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卓越長三角進(jìn)擊 年內(nèi)38億密集拿地里的規(guī)模傾斜
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng) 2021-3-10 10:20:00
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[提要]深圳房企卓越集團(tuán)在華東地區(qū)的投資布局嘗到了甜頭,如今它仍在持續(xù)擴(kuò)大版圖。

  3月9日,浙江湖州公開出讓南太湖新區(qū)一宗宅地,起價(jià)3.8億元,折合樓面價(jià)5796元/平方米,這個(gè)價(jià)位在市場看來屬較低水平,因而引起了房企們的興趣。開拍僅10分鐘,地塊總價(jià)突破5億元。

  歷經(jīng)78輪競價(jià),該地塊被卓越集團(tuán)旗下杭州卓凱貿(mào)易有限公司以5.45億元競得,溢價(jià)率43.3%。這也是卓越集團(tuán)在湖州西南板塊競得的第二宗地,兩個(gè)月前其還曾以3.43億元競得另一地塊,溢價(jià)率達(dá)64.90%。

  卓越集團(tuán)成交樓面價(jià)8312元/平方米已刷新周邊的新高紀(jì)錄。接近卓越的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,卓越內(nèi)部的“地網(wǎng)系統(tǒng)”對(duì)目標(biāo)城市及板塊跟蹤記錄,為合理價(jià)格獲取地塊提供了保障。

  卓越集團(tuán)最早自2007年拓展長三角市場,因市場熱度高,購買力強(qiáng)等特點(diǎn),內(nèi)部將長三角定位為“需要持續(xù)深耕的戰(zhàn)略區(qū)域”。上述人士預(yù)估去年長三角銷售占比約40%,是卓越?jīng)_刺千億目標(biāo)的重要組成——這也被公司視作快周轉(zhuǎn)所取得的成就。

  而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),年初至今該公司已在嘉興、湖州、寧波等長三角城市投入37.57億元補(bǔ)充四個(gè)項(xiàng)目。

  長三角攬儲(chǔ)

  在長三角一體化戰(zhàn)略背景下,與上海有地緣優(yōu)勢的湖州,被視作承接“魔都”產(chǎn)業(yè)、金融、人才輻射等的主要城市之一。2019年上半年,湖州批復(fù)成立南太湖新區(qū),其中長東片區(qū)作為啟動(dòng)區(qū),資本聞聲而動(dòng),包括綠地等企業(yè)都相繼入駐于此。

  卓越進(jìn)入湖州的時(shí)間同樣不算長,2020年9月該公司才正式發(fā)布首個(gè)項(xiàng)目“卓越府”。項(xiàng)目位于長東片區(qū),由卓越、中融置業(yè)合作開發(fā),總體量約47萬平方米,涵蓋洋房、高層、商業(yè)等業(yè)態(tài)。

  去年11月28日,卓越府迅速開盤,當(dāng)天宣布首批洋房售罄,錄得銷售金額3億元。

  首戰(zhàn)告捷后,卓越集團(tuán)對(duì)湖州市場的投資比重也隨之增大。今年1月21日經(jīng)過85輪競價(jià),杭州卓悅景豐貿(mào)易有限公司以總價(jià)3.43億元,競得位于南太湖新區(qū)西南片區(qū)的湘幾漾單元XN-03-02-07G-2號(hào)地塊,樓面價(jià)6625元/平方米,溢價(jià)率64.90%。

  于3月9日,卓越集團(tuán)競得的湖新區(qū)2021-03號(hào)地塊,亦即湘幾漾單元XN-03-02-08G地塊,同樣位于南太湖新區(qū)湘幾漾單元,東側(cè)為西南小學(xué),南側(cè)為新區(qū)二路,西側(cè)為規(guī)劃河流,北側(cè)為夾山路。

  地塊出讓面積3.64萬平方米(54.639畝),容積率1.6-1.8,用途為城鎮(zhèn)住宅用地,最終成交總價(jià)5.45億元,折合樓面價(jià)8312元/平方米,溢價(jià)率43.4%。

  從周邊情況看,述地塊附近的在售項(xiàng)目諸如碧桂園·鉆石港、泛港潤合的均價(jià)為1.15萬元/平方米,恒大御峰均價(jià)為1.1萬元/平方米。與之對(duì)比,卓越集團(tuán)的拿地成本已處于相對(duì)高的水平。

  卓越集團(tuán)年內(nèi)在嘉興、寧波相繼有投資動(dòng)作,其中1月20日以總價(jià)9.55億元競得嘉興平湖宅地,溢價(jià)率2.14%;2月26日則以總價(jià)19.13億元競得寧波慈溪商住用地,溢價(jià)率49.69%。

  除此以外,卓越在廣州、重慶、眉山也分別獲得土地,包括19.43億中簽廣州黃埔東風(fēng)化工廠宅地,12.1億元拿下重慶南岸區(qū)商住地。

  總體而言,卓越集團(tuán)過往拿地的主戰(zhàn)場基本位于長三角。在該公司2019年開始實(shí)施的“三年戰(zhàn)略”中,投資戰(zhàn)略已從深耕粵港澳、長三角、京津冀三大都市圈修訂為“1+1+X”,兩個(gè)“1”便指代粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域,其它核心一二線及高增長城市則囊括在“X”里。

  去年中期,時(shí)任卓越執(zhí)行總裁的沙驥接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)指,上半年拿地主要是在長三角,因?yàn)檫@里是土地市場最熱的區(qū)域,有些城市的政策比較友好。當(dāng)時(shí)他還透露,公司差不多參與了260多宗土地,形容是“用勤奮收獲了土地”。

