通道等國(guó)家戰(zhàn)略支撐下，重慶在經(jīng)濟(jì)、科技、人才、消費(fèi)四大領(lǐng)域有望實(shí)現(xiàn)新突破。
仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“2019年，重慶經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈、中新互聯(lián)互通等數(shù)項(xiàng)國(guó)家戰(zhàn)略引導(dǎo)下，重慶展現(xiàn)出的經(jīng)濟(jì)活力及城市魅力不斷提升，為辦公樓、零售商業(yè)及工業(yè)物流多個(gè)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。從年中第二屆中國(guó)智博會(huì)在渝舉辦，到年末重慶再提出打造國(guó)際消費(fèi)中心城市的戰(zhàn)略，清晰定位了重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向。我們相信，重慶辦公樓及零售物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景將更加廣闊。”
重慶辦公樓市場(chǎng)研讀
2019年，重慶優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)297萬(wàn)平方米，供應(yīng)出現(xiàn)暫時(shí)性回落，新增量低于近五年平均值近五成。重慶正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型優(yōu)化的關(guān)鍵時(shí)期，增速前三季度按季回升，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)增加值保持高速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是辦公樓需求的根基，回顧全年，重慶辦公需求在上半年表現(xiàn)相對(duì)低迷，而在第三季度集中釋放，年末有所回調(diào)。全年數(shù)據(jù)顯示，重慶甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量高達(dá)31．8萬(wàn)平方米，位居全國(guó)第四。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，穩(wěn)健需求帶動(dòng)全市平均空置率同比回落4．4個(gè)百分點(diǎn)至27．1％，創(chuàng)歷史新低。甲級(jí)辦公樓空置率回落至26．2％，空置面積較近五年峰值下降33．0％�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)主導(dǎo)重慶辦公樓新增需求，消費(fèi)及物流領(lǐng)域成新增長(zhǎng)點(diǎn)。
重慶經(jīng)濟(jì)邁入調(diào)整期，技術(shù)密集型戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)成突破口，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在渝應(yīng)勢(shì)崛起，大數(shù)據(jù)、人工智能成為新一輪投資風(fēng)口。重慶依托中國(guó)工業(yè)基地的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，以智博會(huì)為平臺(tái)大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，在傳統(tǒng)制造業(yè)領(lǐng)域推進(jìn)產(chǎn)業(yè)智能化升級(jí)。同時(shí)，重慶已躋身國(guó)家級(jí)互聯(lián)網(wǎng)骨干核心節(jié)點(diǎn)之一，奠定大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)在渝發(fā)展的基礎(chǔ)�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)已成為重慶2019年甲級(jí)辦公樓第一大需求來(lái)源，年內(nèi)騰訊、紫光等龍頭企業(yè)進(jìn)駐重慶，設(shè)立區(qū)域總部，去化大面積辦公空間。
金融業(yè)格局重塑，傳統(tǒng)金融業(yè)持續(xù)發(fā)力，科技金融、綠色金融、普惠金融等新興金融領(lǐng)域?yàn)檗k公需求注入全新活力；消費(fèi)已成為驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一動(dòng)力，教育、文旅、酒店、餐飲等類(lèi)型的辦公需求開(kāi)始向辦公樓轉(zhuǎn)移，辦公空間的前臺(tái)運(yùn)營(yíng)性質(zhì)凸顯；在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和“一帶一路”合作倡議下，重慶作為“西部陸海新通道”的運(yùn)營(yíng)中心，將在地緣經(jīng)濟(jì)全新格局中成為開(kāi)放新高地，帶動(dòng)跨境貿(mào)易及物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
未來(lái)，伴隨重慶經(jīng)濟(jì)增速回升，制造業(yè)回暖，外貿(mào)及物流企業(yè)需求有望進(jìn)一步釋放，而性?xún)r(jià)比較高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)更受青睞。
二級(jí)租賃市場(chǎng)邁入存量時(shí)代，激烈競(jìng)爭(zhēng)引致一級(jí)租賃市場(chǎng)租金加速下滑
2018年，重慶辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)第三方辦公新增供應(yīng)，近19萬(wàn)平方米新增供應(yīng)投入二級(jí)租賃市場(chǎng)。次年集中供應(yīng)引致競(jìng)爭(zhēng)加劇，二級(jí)租賃市場(chǎng)步入存量時(shí)代，部分品牌承壓退出重慶市場(chǎng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2019年第四季度重慶二級(jí)租賃市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)租率達(dá)到86．8％，環(huán)比回落2．9個(gè)百分點(diǎn)。但市場(chǎng)仍錄得部分運(yùn)營(yíng)商持續(xù)在渝擴(kuò)張，第四季度德事商務(wù)中心進(jìn)駐大都會(huì)商廈，凱德置地在來(lái)福士辦公樓A座推出自營(yíng)聯(lián)合辦公品牌奕橋。二級(jí)租賃市場(chǎng)點(diǎn)燃的“價(jià)格戰(zhàn)”傳導(dǎo)至一級(jí)市場(chǎng)，迫使全市大多數(shù)業(yè)主降租以避免租戶(hù)流失。統(tǒng)計(jì)層面，2019年，重慶甲級(jí)辦公樓租金同口徑同比下跌3．3％，報(bào)86．1元／平方米／月，以?xún)r(jià)換量乃大勢(shì)所趨。