  接近卓越的人士表示,卓越對(duì)不同地區(qū)側(cè)重發(fā)展的能力也不同,比如粵港澳大灣區(qū)追求通過城市更新進(jìn)行一二級(jí)開發(fā),長三角區(qū)域則主打公開市場拿地,那里的購買力也比較強(qiáng)。

  拿地成本方面,該人士則透露,卓越在投資端有打造名為“地網(wǎng)系統(tǒng)”的體系,并已于去年實(shí)質(zhì)運(yùn)營!霸撓到y(tǒng)基本可以對(duì)相應(yīng)城市及板塊的數(shù)據(jù)做詳細(xì)研判,以尋求合適的土地,因此土地價(jià)格都是經(jīng)過預(yù)判的!

  另一個(gè)原因則或許源于對(duì)自身產(chǎn)品溢價(jià)的自信。

  比如卓越在嘉興平湖打造的“卓越·平湖壹號(hào)”,企業(yè)內(nèi)部傾向于認(rèn)為“觸及城市豪宅天花板”。數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目目前均價(jià)1.85萬元/平方米,周邊由另一品牌開發(fā)商打造的在售項(xiàng)目均價(jià)1.65萬元/平方米;項(xiàng)目所處的當(dāng)湖街,二手房均價(jià)則為9569元/平方米。

  現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)

  實(shí)際上,卓越集團(tuán)曾透露內(nèi)部也有“招拍掛全覆蓋”的研判體系,對(duì)已進(jìn)入和將進(jìn)入城市所有招拍掛地塊都要求跟蹤,記錄地塊出價(jià)及售價(jià)預(yù)期。如今來看,該研判體系或許便是上述人士口中的“地網(wǎng)系統(tǒng)”。

  依靠投資系統(tǒng)提供的分析,卓越去年以來在長三角以及成都、青島、東莞、長沙、廣州、重慶、昆明、玉溪等地持續(xù)拓展,為銷售端儲(chǔ)備相應(yīng)的貨值。

  若從土地投資額度觀察,不難發(fā)現(xiàn)卓越集團(tuán)在公開市場的目標(biāo)中,有相當(dāng)一部分屬于中小體量地塊。比如去年3月以7.16億元競得成都天府新區(qū)商住地,4月以3.69億元競得寧波慈溪宅地,以4.03億元競得紹興商住地,5月再以9.31億元落子溫州龍灣區(qū)等。

  較高成交總價(jià)則多集中在一二線城市資源的爭奪中,包括去年11月以總價(jià)27.99億元首次競得昆明的土地,平均樓面價(jià)2669元/平方米,溢價(jià)率171.7%。

  這種現(xiàn)象背后或許也與卓越自身的經(jīng)營思路有關(guān),近兩年該公司內(nèi)部制定不加財(cái)務(wù)杠桿的原則,倒逼管理層保持投資紀(jì)律,并轉(zhuǎn)向用經(jīng)營杠桿尋求管理紅利。接近卓越的人士表示,公司不加財(cái)務(wù)杠桿,因此經(jīng)營上偏向穩(wěn)扎穩(wěn)打。

  快周轉(zhuǎn)模式幾乎是房企實(shí)現(xiàn)既不加劇財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān),又實(shí)現(xiàn)快速增長的共同選擇,卓越亦復(fù)如是。而由于粵港澳大灣區(qū)的城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期長,節(jié)點(diǎn)難以預(yù)估,卓越實(shí)踐快周轉(zhuǎn)的地區(qū)也主要是長三角。

  考慮到快周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是現(xiàn)金流的快周轉(zhuǎn),過多的土地意味著容易降低經(jīng)營效率,卓越曾表示,在快周轉(zhuǎn)的區(qū)域希望保持1.5-2年的土地儲(chǔ)備,大原則是不囤地,同時(shí)聚焦一二線和核心城市圈周邊三四線城市。

  該人士介紹,產(chǎn)品線方面,卓越去年成立了產(chǎn)品策劃部門,將旗下產(chǎn)品系列進(jìn)行梳理,重點(diǎn)投資品居、棲居為主的快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目,目的也是方便快速推向市場。這也是企業(yè)“投運(yùn)一體化”的縮影之一。

  根據(jù)卓越集團(tuán)披露的資料,該公司在長三角的項(xiàng)目中,南京大江悅府于去年6月拿地,僅時(shí)隔3個(gè)月便面市,11月底首次開盤;嘉興悅瓏庭去年6月首開,8-11月也保持每月加推一次。

  在快周轉(zhuǎn)的推動(dòng)下,去年10月、11月卓越集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)銷售額107億元、160億元,其中11月創(chuàng)造月銷售新高!队^點(diǎn)指數(shù)·2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100》顯示,該公司全年銷售額為1036.2億元,按此計(jì)算已完成跨過千億的目標(biāo)。

  按照上述人士預(yù)估,長三角區(qū)域銷售額占卓越總銷售額的比例約40%!氨热缭谀暇┙毙聟^(qū)的銷售額就有100多億,寧波慈溪去年也賣了40多億!

  長三角以外,粵港澳大灣區(qū)或許才是卓越最為核心的區(qū)域。據(jù)了解,目前卓越城市更新集團(tuán)旗下項(xiàng)目逾100個(gè),大部分位于大灣區(qū),該公司稱基本滿足未來十幾年的發(fā)展需要。

  來 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

  編 輯:chenhong

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