展望未來(lái)
未來(lái)三年，重慶甲級(jí)辦公樓年均新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過(guò)40萬(wàn)平方米，供應(yīng)量較往年峰值有所回落。伴隨空置率企穩(wěn)，市場(chǎng)韌性在經(jīng)濟(jì)回升中有望提升。城市版圖不斷延伸，辦公樓市場(chǎng)在兩江新區(qū)和高新區(qū)擴(kuò)容戰(zhàn)略支撐下，將進(jìn)一步形成多中心市場(chǎng)格局。近日，國(guó)家首提“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈”，成渝合作共贏有望為重慶帶來(lái)更多戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和高端人才落戶(hù)，形成拉動(dòng)辦公樓市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期可持續(xù)動(dòng)力。
重慶零售物業(yè)市場(chǎng)研讀
2019年，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)錄得6個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，共計(jì)66萬(wàn)平方米，總存量達(dá)到693萬(wàn)平方米。位于兩江交匯核心區(qū)位的重慶來(lái)福士的開(kāi)業(yè)成為全年亮點(diǎn)，這也是寸土寸金的渝中半島近十年來(lái)首個(gè)超大型綜合體項(xiàng)目。目的型賣(mài)場(chǎng)方面，首創(chuàng)奧特萊斯進(jìn)駐巴南區(qū)鹿角新城，京東在寸灘保稅港區(qū)打造近5萬(wàn)平方米的全國(guó)首家超級(jí)體驗(yàn)店，嘗試在場(chǎng)景、體驗(yàn)、科技、產(chǎn)品、服務(wù)等多個(gè)維度突破。
社零消費(fèi)增速提升，重慶消費(fèi)結(jié)構(gòu)正逐步轉(zhuǎn)型。2019年前11個(gè)月，重慶社零總額達(dá)到7，864．3億元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)7．1％，較去年同期高出0．3個(gè)百分點(diǎn)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)需求總體保持平穩(wěn)，重慶零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率較去年同期基本持平，報(bào)12．1％。全市首層平均租金同比上漲0．6％，報(bào)381．0元／平方米／月。
成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈的升格必將帶給重慶城市發(fā)展全新機(jī)會(huì)，從智博會(huì)到科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的集中爆發(fā)，從長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)金融中心的打造再到西部陸海新通道，重慶已不再局限于工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。前三季度，重慶第三產(chǎn)業(yè)增加值占比已達(dá)到54．3％，服務(wù)業(yè)正成為重慶經(jīng)濟(jì)的支柱。因此，重慶打造國(guó)際消費(fèi)中心城市也是在變革中的突破口，以消費(fèi)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引更多投資者、品牌商進(jìn)駐重慶市場(chǎng)。2019年前11月重慶接待境內(nèi)外游客61，750．7萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入5，416．5億元，同比分別增長(zhǎng)10．1％和32．1％。在騰訊發(fā)布的中國(guó)十大夜經(jīng)濟(jì)影響力城市榜單中，重慶名列榜首，足見(jiàn)坐擁豐富夜景資源的重慶發(fā)展夜經(jīng)濟(jì)的潛力。
老牌步行街煥發(fā)全新活力，城市更新成為渝中半島商業(yè)主線(xiàn)。重慶商業(yè)版圖不斷向主城外圍延伸，而同期解放碑、觀音橋、南坪、沙坪壩、楊家坪五大商業(yè)步行街已開(kāi)啟新一輪的城市更新和調(diào)整升級(jí)。
零售物業(yè)市場(chǎng)整體需求保持活躍，更多品牌首進(jìn)重慶，高能級(jí)店鋪成為消費(fèi)熱點(diǎn)。世代成為主力消費(fèi)客群，愈來(lái)愈多品牌重視年輕化。而伴隨國(guó)潮與國(guó)貨崛起，華為、中國(guó)李寧、波司登等中國(guó)品牌更受中國(guó)消費(fèi)者尤其是年輕消費(fèi)者的青睞。更多國(guó)際品牌選擇中國(guó)大陸演藝名人代言，演藝界的時(shí)尚元素與零售商業(yè)的結(jié)合度、熱度不減，跨界合作、聯(lián)名發(fā)行已成為時(shí)尚品牌拉動(dòng)銷(xiāo)售、品牌宣傳的重要手段。2019年，超過(guò)200個(gè)影視劇組在重慶拍攝，重慶成為中國(guó)影視外景熱門(mén)地，隨之而來(lái)的粉絲經(jīng)濟(jì)對(duì)提振本地消費(fèi)市場(chǎng)亦大有裨益。
未來(lái)展望
2020年，重慶零售物業(yè)市場(chǎng)將再次迎來(lái)集中供應(yīng)，新增供應(yīng)接近百萬(wàn)平方米數(shù)量級(jí)，商業(yè)開(kāi)發(fā)繼續(xù)下沉。在重慶“雙核＋多級(jí)”的商圈格局下，解放碑商圈將繼續(xù)以城市更新為主，推動(dòng)渝中半島商業(yè)提檔升級(jí)；觀音橋商圈有望迎來(lái)星光68廣場(chǎng)二期開(kāi)業(yè)，高端品牌實(shí)現(xiàn)再次擴(kuò)容。在非核心區(qū)域中，渝北和沙坪壩備受關(guān)注。位于照母山片區(qū)的重慶約克郡光環(huán)購(gòu)物公園，將填補(bǔ)該板塊商業(yè)空白，為周邊辦公及高端住宅居住人群提供商業(yè)配套。而位于沙坪壩步行街的金沙天街，由龍湖打造的商業(yè)項(xiàng)目集高鐵站、軌道交通、公交站場(chǎng)于一體，將成為三峽廣場(chǎng)乃至整個(gè)城西商業(yè)的新晉領(lǐng)軍項(xiàng)目。重慶地方消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)回升、人口導(dǎo)入的支撐下將實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，但消費(fèi)仍需找到新觸點(diǎn)。商圈的優(yōu)化升級(jí)、公共交通的發(fā)展以及城市在全國(guó)乃至全球范圍的營(yíng)銷(xiāo)都將助力重慶打造國(guó)際消費(fèi)中心城市。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
